Er húsnæðisverð óeðlilega hátt? Hafliði Helgason skrifar 28. febrúar 2005 00:01 Hröð hækkun húsnæðisverð hefur valdið skjálfta í samfélaginu. Það er skiljanlegt að ýmsum bregði við þegar húsnæði hækkar um þrjú prósent á mánuði, eins og raunin hefur verið undanfarna tvo mánuði. Viðbrögðin hafa verið eftir því. Upphrópanir hafa flogið frá stjórnmálamönnum og almenningi um rán og gripdeildir banka, fasteignasala, fasteignaheildsala og lóðabraskara. R listinn hefur verið úthrópaður fyrir að lóðaframboð sé ekki næginlegt og Framsóknarflokkurinn fyrir að hafa lofað 90 prósenta lánunum. Eitthvað smávegis gæti hver og einn hinna meintu blóraböggla tekið til sín. Ekkert af þessu er hins vegar meginástæða hækkunar fasteignaverðs að undanförnu. Helsta ástæðan fyrir þessum hækkunum eru annars vegar hækkandi kaupmáttur launa og aukið aðgengi fólks að lánsfé á lægri vöxtum en áður hefur tíðkast. Innkoma bankanna á húsnæðislánamarkaðinn opnaði möguleika margra til að kaupa eigin húsnæði. Hópur sem haldið hafði verið fyrir utan fasteignamarkaðinn með lánsfjárskömmtun komst loksins inn á hann. Byggingariðnaðurinn var ekki verið tilbúinn til þess að mæta þessari skyndilegu aukningu og eftirspurnin eftir húsnæði er meira en framboðið. Almenna reglan er sú eins og Ásgeir Jónsson, hagfræðingur greingingardeildar KB banka og fleiri hagfræðingar hafa bent á að töluverður tími líður frá því að eftirspurn myndast á húsnæðismarkaði, þangað til henni er mætt með fjölgun nýrra íbúða. Ástæðan er einföld. Ferlið frá ákvörðun um að byggja þangað til íbúð er tilbúin er nokkuð langt. Á sama tíma og framboðið er ekki nægjanlegt hafa húsnæðisvextir lækkað og laun hækkað. Þetta þýðir að greiðslugetan er meiri og greiðslubyrðin af lánunum minni. Fólk með meiri peninga en áður keppist um íbúðir sem ekki eru nógu margar til að mæta eftirspurninni. Nú keppast byggingaverktakar við að reisa nýjar íbúðir. Hættan fyrir þá er sú að þeir muni á endanum byggja of mikið. Framboðið verði meira en eftirspurnin og verð lækki snögglega. Það er vel mögulegt að eitthvað slíkt muni gerast á næstu misserum. Hins vegar er hluti þeirrar hækkunar sem orðinn er langvarandi ef að kaupmáttur helst þokkalegur og vextir af fasteignalánum verða áfram lágir. Þeir sem kaupa eignirnar nú eftir þessar miklu hækkanir eru með lægri greiðslubyrði miðað við laun en íbúðakaupendur sem keyptu íbúðir árin 1998 til 1999 og þurftu að fjármagna sig að hluta með skammtímalánum. Fasteignaheildsalar og lóðabraskarar munu ekki hafa áhrif á fasteignaverð svo neinu nemi. Þeir græða sem aldrei fyrr þessa dagana og verði þeim að góðu. Þeir sem keyptu hlutabréf um áramótin hafa fengið betri ávöxtun á sitt fé frá áramótum en fasteignaheildsalarnir. Úlvarsvísitalan hefur hækkað um ríflega tíu prósent meðan fasteignir hækkuðu um þrjú prósent. Athygli fólks beinist venjulega að spákaupmönnum eins og fasteignaheildsölum þegar vel gengur. Þá eru þeir kallaði ýmsum ónefnum og fólk sér ofsjónum yfir gróða þeirra. Þegar verð fellur snögglega, þá talar enginn um spákaupmennina, en þess í stað snýst umræðan um vesalings Jón og Gunnu sem reyndu að spekulera með spariféð við lok hækkunartímabilsins. Ef fasteignaverð lækkar snögglega, þá mun umræðan fara að snúast um fólk sem skuldar meira en það á. Um eldra fólk sem horfir á eignir sínar rýrna frá mánuði til mánaðar. Eitthvað verður rætt um verktaka sem keyptu og dýrar lóðir og losna ekki við íbúðir sem þeir byggðu í bjartsýniskasti. Enginn mun þá tala um fasteignaheildsalan sem tapaði stórum fjárhæðum. Rótin að sleggjudómum í umræðum um fasteignamarkaðinn liggur líklega í tvennu. Annars vegar þeirri staðreynd að allir þurfa þak yfir höfuðið og hins vegar því að steinsteypar var til skamms tíma öruggusta fjárfesting sem hugsast getur. Íslendingar virðast eiga erfitt með að sætta sig við að skömmtunartímanum sé lokið og eina leiðin til þess að verja sig gegn því að eignir manns geti hugsanlegar rýrnað er að eiga ekki neitt. Fasteignir hafa hækkað, en miðað við tekjur og vexti eru þær ódýari en þær voru að meðaltali síðustu tólf ár miðað við kaupgetu almennings. Þótt dýrt sé að kaupa sína fyrstu íbúð nú, þá má heldur ekki gleyma því að breytingar á umhverfi íbúðalána hafa gert stórum hópi kleift að skera sig úr snöru skammtímalána og endurfjármagna húsnæði sitt. Núverandi ástand er því miklu betra en það sem var. Fasteignamarkaður mun eins og aðrir markaðir sveiflast í leit sinni að jafnvægi. Fasteignaverð er aldrei of hátt eða of lágt í þeim skilningi að verðið er alltaf samkomulag milli þeirra sem kaupa og þeirra sem selja.Hafliði Helgason -haflidi@frettabladid.is Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Hafliði Helgason Í brennidepli Mest lesið Bakslag í skoðanafrelsi? Kári Allansson Skoðun Hataðu mig af því að ég er í Viðreisn, ekki af því að ég er hommi Oddgeir Georgsson Skoðun Þegar skoðanir drepa samtalið Þórdís Hólm Filipsdóttir Skoðun Leysum heimatilbúinn vanda á húsnæðismarkaði Jóhanna Klara Stefánsdóttir Skoðun Þreytt og drullug börn Guðmundur Finnbogason Skoðun Fyrirhugað böl við Bústaðaveg og Blesugróf Sveinn Þórhallsson Skoðun Margföldun þjóðarverðmæta: Meira virði úr sömu orku Árni Sigurðsson Skoðun Við þurfum að tala saman Páll Rafnar Þorsteinsson Skoðun Fjölbreytt námsmat Steinn Jóhannsson Skoðun Að þvælast fyrir atvinnurekstri - á þeim forsendum sem henta Ólafur Stephensen Skoðun Skoðun Skoðun Þreytt og drullug börn Guðmundur Finnbogason skrifar Skoðun Betri kvikmyndaskóli Þór Pálsson skrifar Skoðun Fyrirhugað böl við Bústaðaveg og Blesugróf Sveinn Þórhallsson skrifar Skoðun Fjölbreytt námsmat Steinn Jóhannsson skrifar Skoðun Að þvælast fyrir atvinnurekstri - á þeim forsendum sem henta Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Margföldun þjóðarverðmæta: Meira virði úr sömu orku Árni Sigurðsson skrifar Skoðun Ábyrg umfjöllun um sjálfsvíg – erum við öll ritstjórar? Guðrún Jóna Guðlaugsdóttir,Tómas Kristjánsson skrifar Skoðun Þegar skoðanir drepa samtalið Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Leysum heimatilbúinn vanda á húsnæðismarkaði Jóhanna Klara Stefánsdóttir skrifar Skoðun Við þurfum að tala saman Páll Rafnar Þorsteinsson skrifar Skoðun Veðmál í fótbolta – aðgerðir áður en skaðinn verður Birgir Jóhannsson skrifar Skoðun Hataðu mig af því að ég er í Viðreisn, ekki af því að ég er hommi Oddgeir Georgsson skrifar Skoðun Símafrí á skólatíma Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Ömurlegur fyrri hálfleikur – en er enn von? Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Vitund, virðing og von: Jafningjastuðningur í brennidepli Nína Eck skrifar Skoðun Hingað og ekki lengra – Um þögnina sem styður ofbeldi Halldóra Sigríður Sveinsdóttir skrifar Skoðun Ein saga af sextíu þúsund Halldór Ísak Ólafsson skrifar Skoðun Að láta mata sig er svo þægilegt Björn Ólafsson skrifar Skoðun Nýjar reglur um réttindi fólks í ráðningarsambandi Ingvar Sverrisson skrifar Skoðun Ofbeldi í skólum: Áskoranir og leiðir til lausna Soffía Ámundadóttir skrifar Skoðun Bakslag í skoðanafrelsi? Kári Allansson skrifar Skoðun Eplin í andlitshæð Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Bataskólinn – fyrir þig? Guðný Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Sanna er rödd félagshyggju, réttlætis og jöfnuðar! Laufey Líndal Ólafsdóttir,Sara Stef. Hildardóttir skrifar Skoðun Boðsferð Landsvirkjunar Stefán Georgsson skrifar Skoðun Samstarf um loftslagsmál og grænar lausnir Sigurður Hannesson,Nótt Thorberg skrifar Skoðun Ástin er falleg Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Líknarmeðferð og dánaraðstoð eru ekki andstæður heldur nauðsynleg umræðuefni Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Grunnstoðir sveitarfélagsins efldar til muna Sandra Sigurðardóttir skrifar Skoðun Laugarnestangi - til allrar framtíðar Líf Magneudóttir skrifar Sjá meira
Hröð hækkun húsnæðisverð hefur valdið skjálfta í samfélaginu. Það er skiljanlegt að ýmsum bregði við þegar húsnæði hækkar um þrjú prósent á mánuði, eins og raunin hefur verið undanfarna tvo mánuði. Viðbrögðin hafa verið eftir því. Upphrópanir hafa flogið frá stjórnmálamönnum og almenningi um rán og gripdeildir banka, fasteignasala, fasteignaheildsala og lóðabraskara. R listinn hefur verið úthrópaður fyrir að lóðaframboð sé ekki næginlegt og Framsóknarflokkurinn fyrir að hafa lofað 90 prósenta lánunum. Eitthvað smávegis gæti hver og einn hinna meintu blóraböggla tekið til sín. Ekkert af þessu er hins vegar meginástæða hækkunar fasteignaverðs að undanförnu. Helsta ástæðan fyrir þessum hækkunum eru annars vegar hækkandi kaupmáttur launa og aukið aðgengi fólks að lánsfé á lægri vöxtum en áður hefur tíðkast. Innkoma bankanna á húsnæðislánamarkaðinn opnaði möguleika margra til að kaupa eigin húsnæði. Hópur sem haldið hafði verið fyrir utan fasteignamarkaðinn með lánsfjárskömmtun komst loksins inn á hann. Byggingariðnaðurinn var ekki verið tilbúinn til þess að mæta þessari skyndilegu aukningu og eftirspurnin eftir húsnæði er meira en framboðið. Almenna reglan er sú eins og Ásgeir Jónsson, hagfræðingur greingingardeildar KB banka og fleiri hagfræðingar hafa bent á að töluverður tími líður frá því að eftirspurn myndast á húsnæðismarkaði, þangað til henni er mætt með fjölgun nýrra íbúða. Ástæðan er einföld. Ferlið frá ákvörðun um að byggja þangað til íbúð er tilbúin er nokkuð langt. Á sama tíma og framboðið er ekki nægjanlegt hafa húsnæðisvextir lækkað og laun hækkað. Þetta þýðir að greiðslugetan er meiri og greiðslubyrðin af lánunum minni. Fólk með meiri peninga en áður