Í hádegisfréttum Bylgjunnar, hinn 13. desember síðastliðinn, gagnrýndi formaður Samfylkingarinnar stuðning stjórnvalda vegna kjarasamninga á almennum vinnumarkaði. Í viðtalinu lét hún í ljós afstöðu sem var efnislega á þá leið að svokölluð leigubremsa væri nauðsynleg svo komið yrði í veg fyrir að boðuð 13,8% hækkun húsnæðisbóta færi að öllu leyti til leigusala. Í sama fréttatíma sagði þingmaður Flokks fólksins efnislega að húsnæðisbætur ýttu undir hækkanir og gaf í skyn að þær væru í raun fé sem rynni beint til leigusala.
Athygli vekur að hvorki formaðurinn né þingmaðurinn nefndu framboðsskort á húsnæði sem rót hækkunar húsnæðiskostnaðar.
Það skal ekki dregið í efa að húsnæðiskostnaður hefur farið hækkandi eins myndin hér að neðan gefur til kynna.
Af myndinni leiðir að ávöxtun af leigu húsnæðis hefur dregist saman síðustu ár. Hins vegar gefur myndin einnig til kynna að fjármagnskostnaður leigusala hafi hækkað umfram ávöxtunina frá síðasta ári.
Skilja verður formanninn og þingmanninn þannig að með leigubremsu sé átt við það sem hefur verið nefnt leiguþak, eða á ensku rent control. Þar er á ferðinni eitt umdeildasta fyrirbæri leiguréttar þar sem í sögunni er að finna dæmi um að tilvist leigubremsu hafi til lengri tíma litið fækkað leiguhúsnæði í tilteknum borgum um allt að 15%. Auðsætt er að slík niðurstaða mundi gagnast fáum. Orð þeirra má einnig skilja þannig að húsnæðisbætur séu óþarfar sé litið til hagsmuna leigjenda. Má jafnvel, með skreytni, skilja þær þannig að það sé í raun formsatriði að greiða húsnæðisbætur til leigjenda, einfaldara væri að greiða fjárhæðir þeirra beint til leigusala. Slíkur skilningur endurspeglar raunveruleikann hins vegar ekki vel.
Fyrir það fyrsta eru fjölmargir þættir sem jafnan hafa áhrif á rekstrarforsendur leigusala, meðal annars viðhaldskostnaður, fasteignagjöld, kostnaður vegna trygginga, breytingar á húsgjöldum og breytingar á öðrum kostnaði. Þá getur fjárhæð húsaleigu tekið mið af því hvort sett sé trygging fyrir skilvísri greiðslu eður ei og hvort leiga hafi verið greidd fyrirfram. Í öðru lagi eru flestir húsaleigusamningar gerðir til nokkurs tíma, þeim þinglýst og engin dæmi virðast um að í þeim sé kveðið á um að leigufjárhæð breytist til samræmis við breytingar á húsnæðisstuðningi.
Í þriðja lagi er það ófrávíkjanleg regla húsaleigulaga að þrátt fyrir að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvernig hún skuli breytast á leigutíma skuli hún vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja. Þar gildir það meginviðmið að markaðsleiga sambærilegs húsnæðis skuli lögð til grundvallar ásamt atriðum á borð við almennan húsnæðiskostnað, staðsetningu, ástand og gerð eignar, endurbætur og viðhald, leigutíma og fyrirframgreidda leigu. Í framkvæmd hefur því verið slegið föstu að leigusala sé ekki heimilt að hækka leigufjárhæð einhliða á leigutíma nema að því leyti sem kveðið er á um í leigusamningi. Strangar kröfur eru gerðar til leigusala þegar kemur að hækkun leigu á leigutíma þó hún sé heimil samkvæmt húsaleigusamningi.
Þar er á ferðinni eitt umdeildasta fyrirbæri leiguréttar þar sem í sögunni er að finna dæmi um að tilvist leigubremsu hafi til lengri tíma litið fækkað leiguhúsnæði í tilteknum borgum um allt að 15%. Auðsætt er að slík niðurstaða mundi gagnast fáum.
Í fjórða lagi þarf að horfa til þess að þegar samið hefur verið um húsaleigu er samningurinn annað hvort tímabundinn eða ótímabundinn. Sé hann ótímabundinn er sex mánaða lágmarksuppsagnarfrestur lögbundinn í tilviki íbúðarhúsnæðis en tólf mánaða frestur sé samningurinn til lengri tíma en tólf mánaða í tilviki leigusala sem leigja íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni.
Húsaleigusamningar eru gagnkvæmir og jafnan gerðir í ljósi þess að báðir aðilar telja sig betur setta en án þeirra. Það eru hagsmunir beggja að hið leigða húsnæði sé vel úr garði gert og endurspeglar leigufjárhæð jafnan slíka stöðu. Það eru jafnframt hagsmunir beggja að framboð leiguhúsnæðis sé nægt. Það er ekki rétt, sem virðist hafa verið gefið í skyn, að aukinn húsnæðisstuðningur renni nær beint og óskipt í vasa leigusala. Þó húsaleiga geti vissulega tekið hækkun á sama tíma og húsnæðisbætur hækka eru fjölmargir aðrir þætti sem hafa áhrif bæði til lækkunar á hækkunar. Myndin er ekki eins svarthvít og gefið er til kynna. Hins vegar er alveg ljóst að framboð á húsnæði er ekki nægilegt.
Höfundur er lögfræðingur SVÞ – Samtaka verslunar og þjónustu.
