Er húsnæðisverð óeðlilega hátt? Hafliði Helgason skrifar 28. febrúar 2005 00:01 Hröð hækkun húsnæðisverð hefur valdið skjálfta í samfélaginu. Það er skiljanlegt að ýmsum bregði við þegar húsnæði hækkar um þrjú prósent á mánuði, eins og raunin hefur verið undanfarna tvo mánuði. Viðbrögðin hafa verið eftir því. Upphrópanir hafa flogið frá stjórnmálamönnum og almenningi um rán og gripdeildir banka, fasteignasala, fasteignaheildsala og lóðabraskara. R listinn hefur verið úthrópaður fyrir að lóðaframboð sé ekki næginlegt og Framsóknarflokkurinn fyrir að hafa lofað 90 prósenta lánunum. Eitthvað smávegis gæti hver og einn hinna meintu blóraböggla tekið til sín. Ekkert af þessu er hins vegar meginástæða hækkunar fasteignaverðs að undanförnu. Helsta ástæðan fyrir þessum hækkunum eru annars vegar hækkandi kaupmáttur launa og aukið aðgengi fólks að lánsfé á lægri vöxtum en áður hefur tíðkast. Innkoma bankanna á húsnæðislánamarkaðinn opnaði möguleika margra til að kaupa eigin húsnæði. Hópur sem haldið hafði verið fyrir utan fasteignamarkaðinn með lánsfjárskömmtun komst loksins inn á hann. Byggingariðnaðurinn var ekki verið tilbúinn til þess að mæta þessari skyndilegu aukningu og eftirspurnin eftir húsnæði er meira en framboðið. Almenna reglan er sú eins og Ásgeir Jónsson, hagfræðingur greingingardeildar KB banka og fleiri hagfræðingar hafa bent á að töluverður tími líður frá því að eftirspurn myndast á húsnæðismarkaði, þangað til henni er mætt með fjölgun nýrra íbúða. Ástæðan er einföld. Ferlið frá ákvörðun um að byggja þangað til íbúð er tilbúin er nokkuð langt. Á sama tíma og framboðið er ekki nægjanlegt hafa húsnæðisvextir lækkað og laun hækkað. Þetta þýðir að greiðslugetan er meiri og greiðslubyrðin af lánunum minni. Fólk með meiri peninga en áður keppist um íbúðir sem ekki eru nógu margar til að mæta eftirspurninni. Nú keppast byggingaverktakar við að reisa nýjar íbúðir. Hættan fyrir þá er sú að þeir muni á endanum byggja of mikið. Framboðið verði meira en eftirspurnin og verð lækki snögglega. Það er vel mögulegt að eitthvað slíkt muni gerast á næstu misserum. Hins vegar er hluti þeirrar hækkunar sem orðinn er langvarandi ef að kaupmáttur helst þokkalegur og vextir af fasteignalánum verða áfram lágir. Þeir sem kaupa eignirnar nú eftir þessar miklu hækkanir eru með lægri greiðslubyrði miðað við laun en íbúðakaupendur sem keyptu íbúðir árin 1998 til 1999 og þurftu að fjármagna sig að hluta með skammtímalánum. Fasteignaheildsalar og lóðabraskarar munu ekki hafa áhrif á fasteignaverð svo neinu nemi. Þeir græða sem aldrei fyrr þessa dagana og verði þeim að góðu. Þeir sem keyptu hlutabréf um áramótin hafa fengið betri ávöxtun á sitt fé frá áramótum en fasteignaheildsalarnir. Úlvarsvísitalan hefur hækkað um ríflega tíu prósent meðan fasteignir hækkuðu um þrjú prósent. Athygli fólks beinist venjulega að spákaupmönnum eins og fasteignaheildsölum þegar vel gengur. Þá eru þeir kallaði ýmsum ónefnum og fólk sér ofsjónum yfir gróða þeirra. Þegar verð fellur snögglega, þá talar enginn um spákaupmennina, en þess í stað snýst umræðan um vesalings Jón og Gunnu sem reyndu að spekulera með spariféð við lok hækkunartímabilsins. Ef fasteignaverð lækkar snögglega, þá mun umræðan fara að snúast um fólk sem skuldar meira en það á. Um eldra fólk sem horfir á eignir sínar rýrna frá mánuði til mánaðar. Eitthvað verður rætt um verktaka sem keyptu og dýrar lóðir og losna ekki við íbúðir sem þeir byggðu í bjartsýniskasti. Enginn mun þá tala um fasteignaheildsalan sem tapaði stórum fjárhæðum. Rótin að sleggjudómum í umræðum um fasteignamarkaðinn liggur líklega í tvennu. Annars vegar þeirri staðreynd að allir þurfa þak yfir höfuðið og hins vegar því að steinsteypar var til skamms tíma öruggusta fjárfesting sem hugsast getur. Íslendingar virðast eiga erfitt með að sætta sig við að skömmtunartímanum sé lokið og eina leiðin til þess að verja sig gegn því að eignir manns geti hugsanlegar rýrnað er að eiga ekki neitt. Fasteignir hafa hækkað, en miðað við tekjur og vexti eru