keppist um íbúðir sem ekki eru nógu margar til að mæta eftirspurninni. Nú keppast byggingaverktakar við að reisa nýjar íbúðir. Hættan fyrir þá er sú að þeir muni á endanum byggja of mikið. Framboðið verði meira en eftirspurnin og verð lækki snögglega. Það er vel mögulegt að eitthvað slíkt muni gerast á næstu misserum. Hins vegar er hluti þeirrar hækkunar sem orðinn er langvarandi ef að kaupmáttur helst þokkalegur og vextir af fasteignalánum verða áfram lágir. Þeir sem kaupa eignirnar nú eftir þessar miklu hækkanir eru með lægri greiðslubyrði miðað við laun en íbúðakaupendur sem keyptu íbúðir árin 1998 til 1999 og þurftu að fjármagna sig að hluta með skammtímalánum. Fasteignaheildsalar og lóðabraskarar munu ekki hafa áhrif á fasteignaverð svo neinu nemi. Þeir græða sem aldrei fyrr þessa dagana og verði þeim að góðu. Þeir sem keyptu hlutabréf um áramótin hafa fengið betri ávöxtun á sitt fé frá áramótum en fasteignaheildsalarnir. Úlvarsvísitalan hefur hækkað um ríflega tíu prósent meðan fasteignir hækkuðu um þrjú prósent. Athygli fólks beinist venjulega að spákaupmönnum eins og fasteignaheildsölum þegar vel gengur. Þá eru þeir kallaði ýmsum ónefnum og fólk sér ofsjónum yfir gróða þeirra. Þegar verð fellur snögglega, þá talar enginn um spákaupmennina, en þess í stað snýst umræðan um vesalings Jón og Gunnu sem reyndu að spekulera með spariféð við lok hækkunartímabilsins. Ef fasteignaverð lækkar snögglega, þá mun umræðan fara að snúast um fólk sem skuldar meira en það á. Um eldra fólk sem horfir á eignir sínar rýrna frá mánuði til mánaðar. Eitthvað verður rætt um verktaka sem keyptu og dýrar lóðir og losna ekki við íbúðir sem þeir byggðu í bjartsýniskasti. Enginn mun þá tala um fasteignaheildsalan sem tapaði stórum fjárhæðum. Rótin að sleggjudómum í umræðum um fasteignamarkaðinn liggur líklega í tvennu. Annars vegar þeirri staðreynd að allir þurfa þak yfir höfuðið og hins vegar því að steinsteypar var til skamms tíma öruggusta fjárfesting sem hugsast getur. Íslendingar virðast eiga erfitt með að sætta sig við að skömmtunartímanum sé lokið og eina leiðin til þess að verja sig gegn því að eignir manns geti hugsanlegar rýrnað er að eiga ekki neitt. Fasteignir hafa hækkað, en miðað við tekjur og vexti eru þær ódýari en þær voru að meðaltali síðustu tólf ár miðað við kaupgetu almennings. Þótt dýrt sé að kaupa sína fyrstu íbúð nú, þá má heldur ekki gleyma því að breytingar á umhverfi íbúðalána hafa gert stórum hópi kleift að skera sig úr snöru skammtímalána og endurfjármagna húsnæði sitt. Núverandi ástand er því miklu betra en það sem var. Fasteignamarkaður mun eins og aðrir markaðir sveiflast í leit sinni að jafnvægi. Fasteignaverð er aldrei of hátt eða of lágt í þeim skilningi að verðið er alltaf samkomulag milli þeirra sem kaupa og þeirra sem selja.Hafliði Helgason -haflidi@frettabladid.is
Skoðun Ábyrg umfjöllun um sjálfsvíg – erum við öll ritstjórar? Guðrún Jóna Guðlaugsdóttir,Tómas Kristjánsson skrifar
Skoðun Sanna er rödd félagshyggju, réttlætis og jöfnuðar! Laufey Líndal Ólafsdóttir,Sara Stef. Hildardóttir skrifar
Skoðun Líknarmeðferð og dánaraðstoð eru ekki andstæður heldur nauðsynleg umræðuefni Ingrid Kuhlman skrifar