Viðbúið að heimilin muni færa sig í auknum mæli yfir í verðtryggð lán

Samkvæmt nýjustu skýrslu Húsnæðis og mannvirkjastofnunar hefur íbúðum til sölu fjölgað milli mánaða og í október höfðu kaupsamningar ekki verið færri á höfuðborgarsvæðinu síðan árið 2013. Um tuttugu prósent íbúða seldust yfir ásettu verði í nóvember, samanborið við ríflega 24 prósent í október og 65 prósent í apríl, þegar mest var. Þá virðist fasteignaverð vera að staðna.

Kári S. Friðriksson, hagfræðingur hjá HMS, segir að um sé að ræða þróun á húsnæðismarkaði sem hefur verið í gangi undanfarna mánuði.

„Hann er að halda áfram að kólna í kjölfar stýrivaxtahækkana, hann er samt alls ekki í frostmarki eða neitt svoleiðis, en það eru færri kaupsamningar, færri íbúðir að seljast yfir ásettu verði og bara allir mælikvarðar benda til þess að það sé að kólna,“ segir Kári en umsvið á fasteignamarkaði eru að nálgast það sem var árið 2013.

Verðtryggðu lánin mun vinsælli

Eitt af því sem standi þó upp úr sé að verðtryggð lán séu nú að njóta aukinna vinsælda.

„Verðtryggðir vextir eru mögulega orðnir hagkvæmari núna en óverðtryggðir af því að óverðtryggðir vextir eru búnir að hækka svo mikið. Þannig að ef spá Seðlabankans um verðbólgu núna næstu tólf mánuði gengur eftir þá er í rauninni hagkvæmara að vera með verðtryggða vexti núna og það er eitthvað sem við höfum ekki séð í nokkur ár,“ segir Kári.

Hann vísar til þess að greiðslubyrði á óverðtryggðum lánum hafi aukist um tugi prósenta. Fáir hafi efni á því að kaupa íbúðir og fjármagna þær með óverðtryggðum lánum. Greiðslubyrði hjá einstakling með óverðtryggt lán sé nú ríflega tvöfalt meiri á mánuði en fyrir einu og hálfu ári fyrir sambærilega íbúð á meðan greiðslubyrði á verðtryggðu láni er svipuð.

Hvort það verði áfram hagkvæmara í framtíðinni sé ómögulegt að segja en það fari eftir því hversu hratt verðbólgan hjaðnar. Verðbólga þyrfti að fara niður í um það bil fimm prósent eftir ár, miðað við núverandi vexti, til að óverðtryggð lán yrðu aftur hagkvæmari, þannig að vextir á verðtryggðum lánum og verðbólga væru samanlagt hærri en óverðtryggðir vextir.

Tólf mánaða verðbólga mælist nú 9,6 prósent og hækkaði um 0,3 prósentustig milli mánaða í desember.

„Þróunin á næstu misserum fer kannski að stóru leyti eftir því hversu tilbúið fólk er til í að taka verðtryggð lán. Við vitum að þegar fólk ræður við greiðslubyrði á verðtryggðum lánum þá virðast þau vera mun vinsælli,“ segir Kári.

Seðlabankastjóri lýsti því yfir fyrr á árinu að hann hefði áhyggjur af mögulegri endurkomu verðtryggingar samhliða hækkandi vöxtum og reglum um hámark greiðslubyrðar sem tóku gildi í apríl. Það virðist þó vera staðan.

„Ég held að við gætum farið að sjá ekki bara að fólk sé að taka verðtryggð lán þegar þau kaupa húsnæði heldur að sumir muni endurfjármagna yfir í verðtryggðu lánin til að lækka greiðslubyrði sína,“ segir Kári.