þær ódýari en þær voru að meðaltali síðustu tólf ár miðað við kaupgetu almennings. Þótt dýrt sé að kaupa sína fyrstu íbúð nú, þá má heldur ekki gleyma því að breytingar á umhverfi íbúðalána hafa gert stórum hópi kleift að skera sig úr snöru skammtímalána og endurfjármagna húsnæði sitt. Núverandi ástand er því miklu betra en það sem var. Fasteignamarkaður mun eins og aðrir markaðir sveiflast í leit sinni að jafnvægi. Fasteignaverð er aldrei of hátt eða of lágt í þeim skilningi að verðið er alltaf samkomulag milli þeirra sem kaupa og þeirra sem selja.Hafliði Helgason -haflidi@frettabladid.is Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Hafliði Helgason Í brennidepli Mest lesið Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson Skoðun Heiðursgestur Viðreisnar vill heimsveldi Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun Styrkjum stöðu leigjenda Kristján Þórður Snæbjarnarson Skoðun Skoðun Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson skrifar Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar Skoðun Stjórnendur sem mega ekki stjórna Stefán Vagn Stefánsson skrifar Skoðun Stokkhólmseinkenni sem við ættum að forðast Aðalsteinn Júlíus Magnússon skrifar Skoðun Eflum iðnlöggjöfina og stöðvum brotin Hilmar Harðarson skrifar Skoðun Pjattkratar taka til Þorsteinn Sæmundsson skrifar Skoðun Sumt er bara ekki hægt að rökræða Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Vaxtamunarviðskipti láta aftur á sér kræla Jökull Sólberg Auðunsson skrifar Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Græðgin í forgrunni Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Greiningar eða lausnir – hvort vegur þyngra? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Sterk staða Hafnarfjarðar Orri Björnsson skrifar Skoðun Bless bless jafnlaunavottun Sigríður Margrét Oddsdóttir skrifar Skoðun Miðstýrt skólakerfi eða fjölbreytni með samræmdu gæðamati? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Heiðursgestur Viðreisnar vill heimsveldi Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Veðmál barna – hættulegur leikur sem hægt er að stöðva Jóhann Steinar Ingimundarson skrifar Skoðun Allt leikur í umburðarlyndi – eða hvað? Sigurður Eyjólfur Sigurjónsson skrifar Skoðun Lyfjafræðingar - traustur stuðningur í flóknum heimi Sigurbjörg Sæunn Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þvílíkt „plan“ fyrir íslensk heimili Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Ísland og móðurplanta með erindi Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Háttvirta nýja þingkonan, María Rut Kristinsdóttir Ólafur Grétar Gunnarsson skrifar Skoðun Alþjóðadagur krabbameinsrannsókna – eitthvað sem mig varðar? Halla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar Sjá meira
Hröð hækkun húsnæðisverð hefur valdið skjálfta í samfélaginu. Það er skiljanlegt að ýmsum bregði við þegar húsnæði hækkar um þrjú prósent á mánuði, eins og raunin hefur verið undanfarna tvo mánuði. Viðbrögðin hafa verið eftir því. Upphrópanir hafa flogið frá stjórnmálamönnum og almenningi um rán og gripdeildir banka, fasteignasala, fasteignaheildsala og lóðabraskara. R listinn hefur verið úthrópaður fyrir að lóðaframboð sé ekki næginlegt og Framsóknarflokkurinn fyrir að hafa lofað 90 prósenta lánunum. Eitthvað smávegis gæti hver og einn hinna meintu blóraböggla tekið til sín. Ekkert af þessu er hins vegar meginástæða hækkunar fasteignaverðs að undanförnu. Helsta ástæðan fyrir þessum hækkunum eru annars vegar hækkandi kaupmáttur launa og aukið aðgengi fólks að lánsfé á lægri vöxtum en áður hefur tíðkast. Innkoma bankanna á húsnæðislánamarkaðinn opnaði möguleika margra til að kaupa eigin húsnæði. Hópur sem haldið hafði verið fyrir utan fasteignamarkaðinn með lánsfjárskömmtun komst loksins inn á hann. Byggingariðnaðurinn var ekki verið tilbúinn til þess að mæta þessari skyndilegu aukningu og eftirspurnin eftir húsnæði er meira en framboðið. Almenna reglan er sú eins og Ásgeir Jónsson, hagfræðingur greingingardeildar KB banka og fleiri hagfræðingar