Illa verðlagðar fasteignir – Hærra verð með því að selja sjálfur Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 15. júní 2022 07:31 Rannsakendur við Stanford háskóla ráku sig á áhugaverða staðreynd sem varð til þess að nánast engir seljendur nota fasteignasala til að selja eignir sínar þar lengur: Fólk sem notaði fasteignasala til þess að selja eignir sínar á háskólasvæðinu fékk að meðaltali 5,9% til 7,7% lægra verð fyrir þær![1] Þessi gríðarlegi verðmunur er umtalsvert meiri en það sem ég hafði nefnt í nýlegri grein [2], svo hvað veldur? Í Stanford voru þær sérstöku aðstæður að fasteignasalar höfðu ekki betra aðgengi að væntanlegum kaupendum heldur en þeir sem seldu eignir sínar sjálfir, en í öðrum tilvikum í USA hafa fasteignasalar það oft í gegnum sölukerfi sín. Og þar sem hvatakerfi fasteignasala er þannig uppbyggt að það er betra fyrir þá að selja á lágu verði og selja hratt fremur en að bíða lengur og fá betra verð, þá varð niðurstaðan sú að notkun fasteignasala leiddi til stór taps fyrir seljendur. Á Íslandi er aðgengi seljenda að kaupendum stórgott enda auðvelt að auglýsa eignir til sölu á fasteignavefjum, samfélagsmiðlum og dagblöðum. Það þýðir að niðurstöður Stanford rannsóknarinnar eiga erindi við íslenskan almenning. Við getum í raun sannreynt það auðveldlega út frá hvernig eignir hér eru verðlagðar. Hver kannast ekki við að hafa heyrt af margmenni á opnum húsum og fjölda tilboða í hverja eign um leið og þær eru komnar á sölu? Jafnvel tilboð um staðgreiðslu á yfirverði? Allt eru þetta merki um lélega verðlagningu á eigninni, líklega af hálfu fasteignasala. Það er vegna þess að flestir eiga bara eina eign til þess að selja en ekki margar af sömu gerð. Það er því enginn hagur í því að verðleggja eign þannig að hún laði að fullt hús af fólki. Það segir einfaldlega að verðið var of lágt. Ég vil bara fá þá aðila sem meta eignina mína á sem hæstu verði inn um dyrnar hjá mér, ég þarf raunar bara einn slíkan. Ég hef ekkert að gera við fullt hús af fólki sem telur sig komið á útsölu. Það er hins vegar rosalega fínt fyrir fasteignasalann, auðveld sala með himinhárri söluþóknun, þó það kosti viðskiptavininn milljónir á milljónir ofan. Fasteignasalar hafa þó margir hverjir góða sérþekkingu, hún bara nýtist viðskiptavinum ekki vel með núverandi hvatakerfi. Draumastaðan, framtíðin, er því að seljendur selji eignir sínar meira og minna sjálfir en geti ráðið fasteignasala sér til aðstoðar við afmarkaða þætti eins og verðlagningu eða skjalagerð á föstu gjaldi, svona eins og gert er við aðra sérfræði þjónustu. Það er komið nóg af þessari vitleysu að greiða milljónir í söluþóknanir og tapa enn fleiri milljónum vegna lélegs verðmats. Væri þá ekki nær að spara sér peninginn eða kaup næstu eign full útbúna með gólfefnum, innréttingum og öllum nútíma lúxus í stað þess að láta peninginn hverfa í vasa fasteignasala og eitthvert annað? Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Sjá greinina “DO REAL ESTATE BROKERS ADD VALUE WHEN LISTING SERVICES ARE UNBUNDLED?” eftir Bernheim og Meer (2012). [2] Þar var ég þó jafnvel að vanmeta áhrifin. Sjá t.d. greinina “Conflicts between principals and agents: evidence from residential brokerage” (Rutherford, Springer & Yavas, 2005) sem bendir til að fasteignasalar selji eigin eignir á 4,5% hærra verði en eignir viðskiptavina sinna. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Fasteignamarkaður Mest lesið Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson Skoðun Heiðursgestur Viðreisnar vill heimsveldi Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun Styrkjum stöðu leigjenda Kristján Þórður Snæbjarnarson Skoðun Skoðun Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson skrifar Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar Skoðun Stjórnendur sem mega ekki stjórna Stefán Vagn Stefánsson skrifar Skoðun Stokkhólmseinkenni sem við ættum að forðast Aðalsteinn Júlíus Magnússon skrifar Skoðun Eflum iðnlöggjöfina og stöðvum brotin Hilmar Harðarson skrifar Skoðun Pjattkratar taka til Þorsteinn Sæmundsson skrifar Skoðun Sumt er bara ekki hægt að rökræða Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Vaxtamunarviðskipti láta aftur á sér kræla Jökull Sólberg Auðunsson skrifar Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Græðgin í forgrunni Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Greiningar eða lausnir – hvort vegur þyngra? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Sterk staða Hafnarfjarðar Orri Björnsson skrifar Skoðun Bless bless jafnlaunavottun Sigríður Margrét Oddsdóttir skrifar Skoðun Miðstýrt skólakerfi eða fjölbreytni með samræmdu gæðamati? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Heiðursgestur Viðreisnar vill heimsveldi Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Veðmál barna – hættulegur leikur sem hægt er að stöðva Jóhann Steinar Ingimundarson skrifar Skoðun Allt leikur í umburðarlyndi – eða hvað? Sigurður Eyjólfur Sigurjónsson skrifar Skoðun Lyfjafræðingar - traustur stuðningur í flóknum heimi Sigurbjörg Sæunn Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þvílíkt „plan“ fyrir íslensk heimili Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Ísland og móðurplanta með erindi Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Háttvirta nýja þingkonan, María Rut Kristinsdóttir Ólafur Grétar Gunnarsson skrifar Skoðun Alþjóðadagur krabbameinsrannsókna – eitthvað sem mig varðar? Halla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar Sjá meira
Rannsakendur við Stanford háskóla ráku sig á áhugaverða staðreynd sem varð til þess að nánast engir seljendur nota fasteignasala til að selja eignir sínar þar lengur: Fólk sem notaði fasteignasala til þess að selja eignir sínar á háskólasvæðinu fékk að meðaltali 5,9% til 7,7% lægra verð fyrir þær![1] Þessi gríðarlegi verðmunur er umtalsvert meiri en það sem ég hafði nefnt í nýlegri grein [2], svo hvað veldur? Í Stanford voru þær sérstöku aðstæður að fasteignasalar höfðu ekki betra aðgengi að væntanlegum kaupendum heldur en þeir sem seldu eignir sínar sjálfir, en í öðrum tilvikum í USA hafa fasteignasalar það oft í gegnum sölukerfi sín. Og þar sem hvatakerfi fasteignasala er þannig uppbyggt að það er betra fyrir þá að selja á lágu verði og selja hratt fremur en að bíða lengur og fá betra verð, þá varð niðurstaðan sú að notkun fasteignasala leiddi til stór taps fyrir seljendur. Á Íslandi er aðgengi seljenda að kaupendum stórgott enda auðvelt að auglýsa eignir til sölu á fasteignavefjum, samfélagsmiðlum og dagblöðum. Það þýðir að niðurstöður Stanford rannsóknarinnar eiga erindi við íslenskan almenning. Við getum í raun sannreynt það auðveldlega út frá hvernig eignir hér eru verðlagðar. Hver kannast ekki við að hafa heyrt af margmenni á opnum húsum og fjölda tilboða í hverja eign um leið og þær eru komnar á sölu? Jafnvel tilboð um staðgreiðslu á yfirverði? Allt eru þetta merki um lélega verðlagningu á eigninni, líklega af hálfu fasteignasala. Það er vegna þess að flestir eiga bara eina eign til þess að selja en ekki margar af sömu gerð. Það er því enginn hagur í því að verðleggja eign þannig að hún laði að fullt hús af fólki. Það segir einfaldlega að verðið var of lágt. Ég vil bara fá þá aðila sem meta eignina mína á sem hæstu verði inn um dyrnar hjá mér, ég þarf raunar bara einn slíkan. Ég hef ekkert að gera við fullt hús af fólki sem telur sig komið á útsölu. Það er hins vegar rosalega fínt fyrir fasteignasalann, auðveld sala með himinhárri söluþóknun, þó það kosti viðskiptavininn milljónir á milljónir ofan. Fasteignasalar hafa þó margir hverjir góða sérþekkingu, hún bara nýtist viðskiptavinum ekki vel með núverandi hvatakerfi. Draumastaðan, framtíðin, er því að seljendur selji eignir sínar meira og minna sjálfir en geti ráðið fasteignasala sér til aðstoðar við afmarkaða þætti eins og verðlagningu eða skjalagerð á föstu gjaldi, svona eins og gert er við aðra sérfræði þjónustu. Það er komið nóg af þessari vitleysu að greiða milljónir í söluþóknanir og tapa enn fleiri milljónum vegna lélegs verðmats. Væri þá ekki nær að spara sér peninginn eða kaup næstu eign full útbúna með gólfefnum, innréttingum og öllum nútíma lúxus í stað þess að láta peninginn hverfa í vasa fasteignasala og eitthvert annað? Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Sjá greinina “DO REAL ESTATE BROKERS ADD VALUE WHEN LISTING SERVICES ARE UNBUNDLED?” eftir Bernheim og Meer (2012). [2] Þar var ég þó jafnvel að vanmeta áhrifin. Sjá t.d. greinina “Conflicts between principals and agents: evidence from residential brokerage” (Rutherford, Springer & Yavas, 2005) sem bendir til að fasteignasalar selji eigin eignir á 4,5% hærra verði en eignir viðskiptavina sinna.
Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun
Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun
Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson Skoðun
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun
Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar
Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar
Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar
Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar
Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar
Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun
Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun
Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson Skoðun
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun