Það þarf meira en aðgerðir Seðlabankans Ólafur Margeirsson skrifar 19. júní 2022 10:31 Ársverðbólga í dag (7,6%) er að langmestu leyti drifin áfram af fasteignamarkaðinum: ríflega þrjú prósentustig af 7,6% ársverðbólgu eiga sér rætur í fasteignamarkaðinum á meðan t.d. innfluttar vörur eru ábyrgar fyrir minna en tveimur prósentustigum af 7,6% ársverðbólgunni. Til að draga úr þessum verðbólguþrýstingi hefur Seðlabanki Íslands hækkað vexti og sett harðari skilyrði á lánveitingar til fasteignakaupa. Þetta hefur sérstaklega haft áhrif á lánveitingar bankanna en nettó lánveitingar þeirra ca. fjórfölduðust skömmu eftir Covid-19 faraldurinn hófst. Sum þessara lána voru notuð til að greiða upp eldri lán frá ýmsum lánveitendum. Heildarlánaframboð til fasteignakaupa, sé horft á nettó lánveitingar banka, lífeyrissjóða og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, hafði ca. tvöfaldast þegar mest lét þótt lán bankanna hafði fjórfaldast. En nú er svo komið að lánveitingar til fasteignakaupa eru komin aftur á eðlilegt stig, líkt og meðfylgjandi mynd sýnir. Því má spyrja sig hvort nýjustu aðgerðir Seðlabankans varðandi takmarkanir á framboði á fasteignalánum séu þær sem mest er þörf á, jafnvel þótt þær séu vissulega jákvæðar. Og svarið er einfalt: það þarf meira og annað til að berja niður verðbólguna. Mynd 1 – Dregið hefur úr nettó fasteignalánum og er flæði nýrra fasteignalána nú loks komið á eðlilegt stig. Spyrja má hvort aðgerðir á eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins séu þær einu réttu. Samspil verðbólgu, eftirspurnar og framboðs Í grunninn eru tvær aðgerðir í boði þegar vinna þarf á verðbólgu. Þessar aðgerðir útiloka ekki hvora aðra. Sú fyrsta er að draga úr eftirspurn í hagkerfinu eða á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það er það sem Seðlabankinn er að gera með því að hækka vexti og draga úr lánaframboði til kaupa á fasteignum. Önnur er að auka framboð af vörum og þjónustu í hagkerfinu, sérstaklega á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það væri gert í dag, á Íslandi, með auknu framboð af fasteignum, þ.e. auknu byggingarmagni. Horfa má á hagsöguna til að finna mörg dæmi þess hvernig aukið framboð og minni eftirspurn vinna saman að því að minnka verðbólguþrýsting. Verðbólga á vesturlöndum upp úr 1970 var t.d. drifin áfram af olíuverðshækkunum, vegna skorts á olíu, og lágum (raun)vöxtum hjá seðlabönkum heimsins. Þessi verðbólga var ekki barin niður fyrr en upp úr 1980 þegar olíuvinnsla í Norðursjó var orðin svo mikil að hún mætti olíueftirspurninni í sumum löndum Evrópu, t.d. Bretlandi. Samhliða því höfðu seðlabankar heimsins hækkað vexti nægilega til þess að draga úr eftirspurn í hagkerfinu. Meira framboð af vörunni (orku) sem skortur var á ásamt hægari vexti eftirspurnar eftir þessari vöru lækkaði verð hennar. Verðbólga hjaðnaði. Við þurfum að huga að framboðshliðinni Nýjustu aðgerðir Seðlabankans eru jákvæðar. En þessar aðgerðir, sem eru á eftirspurnarhlið hagkerfisins, eru ekki það eina sem hagkerfið þarf. Verðbólga á Íslandi í dag er að stórum hluta drifin áfram af skorti af fasteignum. Til að minnka verðbólguþrýsting þarf að byggja meira, sérstaklega af leiguhúsnæði sem mætir þeirri uppsöfnuðu þörf sem er á leigumarkaði. Athugið að eftirspurn á leigumarkaði er líkleg til að aukast enn frekar á næstu árum þegar fólksfjölgun á sér stað, t.d. vegna aukins fjölda aðfluttra einstaklinga. Þessir aðfluttu einstaklingar eru það sem mörg fyrirtæki Íslands þurfa til þess að þróa sitt vöru- og þjónustuframboð og heildarframlag þessara einstaklinga til hagkerfisins og samfélagsins er tvímælalaust jákvætt. En það þarf að hýsa þá og til þess þarf að byggja leiguhúsnæði, ellegar endar hagkerfið í áframhaldandi verðbólguþrýstingi. Munið að þegar kjaraviðræður fara af stað á nýjan leik er líklegt að þrýstingur á launahækkanir verði talsverður, einfaldlega vegna verðbólgunnar í dag. Kurr verður vegna skiljanlegra krafna um hærri laun því aukinn launakostnaður fyrirtækja getur ýtt verðbólgu upp á við. Mikilvægt framlag til þess að leysa kjaraviðræður verður samstarf verkalýðsfélaga, fyrirtækja og stjórnvalda um að auka framboð af leiguhúsnæði, t.d. með markaðsdrifnum fjárfestingum lífeyrissjóða sem fælu í sér að þeir byggðu íbúðir til þess að leigja þær út. Það drægi úr verðbólguþrýstingi, alveg eins og aukið framboð af olíu dróg úr verðbólguþrýstingi á 9. áratugnum. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Seðlabankinn Ólafur Margeirsson Fasteignamarkaður Verðlag Mest lesið Þegar þeir sem segjast þjóna þjóðinni ráðast á hana Ágústa Árnadóttir Skoðun 1 stk. ísl. ríkisborgararéttur - kr. 1,600 Róbert Björnsson Skoðun Faglegt mat eða lukka? I: Frá kennslustofu til stafbókar Bogi Ragnarsson Skoðun Ósk um sérbýli, garð og rólegt umhverfi dregur fólk frá höfuðborgarsvæðinu Margrét Þóra Sæmundsdóttir Skoðun Hvers vegna ekki bókun 35? Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Hvað kosta mannréttindi? Anna Lára Steindal Skoðun „Elska skaltu náunga þinn“ – gegn rasisma, hatri og sögufölsunum öfga hægrisins Guðrún Ósk Þórudóttir Skoðun Eru borgir barnvænar? Þétting byggðar og staða barna í skipulagi Lára Ingimundardóttir Skoðun Héraðsvötn og Kjalölduveitu í nýtingarflokk Jens Garðar Helgason,Ólafur Adolfsson Skoðun Evrópumet! Háskólamenntun minnst metin á Íslandi Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Skoðun Skoðun Getur uppbyggilegur fréttaflutningur aukið velsæld í íslensku samfélagi? Ása Fríða Kjartansdóttir, Dóra Guðrún Guðmundsdóttir skrifar Skoðun „Elska skaltu náunga þinn“ – gegn rasisma, hatri og sögufölsunum öfga hægrisins Guðrún Ósk Þórudóttir skrifar Skoðun Ósk um sérbýli, garð og rólegt umhverfi dregur fólk frá höfuðborgarsvæðinu Margrét Þóra Sæmundsdóttir skrifar Skoðun Auðlindarentan heim í hérað Arna Lára Jónsdóttir skrifar Skoðun Héraðsvötn og Kjalölduveitu í nýtingarflokk Jens Garðar Helgason,Ólafur Adolfsson skrifar Skoðun Eru borgir barnvænar? Þétting byggðar og staða barna í skipulagi Lára Ingimundardóttir skrifar Skoðun Hvað kosta mannréttindi? Anna Lára Steindal skrifar Skoðun Faglegt mat eða lukka? I: Frá kennslustofu til stafbókar Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Hvers vegna ekki bókun 35? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun 1 stk. ísl. ríkisborgararéttur - kr. 1,600 Róbert Björnsson skrifar Skoðun Ný nálgun fyrir börn með fjölþættan vanda Guðmundur Ingi Þóroddsson,Guðbjörg Sveinsdóttir skrifar Skoðun Setjum kraft í íslenskukennslu fullorðinna Anna Linda Sigurðardóttir skrifar Skoðun Áhrif veiðigjalda ná út fyrir atvinnugreinina Ásgerður Kristín Gylfadóttir skrifar Skoðun Við stöndum með Anahitu og Elissu Valgerður Árnadóttir,Rósa Líf Darradóttir,Aldís Amah Hamilton,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson skrifar Skoðun RÚV - ljósritunarstofa ríkisins? Birgir Finnsson skrifar Skoðun Að vera hvítur og kristinn Guðbrandur Einarsson skrifar Skoðun Heilbrigðisþjónusta í heimabyggð – loksins orðin að veruleika Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Komum heil heim eftir hvítasunnuhelgina Ágúst Mogensen skrifar Skoðun Leiðin til Parísar (bókstaflega) Ólafur St. Arnarsson skrifar Skoðun Ósnertanlegir eineltisseggir og óhæfir starfsmenn Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Opinber skýring til Sigurjóns Þórðarsonar Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Ekkert kerfi lifir af pólitískan geðþótta Guðrún Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Þegar undirskrift skiptir máli – um gervigreind, vottun og verðmæti mannlegra athafna Henning Arnór Úlfarsson skrifar Skoðun Hoppað yfir girðingarnar Vilhjálmur Árnason skrifar Skoðun Þegar ég fékk séns Heiða Ingimarsdóttir skrifar Skoðun Verður greinilega að vera Ísrael Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Evrópumet! Háskólamenntun minnst metin á Íslandi Vilhjálmur Hilmarsson skrifar Skoðun Ríkið tekur – landsbyggðirnar fá minna Hjálmar Bogi Hafliðason skrifar Skoðun Snjallasta stefnubreyting Samfylkingarinnar Jóhann Frímann Arinbjarnarson skrifar Skoðun Þegar samfélagið þagnar Benóný Valur Jakobsson skrifar Sjá meira
Ársverðbólga í dag (7,6%) er að langmestu leyti drifin áfram af fasteignamarkaðinum: ríflega þrjú prósentustig af 7,6% ársverðbólgu eiga sér rætur í fasteignamarkaðinum á meðan t.d. innfluttar vörur eru ábyrgar fyrir minna en tveimur prósentustigum af 7,6% ársverðbólgunni. Til að draga úr þessum verðbólguþrýstingi hefur Seðlabanki Íslands hækkað vexti og sett harðari skilyrði á lánveitingar til fasteignakaupa. Þetta hefur sérstaklega haft áhrif á lánveitingar bankanna en nettó lánveitingar þeirra ca. fjórfölduðust skömmu eftir Covid-19 faraldurinn hófst. Sum þessara lána voru notuð til að greiða upp eldri lán frá ýmsum lánveitendum. Heildarlánaframboð til fasteignakaupa, sé horft á nettó lánveitingar banka, lífeyrissjóða og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, hafði ca. tvöfaldast þegar mest lét þótt lán bankanna hafði fjórfaldast. En nú er svo komið að lánveitingar til fasteignakaupa eru komin aftur á eðlilegt stig, líkt og meðfylgjandi mynd sýnir. Því má spyrja sig hvort nýjustu aðgerðir Seðlabankans varðandi takmarkanir á framboði á fasteignalánum séu þær sem mest er þörf á, jafnvel þótt þær séu vissulega jákvæðar. Og svarið er einfalt: það þarf meira og annað til að berja niður verðbólguna. Mynd 1 – Dregið hefur úr nettó fasteignalánum og er flæði nýrra fasteignalána nú loks komið á eðlilegt stig. Spyrja má hvort aðgerðir á eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins séu þær einu réttu. Samspil verðbólgu, eftirspurnar og framboðs Í grunninn eru tvær aðgerðir í boði þegar vinna þarf á verðbólgu. Þessar aðgerðir útiloka ekki hvora aðra. Sú fyrsta er að draga úr eftirspurn í hagkerfinu eða á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það er það sem Seðlabankinn er að gera með því að hækka vexti og draga úr lánaframboði til kaupa á fasteignum. Önnur er að auka framboð af vörum og þjónustu í hagkerfinu, sérstaklega á þeim markaði þaðan sem verðbólgan á sér rætur. Það væri gert í dag, á Íslandi, með auknu framboð af fasteignum, þ.e. auknu byggingarmagni. Horfa má á hagsöguna til að finna mörg dæmi þess hvernig aukið framboð og minni eftirspurn vinna saman að því að minnka verðbólguþrýsting. Verðbólga á vesturlöndum upp úr 1970 var t.d. drifin