Sjálftaka fasteignasala – Taka tvö Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 23. maí 2022 08:00 Fyrir viku skrifaði ég grein (sjá hér) um söluþóknanir fasteignasala, sem mér þykja svo háar að ég kallaði þær sjálftöku. Í framhaldi hefur spunnist umræða sem ég tel tilefni til að bregðast við og ætla því að greina stöðuna nánar[1]. Hver er vinnan við að selja fasteign og hver er raunveruleg söluþóknun? Fasteignasalar virðast hafa æði ólíka reynslu af því hvað það fara margar vinnustundir í að selja fasteign. Svörin eru allt frá því að vera þrjátíu klukkustundir að meðaltali auk bakvinnslu yfir í fjórar klukkustundir auk bakvinnslu. Þá fullyrða sumir að söluþóknanir séu oft um 1% (án vsk) en aðrir eru á því að raunin sé nær auglýstri gjaldskrá. Án þess að fá bein gögn úr bókhaldi fasteignasala er erfitt að segja um það með vissu og því óvíst hverjum á að trúa. Það er hins vegar mjög einfalt að sjá tölurnar fyrir sér með næmigreiningu. Að gefnu tilefni má ég þó fyrst til með að ítreka að söluþóknanir fasteignasala ættu að vera ræddar með virðisaukaskatti, enda skal verð innihalda virðisaukaskatt og önnur opinber gjöld skv. lögum[2] og verð eru nánast undantekningarlaust rædd með þeim hætti, sem þýðir að 1% söluþóknun án vsk kostar seljanda fasteignar raunar 1,24%. Skoðum nú útreikninga. Efri töflurnar sýna það verð sem seljandi greiðir í beina söluþóknun án fastra gjalda fyrir meðal fjölbýli (m.v. kaupverðið 63,6 m.kr) og meðal sérbýli (m.v. kaupverðið 115,3 m.kr) við mismunandi söluþóknanir. Lægsti mögulegi kostnaður er því um 800.000kr fyrir fjölbýli og 1.400.000kr fyrir sérbýli en hækkar svo því nær sem við nálgumst uppgefna gjaldskrá fyrir einkasölu[1], sem er á hægri enda taflanna. Athugið að hér er enginn fastur kostnaður talinn með, en að meðaltali eru seljandi og kaupandi rukkaðir samtals um 136.500kr fyrir umsýslu og gagnaöflun. Neðri töflurnar umreikna svo söluþóknanirnar yfir í tímagjald m.v. mismikla vinnu við hverja sölu. Þannig er tíminn seldur á tæplega 20.000kr í allra versta falli fyrir fasteignasala, þar sem söluþóknun er í lágmarki, heil vinnuvika fer í hverja sölu og um fjölbýli er að ræða. Það tilfelli er þó talsvert langt fyrir ofan þær vinnustundir sem jafnvel svartsýnustu fasteignasalar hafa sagt mér, svo ef 136.500kr dekka ekki bakvinnsluna á einni sölu þá endurspeglar þetta tímagjald að fasteignasalinn aðstoði sjálfur í bakvinnslunni um tíu klukkustundir að auki. Hins vegar ef stök sala tekur styttri tíma en heila vinnuviku, sem allar líkur eru á, og/eða söluþóknun nálgast auglýsta gjaldskrá þá má sjá að tímagjaldið hækkar mjög hratt. Af framgreindu þykir mér augljóst að það er alltaf rukkað háar fjárhæðir í söluþóknanir og að tímagjald fyrir söluþjónustu fasteignasala er á milli þess að vera hátt og upp í að vera svimandi hátt. Það er einfaldlega þannig að stór hluti útborgunar fyrstu kaupenda er að fara í sölu þóknun fasteignasala og útborguð mánaðarlaun ýmissa forstjóra myndu rétt ná að dekka greiðslur til fasteignasalans vegna sölu á sérbýli. Ég stend því heilshugar við fyrri orð um sjálftöku fasteignasala. Það er hins vegar margt annað sérkennilegt við svona söluferli og söluþóknanir sem vert er að skoða nánar. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Umræðan hélt áfram í útvarpsviðtölum við mig (hér) og Atla Þór Albertsson fasteignasala (hér) en einnig í samtölum við fasteignasala sem hafa haft samband við mig. [2] Sjá lög um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu og reglur Neytendastofu. [3] Almenn sala er talsvert dýrari en einkasala, þar væri söluþóknun 2,2% án vsk eða 2,7% með vsk. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Fasteignamarkaður Tengdar fréttir Fasteignasalar fúlir út í doktorsnema vegna tals um feita söluþóknun Fasteignaverð er í hæstu hæðum. Afleidd áhrif eru þau að söluþóknun fasteignasala, sem er prósentutala, hefur þar með rokið upp úr öllu valdi. Fasteignasalar margir vilja þó ekki kannast við að þeir séu að maka krókinn. 19. maí 2022 11:31 15.000kr á fermetra – Sjálftaka fasteignasala Fasteignaverð er mikið rætt á Íslandi en lítið er rætt um sjálftöku fasteignasala í formi söluþóknana. 16. maí 2022 10:00 Mest lesið Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson Skoðun Heiðursgestur Viðreisnar vill heimsveldi Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson Skoðun Styrkjum stöðu leigjenda Kristján Þórður Snæbjarnarson Skoðun Skoðun Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson skrifar Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar Skoðun Stjórnendur sem mega ekki stjórna Stefán Vagn Stefánsson skrifar Skoðun Stokkhólmseinkenni sem við ættum að forðast Aðalsteinn Júlíus Magnússon skrifar Skoðun Eflum iðnlöggjöfina og stöðvum brotin Hilmar Harðarson skrifar Skoðun Pjattkratar taka til Þorsteinn Sæmundsson skrifar Skoðun Sumt er bara ekki hægt að rökræða Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Vaxtamunarviðskipti láta aftur á sér kræla Jökull Sólberg Auðunsson skrifar Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Græðgin í forgrunni Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Greiningar eða lausnir – hvort vegur þyngra? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Sterk staða Hafnarfjarðar Orri Björnsson skrifar Skoðun Bless bless jafnlaunavottun Sigríður Margrét Oddsdóttir skrifar Skoðun Miðstýrt skólakerfi eða fjölbreytni með samræmdu gæðamati? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Heiðursgestur Viðreisnar vill heimsveldi Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Veðmál barna – hættulegur leikur sem hægt er að stöðva Jóhann Steinar Ingimundarson skrifar Skoðun Allt leikur í umburðarlyndi – eða hvað? Sigurður Eyjólfur Sigurjónsson skrifar Skoðun Lyfjafræðingar - traustur stuðningur í flóknum heimi Sigurbjörg Sæunn Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þvílíkt „plan“ fyrir íslensk heimili Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Ísland og móðurplanta með erindi Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Háttvirta nýja þingkonan, María Rut Kristinsdóttir Ólafur Grétar Gunnarsson skrifar Skoðun Alþjóðadagur krabbameinsrannsókna – eitthvað sem mig varðar? Halla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar Sjá meira
Fyrir viku skrifaði ég grein (sjá hér) um söluþóknanir fasteignasala, sem mér þykja svo háar að ég kallaði þær sjálftöku. Í framhaldi hefur spunnist umræða sem ég tel tilefni til að bregðast við og ætla því að greina stöðuna nánar[1]. Hver er vinnan við að selja fasteign og hver er raunveruleg söluþóknun? Fasteignasalar virðast hafa æði ólíka reynslu af því hvað það fara margar vinnustundir í að selja fasteign. Svörin eru allt frá því að vera þrjátíu klukkustundir að meðaltali auk bakvinnslu yfir í fjórar klukkustundir auk bakvinnslu. Þá fullyrða sumir að söluþóknanir séu oft um 1% (án vsk) en aðrir eru á því að raunin sé nær auglýstri gjaldskrá. Án þess að fá bein gögn úr bókhaldi fasteignasala er erfitt að segja um það með vissu og því óvíst hverjum á að trúa. Það er hins vegar mjög einfalt að sjá tölurnar fyrir sér með næmigreiningu. Að gefnu tilefni má ég þó fyrst til með að ítreka að söluþóknanir fasteignasala ættu að vera ræddar með virðisaukaskatti, enda skal verð innihalda