Á sama tíma og þeim fækkar hratt sem eiga eigið húsnæði og eru undir fimmtugu fjölgar stórlega í hópi þeirra sem eru yfir fimmtugu og eiga tvær íbúðir eða fleiri.
Á Íslandi hefur hlutfall íbúða í eigu einstaklinga lengi verið tiltölulega hátt. Árið 2005 voru 89% íbúða skráðar í eigu einstaklinga en það hefur lækkað og var í fyrra 81%. Sjá má að hlutfall íbúða í eigu lögaðila hefur aukist úr 11% árið 2005 í 19% árið 2024 (sjá mynd 1). Þróunin er skýr, þ.e. íbúðum í eigu einstaklinga fækkar hlutfallslega og að aldur íbúðareigenda hækkar.
Fjöldi fasteigna í eigu fólks 25-49 ára hefur fækkað þrátt fyir mikla fjölgun
Hlutfall íbúða í eigu einstaklinga segir ekki endilega alla söguna um það hversu hátt hlutfall landsmanna á eigið húsnæði vegna þess að einstaklingur getur átt fleiri en eina eign. Árið 2005 áttu 74% Íslendinga sem voru eldri en 25 ára eigin íbúð en árið 2024 hafði hlutfall þeirra lækkað niður í 67%. Ljóst er hvert stefnir. Þeim fækkar hlutfallslega sem eiga þak yfir höfuðið.
Þegar gögn er rýnd frekar koma jafnframt í ljós eignatilfærslur á milli kynslóða. Á meðan fækkar hlutfallslega mjög hratt í hópi þeirra sem eru 25-49 ára og eiga íbúð hækkar hlutfallið í hópi þeirra sem eru eldri en 50 ára og eiga íbúð. Á árinu 2005 áttu 69% allra þeirra sem þá voru á aldrinum 25-49 ára eigið húsnæði en á næstu tuttugu árum fækkaði þeim um 14%, í aðeins 55%. Á sama tíma fjölgaði þeim um 3% sem eiga íbúð og eru fimmtugir og eldri, eða úr 74% í 77% (sjá mynd 2).
Þegar heildarfjöldi íbúða sem einstaklingar eiga og búa í er skoðaður nánar kemur í ljós að aðeins 38% nýrra íbúða sem komu á markað á síðustu 20 árum eru keyptar af fólki sem býr í þeim. Þetta eru samtals 16 þúsund íbúðir og eru aðeins eitt þúsund þeirra í eigu fólks á aldrinum 25-49 ára en íbúðum fækkaði um eitt þúsund hjá fólki undir 25 ára og því er öll aukninginn hjá 50 ára og eldri(sjá mynd 5). Það er sláandi í ljósi þess að það fjölgaði í aldurshópnum 25-49 ára á tímabilinu um 34 þúsund manns. Til samanburðar hefur fjölgað í hópi þeirra sem eru 50 ára og eldri um 46 þúsund manns og íbúðum í þeirra eigu sem þeir búa í hefur fjölgað um 16 þúsund.
Þeim fjölgar sem eiga fleiri íbúð en eina
Gögn um eignarhald fasteigna sýna enn frekar hvernig aðstæður á íbúðamarkaði hafa breytt því hvaða hópar eru í stöðu til að eignast húsnæði og hverjir ekki. Ef skoðaður er fjöldi þeirra sem eiga fleiri íbúð en eina (eignarhald skráð beint á eigin kennitölu) sést í fyrsta lagi að þeim hefur fjölgað úr 13 þúsund í rúm 21 þúsund á síðustu tuttugu árum. Annað sem vekur sérstaka athygli er að það eru einvörðungu hópurinn 50 ára og eldri sem bæta við sig eignum. Þeim sem eru yngri og eiga fleiri en eina íbúð hefur fækkað á meðan þeim fjölgar um nærri 130% sem eru eldri en 50 ára og fjárfesta í íbúð til viðbótar við þá sem þeir búa í á tímabilinu 2005 til 2024 (sjá mynd 3).
Við sjáum því að þróun síðustu tuttugu ára er eftirfarandi: Hlutfall íbúða í eigu fólks hefur lækkað, hlutfall fólks sem er á barneignaraldri, þ.e. á aldrinum 25 til 50, og eiga íbúð lækkar á meðan þeim fjölgar verulega sem eru 50 ára og eldri og fjárfesta í íbúðum til viðbótar þeirri sem þeir búa í.
Íbúðum í eigu lögaðila fjölgar ört
Einstaklingar geta einnig verið eigendur íbúða í gegnum einkahlutafélög í þeirra eigu og hefur það færst í vöxt. Af um 41 þúsund nýjum íbúðum áranna 2005-2024 hafa um 38% verið keyptar af lögaðila eða um 16 þúsund íbúðir. Að teknu tilliti til aukningu félagslegra íbúða, uppkaupa Þórköttlu fasteignafélag (Grindavík) og íbúða í eigu stóru leigufélagana eru íbúðirnar 12 þúsund í eigu annarra lögaðila og eru þá væntanlega íbúðir í óbeinni eigu einstaklinga sem ekki búa í þeim.
Í árslok 2024 voru um 30 þúsund eignir skráðar á lögaðila. Af þessum íbúðum voru um 10 þúsund íbúðir í félagslega kerfinu, þar af um 3 þúsund stúdentaíbúðir, um þúsund íbúðir í eigu Þórkötlu fasteignafélags og þar til viðbótar um 3 þúsund íbúðir í eigu stóru leigufélagana Íveru og Ölmu leigufélags. Eftir stendur að um 16,5 þúsund íbúðir eru þá í eigu lögaðila sem einstaklingar eiga í árslok 2024.
Á árinu 2005 áttu 69% allra þeirra sem þá voru á aldrinum 25-49 ára eigið húsnæði en á næstu tuttugu árum fækkaði þeim um 14%, í aðeins 55%.
Ekki eru aðgengilegar upplýsingar um aldur þeirra einstaklinga sem eiga þessi félög. Ef litið er til þess að 80% þeirra einstaklinga sem eiga fleiri en eina eign eru eldri en 50 ára og þá staðreynd að skattlagt hagræði er af því að skrá viðbótareignir tvö og þrjú beint á sig sem einstakling miðar undirritaður við þá aldurskiptingu á íbúðum lögaðila í eigu einstaklinga sem eiga fleiri en eina eign en ítrekar að um grófa áætlun er að ræða. Miðað við þá skiptingu þá skiptast þessar 16,5 þúsund íbúðir sem skráðar eru á lögaðila þannig að um 13,2 þúsund eru í eigu 50 ára og eldri og um 3,3 þúsund í eigu 25-49 ára.
Fjárfestingaríbúðum fjölgar
Niðurstaðan er skýr. Stórfelldur flutningur fasteigna hefur átt sér stað á milli kynslóða. Á 20 ára tímabili hefur íbúðum í eigu Íslendinga eldri en 25 ára fjölgað um 38,5 þúsund . Ef tekið er tillit til þess að íbúðum í eigu yngri en 25 ára hefur fækkað á tímabilinu um 1 þúsund hefur öll aukningin á tímabilinu, þ.e.100%, farið til 50 ára og eldri.
Af viðbótaríbúðum sem komið hafa á markað frá árinu 2005 og eru í eigu 50 ára og eldri er um 60% af þeim íbúðum, eða 22 þúsund, fjárfestingaríbúðir.
Fyrir 20 árum voru 50 ára og eldri 43% af heildarfjölda þeirra sem voru eldri en 25 ára og átti sá hópur 50% af íbúðunum. Í dag eru 50 ára og eldri um 48% af heildarfjölda 25 ára og eldri en eiga 2/3 allra íbúða einstaklinga yfir 25 ára. Af þeim íbúðum sem 50 ára og eldri eiga eru 36% fjárfestingaríbúðir eða 32 þúsund.
Eftir fimm ár verður 55% fólks á aldrinum 25-49 ára leiguliðar þeirra eldri
Ofangreind gögn sýna að langvarandi og vaxandi ójafnvægi á húsnæðismarkaði hefur djúpstæð áhrif á þróun samfélags okkar. Mjög takmarkaður skilningur, eða hið minnsta algjört úrræðaleysi, ríkir í samfélaginu gagnvart þessari þróun. Það er ekki að ástæðulausu sem húsnæði er talið til frumþarfa fólks og rík skylda er gerð til stjórnmálamanna um að tryggja jafnvægi á húsnæðismarkaðnum sem er grundvöllur hagkvæmrar húsnæðisuppbyggingar og húsnæðisöryggis allra landsmanna.
Við sjáum að þróun síðustu áratuga hefur dregið úr möguleikum fólks á að búa í eigin húsnæði og á sama tíma gert híbýli fólks að fjárfestingarvöru. Ekkert bendir til annars en að þessi þróun muni halda áfram og gerast hraðar næstu ár en síðustu áratugi vegna þess gríðarmikla ójafnvægis sem er til staðar á húsnæðismarkaðnum og safnast hefur upp á síðasta áratug.
Er það ákjósanleg þróun?
Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka Þróunarfélags sem hefur að markmiði að auka lífsgæði fólks á efri árum með sérhæfðum búsetuúrræðum.