áfram af olíuverðshækkunum, vegna skorts á olíu, og lágum (raun)vöxtum hjá seðlabönkum heimsins. Þessi verðbólga var ekki barin niður fyrr en upp úr 1980 þegar olíuvinnsla í Norðursjó var orðin svo mikil að hún mætti olíueftirspurninni í sumum löndum Evrópu, t.d. Bretlandi. Samhliða því höfðu seðlabankar heimsins hækkað vexti nægilega til þess að draga úr eftirspurn í hagkerfinu. Meira framboð af vörunni (orku) sem skortur var á ásamt hægari vexti eftirspurnar eftir þessari vöru lækkaði verð hennar. Verðbólga hjaðnaði. Við þurfum að huga að framboðshliðinni Nýjustu aðgerðir Seðlabankans eru jákvæðar. En þessar aðgerðir, sem eru á eftirspurnarhlið hagkerfisins, eru ekki það eina sem hagkerfið þarf. Verðbólga á Íslandi í dag er að stórum hluta drifin áfram af skorti af fasteignum. Til að minnka verðbólguþrýsting þarf að byggja meira, sérstaklega af leiguhúsnæði sem mætir þeirri uppsöfnuðu þörf sem er á leigumarkaði. Athugið að eftirspurn á leigumarkaði er líkleg til að aukast enn frekar á næstu árum þegar fólksfjölgun á sér stað, t.d. vegna aukins fjölda aðfluttra einstaklinga. Þessir aðfluttu einstaklingar eru það sem mörg fyrirtæki Íslands þurfa til þess að þróa sitt vöru- og þjónustuframboð og heildarframlag þessara einstaklinga til hagkerfisins og samfélagsins er tvímælalaust jákvætt. En það þarf að hýsa þá og til þess þarf að byggja leiguhúsnæði, ellegar endar hagkerfið í áframhaldandi verðbólguþrýstingi. Munið að þegar kjaraviðræður fara af stað á nýjan leik er líklegt að þrýstingur á launahækkanir verði talsverður, einfaldlega vegna verðbólgunnar í dag. Kurr verður vegna skiljanlegra krafna um hærri laun því aukinn launakostnaður fyrirtækja getur ýtt verðbólgu upp á við. Mikilvægt framlag til þess að leysa kjaraviðræður verður samstarf verkalýðsfélaga, fyrirtækja og stjórnvalda um að auka framboð af leiguhúsnæði, t.d. með markaðsdrifnum fjárfestingum lífeyrissjóða sem fælu í sér að þeir byggðu íbúðir til þess að leigja þær út. Það drægi úr verðbólguþrýstingi, alveg eins og aukið framboð af olíu dróg úr verðbólguþrýstingi á 9. áratugnum. Höfundur er hagfræðingur.
Ósk um sérbýli, garð og rólegt umhverfi dregur fólk frá höfuðborgarsvæðinu Margrét Þóra Sæmundsdóttir Skoðun
„Elska skaltu náunga þinn“ – gegn rasisma, hatri og sögufölsunum öfga hægrisins Guðrún Ósk Þórudóttir Skoðun
Skoðun Getur uppbyggilegur fréttaflutningur aukið velsæld í íslensku samfélagi? Ása Fríða Kjartansdóttir, Dóra Guðrún Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun „Elska skaltu náunga þinn“ – gegn rasisma, hatri og sögufölsunum öfga hægrisins Guðrún Ósk Þórudóttir skrifar
Skoðun Ósk um sérbýli, garð og rólegt umhverfi dregur fólk frá höfuðborgarsvæðinu Margrét Þóra Sæmundsdóttir skrifar
Skoðun Eru borgir barnvænar? Þétting byggðar og staða barna í skipulagi Lára Ingimundardóttir skrifar
Skoðun Ný nálgun fyrir börn með fjölþættan vanda Guðmundur Ingi Þóroddsson,Guðbjörg Sveinsdóttir skrifar
Skoðun Við stöndum með Anahitu og Elissu Valgerður Árnadóttir,Rósa Líf Darradóttir,Aldís Amah Hamilton,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson skrifar
Skoðun Þegar undirskrift skiptir máli – um gervigreind, vottun og verðmæti mannlegra athafna Henning Arnór Úlfarsson skrifar
Ósk um sérbýli, garð og rólegt umhverfi dregur fólk frá höfuðborgarsvæðinu Margrét Þóra Sæmundsdóttir Skoðun
„Elska skaltu náunga þinn“ – gegn rasisma, hatri og sögufölsunum öfga hægrisins Guðrún Ósk Þórudóttir Skoðun