virðisaukaskatt og önnur opinber gjöld skv. lögum[2] og verð eru nánast undantekningarlaust rædd með þeim hætti, sem þýðir að 1% söluþóknun án vsk kostar seljanda fasteignar raunar 1,24%. Skoðum nú útreikninga. Efri töflurnar sýna það verð sem seljandi greiðir í beina söluþóknun án fastra gjalda fyrir meðal fjölbýli (m.v. kaupverðið 63,6 m.kr) og meðal sérbýli (m.v. kaupverðið 115,3 m.kr) við mismunandi söluþóknanir. Lægsti mögulegi kostnaður er því um 800.000kr fyrir fjölbýli og 1.400.000kr fyrir sérbýli en hækkar svo því nær sem við nálgumst uppgefna gjaldskrá fyrir einkasölu[1], sem er á hægri enda taflanna. Athugið að hér er enginn fastur kostnaður talinn með, en að meðaltali eru seljandi og kaupandi rukkaðir samtals um 136.500kr fyrir umsýslu og gagnaöflun. Neðri töflurnar umreikna svo söluþóknanirnar yfir í tímagjald m.v. mismikla vinnu við hverja sölu. Þannig er tíminn seldur á tæplega 20.000kr í allra versta falli fyrir fasteignasala, þar sem söluþóknun er í lágmarki, heil vinnuvika fer í hverja sölu og um fjölbýli er að ræða. Það tilfelli er þó talsvert langt fyrir ofan þær vinnustundir sem jafnvel svartsýnustu fasteignasalar hafa sagt mér, svo ef 136.500kr dekka ekki bakvinnsluna á einni sölu þá endurspeglar þetta tímagjald að fasteignasalinn aðstoði sjálfur í bakvinnslunni um tíu klukkustundir að auki. Hins vegar ef stök sala tekur styttri tíma en heila vinnuviku, sem allar líkur eru á, og/eða söluþóknun nálgast auglýsta gjaldskrá þá má sjá að tímagjaldið hækkar mjög hratt. Af framgreindu þykir mér augljóst að það er alltaf rukkað háar fjárhæðir í söluþóknanir og að tímagjald fyrir söluþjónustu fasteignasala er á milli þess að vera hátt og upp í að vera svimandi hátt. Það er einfaldlega þannig að stór hluti útborgunar fyrstu kaupenda er að fara í sölu þóknun fasteignasala og útborguð mánaðarlaun ýmissa forstjóra myndu rétt ná að dekka greiðslur til fasteignasalans vegna sölu á sérbýli. Ég stend því heilshugar við fyrri orð um sjálftöku fasteignasala. Það er hins vegar margt annað sérkennilegt við svona söluferli og söluþóknanir sem vert er að skoða nánar. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Umræðan hélt áfram í útvarpsviðtölum við mig (hér) og Atla Þór Albertsson fasteignasala (hér) en einnig í samtölum við fasteignasala sem hafa haft samband við mig. [2] Sjá lög um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu og reglur Neytendastofu. [3] Almenn sala er talsvert dýrari en einkasala, þar væri söluþóknun 2,2% án vsk eða 2,7% með vsk.
Fasteignasalar fúlir út í doktorsnema vegna tals um feita söluþóknun Fasteignaverð er í hæstu hæðum. Afleidd áhrif eru þau að söluþóknun fasteignasala, sem er prósentutala, hefur þar með rokið upp úr öllu valdi. Fasteignasalar margir vilja þó ekki kannast við að þeir séu að maka krókinn. 19. maí 2022 11:31
15.000kr á fermetra – Sjálftaka fasteignasala Fasteignaverð er mikið rætt á Íslandi en lítið er rætt um sjálftöku fasteignasala í formi söluþóknana. 16. maí 2022 10:00
Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun
Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun
Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson Skoðun
Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar
Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar
Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar
Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar
Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar
Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun
Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun
Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson Skoðun