hafa bent á að töluverður tími líður frá því að eftirspurn myndast á húsnæðismarkaði, þangað til henni er mætt með fjölgun nýrra íbúða. Ástæðan er einföld. Ferlið frá ákvörðun um að byggja þangað til íbúð er tilbúin er nokkuð langt. Á sama tíma og framboðið er ekki nægjanlegt hafa húsnæðisvextir lækkað og laun hækkað. Þetta þýðir að greiðslugetan er meiri og greiðslubyrðin af lánunum minni. Fólk með meiri peninga en áður keppist um íbúðir sem ekki eru nógu margar til að mæta eftirspurninni. Nú keppast byggingaverktakar við að reisa nýjar íbúðir. Hættan fyrir þá er sú að þeir muni á endanum byggja of mikið. Framboðið verði meira en eftirspurnin og verð lækki snögglega. Það er vel mögulegt að eitthvað slíkt muni gerast á næstu misserum. Hins vegar er hluti þeirrar hækkunar sem orðinn er langvarandi ef að kaupmáttur helst þokkalegur og vextir af fasteignalánum verða áfram lágir. Þeir sem kaupa eignirnar nú eftir þessar miklu hækkanir eru með lægri greiðslubyrði miðað við laun en íbúðakaupendur sem keyptu íbúðir árin 1998 til 1999 og þurftu að fjármagna sig að hluta með skammtímalánum. Fasteignaheildsalar og lóðabraskarar munu ekki hafa áhrif á fasteignaverð svo neinu nemi. Þeir græða sem aldrei fyrr þessa dagana og verði þeim að góðu. Þeir sem keyptu hlutabréf um áramótin hafa fengið betri ávöxtun á sitt fé frá áramótum en fasteignaheildsalarnir. Úlvarsvísitalan hefur hækkað um ríflega tíu prósent meðan fasteignir hækkuðu um þrjú prósent. Athygli fólks beinist venjulega að spákaupmönnum eins og fasteignaheildsölum þegar vel gengur. Þá eru þeir kallaði ýmsum ónefnum og fólk sér ofsjónum yfir gróða þeirra. Þegar verð fellur snögglega, þá talar enginn um spákaupmennina, en þess í stað snýst umræðan um vesalings Jón og Gunnu sem reyndu að spekulera með spariféð við lok hækkunartímabilsins. Ef fasteignaverð lækkar snögglega, þá mun umræðan fara að snúast um fólk sem skuldar meira en það á. Um eldra fólk sem horfir á eignir sínar rýrna frá mánuði til mánaðar. Eitthvað verður rætt um verktaka sem keyptu og dýrar lóðir og losna ekki við íbúðir sem þeir byggðu í bjartsýniskasti. Enginn mun þá tala um fasteignaheildsalan sem tapaði stórum fjárhæðum. Rótin að sleggjudómum í umræðum um fasteignamarkaðinn liggur líklega í tvennu. Annars vegar þeirri staðreynd að allir þurfa þak yfir höfuðið og hins vegar því að steinsteypar var til skamms tíma öruggusta fjárfesting sem hugsast getur. Íslendingar virðast eiga erfitt með að sætta sig við að skömmtunartímanum sé lokið og eina leiðin til þess að verja sig gegn því að eignir manns geti hugsanlegar rýrnað er að eiga ekki neitt. Fasteignir hafa hækkað, en miðað við tekjur og vexti eru þær ódýari en þær voru að meðaltali síðustu tólf ár miðað við kaupgetu almennings. Þótt dýrt sé að kaupa sína fyrstu íbúð nú, þá má heldur ekki gleyma því að breytingar á umhverfi íbúðalána hafa gert stórum hópi kleift að skera sig úr snöru skammtímalána og endurfjármagna húsnæði sitt. Núverandi ástand er því miklu betra en það sem var. Fasteignamarkaður mun eins og aðrir markaðir sveiflast í leit sinni að jafnvægi. Fasteignaverð er aldrei of hátt eða of lágt í þeim skilningi að verðið er alltaf samkomulag milli þeirra sem kaupa og þeirra sem selja.Hafliði Helgason -haflidi@frettabladid.is
Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun
Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun
Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson Skoðun
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun
Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar
Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar
Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar
Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar
Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar
Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun
Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun
Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson Skoðun
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun