Eru fasteignagjöld há á Íslandi? Guðmundur Freyr Hermannsson skrifar 13. janúar 2023 15:00 Í kjölfar sveitarstjórnarkosninga í maí sl. og birtingar fasteignamats fyrir árið 2023 varð þónokkur umræða um þróun fasteignamats og álagningarhlutföll sveitarfélaga. Sú umræða hefur farið af stað að nýju samhliða fjárhagsáætlunargerð sveitarfélaganna. Síðastliðin ár hefur heildarmat fasteigna á Íslandi tekið töluverðum hækkunum en samkvæmt gögnum frá Þjóðskrá Íslands hefur fasteignamat íbúðarhúsnæðis hækkað um 45% frá árinu 2019 og atvinnueigna um 27%. Hækkunin hefur leitt til hækkandi fasteignagjalda með tilheyrandi áhrifum á íbúðaeigendur, atvinnurekendur og leigutaka, jafnt einstaklinga sem fyrirtæki. Rætt hefur verið um hvort sveitarfélög ættu að koma til móts við þessar miklu hækkanir með lækkun á álagningarprósentum sínum. Sum þeirra hafa lækkað sínar álögur nokkuð á síðustu árum á meðan önnur hafa haldið álagningunni óbreyttri sem hefur leitt til aukinnar skattbyrði fyrirtækja og heimila. Aftur á móti verður að hafa í huga að sveitarfélögin kunna að veigra sér við lækkun álagningarprósenta sökum þess að slík breyting getur jafnframt leitt til lækkunar á framlögum til þeirra úr Jöfnunarsjóði. Neikvæð áhrif á tekjur sveitarfélaganna geta þannig orðið enn meiri en ella. Þetta á fyrst og fremst við um sveitarfélög utan höfuðborgarsvæðisins. Hvað eru fasteignagjöld? Fasteignagjöld eru innheimt af sveitarfélögum sem annast álagningu og innheimtu þeirra. Þau eru ein tegund skattheimtu og eru næsthæsti tekjuliður sveitarfélagana á eftir útsvari. Allir eigendur fasteigna þurfa að greiða fasteignagjöld og er greiðslum þeirra dreift jafnt á ákveðna gjalddaga á árinu. Fasteignagjöld skiptast í fjórar tegundir gjalda, þ.e. fasteignaskatt, lóðarleigu, sorphirðugjald og gjald vegna endurvinnslustöðva. Hjá sumum sveitarfélögum falla vatns- og fráveitugjöld jafnframt undir fasteignagjöld. Fasteignaskatturinn er stærsti liður fasteignagjalda og reiknast sem hlutfall af fasteignamati eignar en undirliggjandi hlutfall er breytilegt eftir tegundum eigna: Sveitarstjórn hvers sveitarfélags er þó heimilt að hækka álagningu á íbúðar- og atvinnuhúsnæði um allt að 25% og hámarksálagning þessara flokka er því 0,625% (A flokkur) og 1,65% (C flokkur). Athyglisvert er að í 57 af 69 sveitarfélögum er álagning í C flokki yfir grunnálagningu fyrir árið 2022 og álagning í 31 sveitarfélagi er í lögbundnu hámarki. Þróun fasteignamats Fasteignamat fyrir árið 2023 er 12.627 ma.kr. en myndin hér að neðan sýnir yfirlit yfir þróun fasteignamats frá árinu 2019. Samkvæmt lögum um skráningu og mat fasteigna skal Þjóðskrá Íslands endurmeta fasteignamat 31. maí ár hvert miðað við gangverð eins og það var í næstliðnum febrúar. Fasteignamat ársins 2023 miðast því við verðlag fasteigna í febrúar 2022 og tók gildi 31. desember 2022. Nýbyggingar, endurmat og fleiri þættir kunna að hafa áhrif á endanlega fjárhæð fasteignamats en ef litið er til upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands hefur árleg hækkun íbúðar- og atvinnuhúsnæðis verið með eftirfarandi hætti: Líkt og nefnt var hér að framan hafa sum sveitarfélög spornað við þessari miklu hækkun í útgjöldum almennings og fyrirtækja með lækkun álagningarhlutfalla. Innheimtir fasteignaskattar á árinu 2022 námu um 56 ma.kr. og hækkuðu um 7,1% frá fyrra ári en frá árinu 2019 hafa innheimtir fasteignaskattar sveitarfélaga hækkað um 8,3 ma.kr. eða 17%. Með hliðsjón af hækkun fasteignamats fyrir árið 2023 má að óbreyttu búast við verulegri hækkun fasteignagjalda á árinu. Hækkar leiga í kjölfarið? Þegar kemur að rekstri leigueigna eru fasteignagjöld einn stærsti kostnaðarliðurinn og hafa því bein áhrif á þróun leiguverðs. Hækkun fasteignagjalda leiðir því óhjákvæmilega til hækkunar á innheimtri leigu. Til að átta sig betur á umfangi fasteignagjalda og áhrifa þeirra gerði KPMG greiningu á rekstri nokkurra íslenskra fasteignafélaga og skoðaði hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra. KPMG skoðaði ársreikninga nokkurra fasteignafélaga sem ýmist leigja út atvinnuhúsnæði eða íbúðir en um ólík félög er að ræða – sum félaganna eru skráð á hlutabréfamarkað á meðan önnur eru jafnvel óhagnaðardrifin. Líkt og sjá má í töflunni hér að ofan var hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra félaga sem leigja út íbúðir til almennings á bilinu 9,1-10,5% á árinu 2021 og um 9,7-12,0% ef litið er til óhagnaðardrifinna íbúðafélaga. Þegar kemur að atvinnuhúsnæði er hlutfall fasteignagjalda um 15,3-17,7% af heildarleigutekjum. Þessi hlutföll hafa haldist nokkuð óbreytt undanfarin fjögur ár. Samanburður við útlönd Til samanburðar skoðaði KPMG nokkur fasteignafélög sem starfa á Norðurlöndunum. Þegar litið er til skráðra fasteignafélaga sem leigja út atvinnuhúsnæði hafa álögð fasteignagjöld undanfarinna ára verið á bilinu 4-7% af leigutekjum hvers árs. Hlutfallið er enn lægra þegar kemur að útleigu íbúða og fer allt niður í 2% af árlegum leigutekjum. Benda má á að Heimstaden er alþjóðlegt fyrirtæki með eignir m.a. í Svíþjóð, Noregi, Danmörku, Þýskalandi og fleiri stöðum. Á árinu 2021 námu fasteignagjöld samstæðunnar um 4,2% af heildarleigutekjum félagsins. Það er ljóst að í samanburði við erlend húsnæðisfélög eru fasteignagjöld hlutfallslega há á Íslandi. Hafa verður í huga að fasteignagjöld eru veigamikill tekjustofn fyrir sveitarfélög í landinu en jafnframt verulegur útgjaldaliður fyrir heimili og mörg fyrirtæki. Þess vegna er mikilvægt að fylgjast vel með þróun fasteignamats, álagningarprósentum sveitarfélaga og innheimtu fasteignagjalda og skoða reglulega hvort markmiðum þeirra sé ekki náð með réttmætum og sanngjörnum hætti. Jafnframt þarf í þessu sambandi að huga að tekjuskiptingu ríkis og sveitarfélaga og þeim hvötum sem kunna að ýta undir skattalækkanir eða -hækkanir sveitarfélaga en núverandi kerfi kann að refsa fyrir lækkun fasteignaskatta þar sem lækkunin getur leitt til þess að jöfnunarframlög lækki einnig. Höfundur er sérfræðingur hjá KPMG. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Skattar og tollar Mest lesið Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir Skoðun Þvílíkt „plan“ fyrir íslensk heimili Magnea Gná Jóhannsdóttir Skoðun Heiðursgestur Viðreisnar vill heimsveldi Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun Sumt er bara ekki hægt að rökræða Ása Lind Finnbogadóttir Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson Skoðun Skoðun Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson skrifar Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar Skoðun Stjórnendur sem mega ekki stjórna Stefán Vagn Stefánsson skrifar Skoðun Stokkhólmseinkenni sem við ættum að forðast Aðalsteinn Júlíus Magnússon skrifar Skoðun Eflum iðnlöggjöfina og stöðvum brotin Hilmar Harðarson skrifar Skoðun Pjattkratar taka til Þorsteinn Sæmundsson skrifar Skoðun Sumt er bara ekki hægt að rökræða Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Vaxtamunarviðskipti láta aftur á sér kræla Jökull Sólberg Auðunsson skrifar Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Græðgin í forgrunni Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Greiningar eða lausnir – hvort vegur þyngra? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Sterk staða Hafnarfjarðar Orri Björnsson skrifar Skoðun Bless bless jafnlaunavottun Sigríður Margrét Oddsdóttir skrifar Skoðun Miðstýrt skólakerfi eða fjölbreytni með samræmdu gæðamati? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Heiðursgestur Viðreisnar vill heimsveldi Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Veðmál barna – hættulegur leikur sem hægt er að stöðva Jóhann Steinar Ingimundarson skrifar Skoðun Allt leikur í umburðarlyndi – eða hvað? Sigurður Eyjólfur Sigurjónsson skrifar Skoðun Lyfjafræðingar - traustur stuðningur í flóknum heimi Sigurbjörg Sæunn Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þvílíkt „plan“ fyrir íslensk heimili Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Ísland og móðurplanta með erindi Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Háttvirta nýja þingkonan, María Rut Kristinsdóttir Ólafur Grétar Gunnarsson skrifar Skoðun Alþjóðadagur krabbameinsrannsókna – eitthvað sem mig varðar? Halla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar Sjá meira
Í kjölfar sveitarstjórnarkosninga í maí sl. og birtingar fasteignamats fyrir árið 2023 varð þónokkur umræða um þróun fasteignamats og álagningarhlutföll sveitarfélaga. Sú umræða hefur farið af stað að nýju samhliða fjárhagsáætlunargerð sveitarfélaganna. Síðastliðin ár hefur heildarmat fasteigna á Íslandi tekið töluverðum hækkunum en samkvæmt gögnum frá Þjóðskrá Íslands hefur fasteignamat íbúðarhúsnæðis hækkað um 45% frá árinu 2019 og atvinnueigna um 27%. Hækkunin hefur leitt til hækkandi fasteignagjalda með tilheyrandi áhrifum á íbúðaeigendur, atvinnurekendur og leigutaka, jafnt einstaklinga sem fyrirtæki. Rætt hefur verið um hvort sveitarfélög ættu að koma til móts við þessar miklu hækkanir með lækkun á álagningarprósentum sínum. Sum þeirra hafa lækkað sínar álögur nokkuð á síðustu árum á meðan önnur hafa haldið álagningunni óbreyttri sem hefur leitt til aukinnar skattbyrði fyrirtækja og heimila. Aftur á móti verður að hafa í huga að sveitarfélögin kunna að veigra sér við lækkun álagningarprósenta sökum þess að slík breyting getur jafnframt leitt til lækkunar á framlögum til þeirra úr Jöfnunarsjóði. Neikvæð áhrif á tekjur sveitarfélaganna geta þannig orðið enn meiri en ella. Þetta á fyrst og fremst við um sveitarfélög utan höfuðborgarsvæðisins. Hvað eru fasteignagjöld? Fasteignagjöld eru innheimt af sveitarfélögum sem annast álagningu og innheimtu þeirra. Þau eru ein tegund skattheimtu og eru næsthæsti tekjuliður sveitarfélagana á eftir útsvari. Allir eigendur fasteigna þurfa að greiða fasteignagjöld og er greiðslum þeirra dreift jafnt á ákveðna gjalddaga á árinu. Fasteignagjöld skiptast í fjórar tegundir gjalda, þ.e. fasteignaskatt, lóðarleigu, sorphirðugjald og gjald vegna endurvinnslustöðva. Hjá sumum sveitarfélögum falla vatns- og fráveitugjöld jafnframt undir fasteignagjöld. Fasteignaskatturinn er stærsti liður fasteignagjalda og reiknast sem hlutfall af fasteignamati eignar en undirliggjandi hlutfall er breytilegt eftir tegundum eigna: Sveitarstjórn hvers sveitarfélags er þó heimilt að hækka álagningu á íbúðar- og atvinnuhúsnæði um allt að 25% og hámarksálagning þessara flokka er því 0,625% (A flokkur) og 1,65% (C flokkur). Athyglisvert er að í 57 af 69 sveitarfélögum er álagning í C flokki yfir grunnálagningu fyrir árið 2022 og álagning í 31 sveitarfélagi er í lögbundnu hámarki. Þróun fasteignamats Fasteignamat fyrir árið 2023 er 12.627 ma.kr. en myndin hér að neðan sýnir yfirlit yfir þróun fasteignamats frá árinu 2019. Samkvæmt lögum um skráningu og mat fasteigna skal Þjóðskrá Íslands endurmeta fasteignamat 31. maí ár hvert miðað við gangverð eins og það var í næstliðnum febrúar. Fasteignamat ársins 2023 miðast því við verðlag fasteigna í febrúar 2022 og tók gildi 31. desember 2022. Nýbyggingar, endurmat og fleiri þættir kunna að hafa áhrif á endanlega fjárhæð fasteignamats en ef litið er til upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands hefur árleg hækkun íbúðar- og atvinnuhúsnæðis verið með eftirfarandi hætti: Líkt og nefnt var hér að framan hafa sum sveitarfélög spornað við þessari miklu hækkun í útgjöldum almennings og fyrirtækja með lækkun álagningarhlutfalla. Innheimtir fasteignaskattar á árinu 2022 námu um 56 ma.kr. og hækkuðu um 7,1% frá fyrra ári en frá árinu 2019 hafa innheimtir fasteignaskattar sveitarfélaga hækkað um 8,3 ma.kr. eða 17%. Með hliðsjón af hækkun fasteignamats fyrir árið 2023 má að óbreyttu búast við verulegri hækkun fasteignagjalda á árinu. Hækkar leiga í kjölfarið? Þegar kemur að rekstri leigueigna eru fasteignagjöld einn stærsti kostnaðarliðurinn og hafa því bein áhrif á þróun leiguverðs. Hækkun fasteignagjalda leiðir því óhjákvæmilega til hækkunar á innheimtri leigu. Til að átta sig betur á umfangi fasteignagjalda og áhrifa þeirra gerði KPMG greiningu á rekstri nokkurra íslenskra fasteignafélaga og skoðaði hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra. KPMG skoðaði ársreikninga nokkurra fasteignafélaga sem ýmist leigja út atvinnuhúsnæði eða íbúðir en um ólík félög er að ræða – sum félaganna eru skráð á hlutabréfamarkað á meðan önnur eru jafnvel óhagnaðardrifin. Líkt og sjá má í töflunni hér að ofan var hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra félaga sem leigja út íbúðir til almennings á bilinu 9,1-10,5% á árinu 2021 og um 9,7-12,0% ef litið er til óhagnaðardrifinna íbúðafélaga. Þegar kemur að atvinnuhúsnæði er hlutfall fasteignagjalda um 15,3-17,7% af heildarleigutekjum. Þessi hlutföll hafa haldist nokkuð óbreytt undanfarin fjögur ár. Samanburður við útlönd Til samanburðar skoðaði KPMG nokkur fasteignafélög sem starfa á Norðurlöndunum. Þegar litið er til skráðra fasteignafélaga sem leigja út atvinnuhúsnæði hafa álögð fasteignagjöld undanfarinna ára verið á bilinu 4-7% af leigutekjum hvers árs. Hlutfallið er enn lægra þegar kemur að útleigu íbúða og fer allt niður í 2% af árlegum leigutekjum. Benda má á að Heimstaden er alþjóðlegt fyrirtæki með eignir m.a. í Svíþjóð, Noregi, Danmörku, Þýskalandi og fleiri stöðum. Á árinu 2021 námu fasteignagjöld samstæðunnar um 4,2% af heildarleigutekjum félagsins. Það er ljóst að í samanburði við erlend húsnæðisfélög eru fasteignagjöld hlutfallslega há á Íslandi. Hafa verður í huga að fasteignagjöld eru veigamikill tekjustofn fyrir sveitarfélög í landinu en jafnframt verulegur útgjaldaliður fyrir heimili og mörg fyrirtæki. Þess vegna er mikilvægt að fylgjast vel með þróun fasteignamats, álagningarprósentum sveitarfélaga og innheimtu fasteignagjalda og skoða reglulega hvort markmiðum þeirra sé ekki náð með réttmætum og sanngjörnum hætti. Jafnframt þarf í þessu sambandi að huga að tekjuskiptingu ríkis og sveitarfélaga og þeim hvötum sem kunna að ýta undir skattalækkanir eða -hækkanir sveitarfélaga en núverandi kerfi kann að refsa fyrir lækkun fasteignaskatta þar sem lækkunin getur leitt til þess að jöfnunarframlög lækki einnig. Höfundur er sérfræðingur hjá KPMG.
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun
Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun
Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar
Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar
Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar
Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar
Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun
Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun