Öfganna á milli á hús­næðis­markaði

Það er áhugavert að fylgjast með umræðu um húsnæðismarkað þessi misserin. Undanfarin tvö ár hefur hæst farið umræðan um að hér vanti 35 þúsund íbúðir inn á markaðinn á næstu 10 árum. Í sumar snérust svo umræðan skyndilega á hvolf og umræða um sölutregðu og yfirvofandi verðlækkanir varð ráðandi. Inni í þessari umræðu slá stjórnvöld í klárinn og boða átak í húsnæðisuppbyggingu og aukna stýringu á því hvernig húsnæði skuli byggja.

Þetta er í sjálfu sér ekkert nýtt. Fasteignamarkaðurinn hefur í tvígang sveiflast á milli slíkra öfga á undanförnum fimm árum. Getur verið að markaðurinn hafi snúist svo hratt eða vantar kannski aðeins meira jafnvægi í umræðuna á báða bóga? Yfirlýsingar sérfræðinga virðast oft því miður fremur sniðnar til að skapa fyrirsagnir í fjölmiðlum en raunsæja umræðu um íbúðamarkað. Það er því vert að staldra aðeins við og skoða hvað liggur að baki báðum pólum umræðunnar.

Vantar 35 þúsund íbúðir inn á markaðinn?

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun setti fram þá spá fyrir um tveimur árum síðan að það vantaði að byggja 35-40 þúsund íbúðir á næstu 10 árum. Vísar stofnunin annars vegar til mikilla verðhækkana sem merki um langvarandi undirliggjandi skort en einnig mikillar og raunar fordæmalausrar fólksfjölgunar á Íslandi á undanförnum árum. Að auki stuðli breytt fjölskyldumynstur að því að sífellt færi búi í hverri íbúð, þróun sem hefur verið nokkuð stöðug undanfarna áratugi.

HMS hefur fengið aukið hlutverk í að safna saman upplýsingum um byggingamarkað svo sem verðþróun og fjölda íbúða í byggingu ásamt því að aðstoða við gerð húsnæðisáætlana til langs tíma. Stofnunin gefur út vandaðar og góðar mánaðarskýrslur en það væri gagnlegt ef forsendur þarfagreiningar stofnunarinnar væru birtar og uppfærðar með reglulegu millibili.

Eins er mikilvægt að horfa nokkuð gagnrýnið á hvort svo gríðarleg íbúðaþörf fái raunverulega staðist. Á síðastliðnum 20 árum hafa að jafnaði verið byggðar um 2.200 íbúðir á ári. Þörf upp á 50% aukningu í byggingamagni frá meðaltali síðastliðinna 20 ára hlýtur því að byggja á langvarandi skorti á húsnæðismarkaði. Eða er möguleiki að einhver skekkja sé í spálíkaninu?

Húsnæðisverð hefur vissulega hækkað mjög mikið á undanförnum tveimur árum eftir mikla vaxtalækkun Seðlabankans í upphafi heimsfaraldursins. Hækkun fasteignaverðs á höfuðborgarsvæðinu nemur nærri 50% frá mars 2020. Á sama tíma hefur hins vegar leiguverð aðeins hækkað um 8,5%. Það vekur sérstaka athygli þar sem leigusamningar eru almennt verðtryggðir en leiguverð hefur samt ekki haldið í við verðlag í gegnum þetta tímabil. Þessi andstæða þróun fasteignaverðs og leiguverðs styður ekki við staðhæfingar um langvarandi undirliggjandi húsnæðisskort. Sennilegri skýring er einfaldlega að hliðrun hafi orðið af leigumarkaði inn á eignamarkað ásamt því að fólk hafi mögulega hraðað fasteignakaupum vegna mikilla vaxtalækkana á húsnæðislánum.

Er fólksfjölgunin jafn mikil og hagtölurnar sýna?

Annar veigamikill áhrifaþáttur í spá HMS er mikil íbúafjölgun samkvæmt Þjóðskrá á undanförnum árum. Frá því íslenskt efnahagslíf komst aftur á skrið eftir hrunið fyrir um 8 árum síðan hefur skráðum íbúum fjölgað um 50 þúsund eða liðlega 15%. Slík hlutfallsleg fólksfjölgun á sér ekki fordæmi frá því á eftirstríðsárunum. Íbúafjölgunin er drifin áfram af innflytjendum, sem hefur fjölgað jafnt og þétt á undanförnum tveimur áratugum. Sú þróun er jákvæð, enda hafa innflytjendur að stórum hluta mannað þá fjölgun starfa sem orðið hefur á þessum árum og vegið upp á móti lækkandi fæðingartíðni og hækkandi aldri þjóðarinnar.

Hins vegar er þar einnig að finna athyglisverða þverstæðu. Frá árinu 2005 til og með 2021 fjölgaði störfum á íslenskum vinnumarkaði um ríflega þrjátíu þúsund. Á sama tíma fjölgaði skráðum íbúum hér á landi á aldrinum 16-69 ára um 60 þúsund. Til samanburðar fjölgaði störfum á árunum 1991 til 2005 um 30 þúsund, nokkurn veginn til jafns við íbúafjölgun á vinnualdri, þ.e. 16-69 ára.

Þrátt fyrir að íbúum á vinnualdri hafi fjölgað tvisvar sinnum meira en störfum á síðara tímabilinu mælist atvinnuleysi nær ekkert og nauðsynlegt hefur reynst að sækja starfsfólk til annarra landa til að manna þau störf sem orðið hafa til á þessu ári samhliða endurreisn ferðaþjónustunnar eftir heimsfaraldur.

Getur verið að skýringin sé sú að við séum að ofmeta íbúafjöldann verulega? Staðreyndin er sú að nauðsynlegt er fyrir innflytjendur að skrá sig við komuna til landsins ef ætlunin er að búa hér og starfa. Kennitala og bankareikningur eru forsenda launaðs starfs og fjölmargra annarra þátta í samfélaginu. Ef fólk flytur af landi brott er hins vegar ekki nauðsynlegt að skrá sig úr landi. Það vakti einmitt athygli í hruninu hversu hlutfallslega fáir af þeim sem fluttu til landsins vegna vinnu í efnahagsuppgangi áranna 2004-2007 kusu að flytja til baka í atvinnuleysi eftirhrunsáranna. Hið sama má segja um þróunina eftir fall WOW og heimsfaraldur.

Það mikla misræmi sem er milli fjölgunar fólks á vinnualdri og fjölgunar starfa, samhliða lágu atvinnuleysi og erfiðleikum fyrirtækja við ráðningu starfsfólks bendir hins vegar ótvírætt til þess að við séum að ofmeta íbúafjölda landsins í opinberum skrám. Enn fremur hefur Hagstofan í fólksfjöldaspám sínum genguð út frá því að íbúum muni halda áfram að fjölga svo ört næstu árin og okkur fjölgi um að jafnaði 10 þúsund á ári næstu fjögur árin. Í því samhengi er rétt að hafa í huga að samkvæmt skrárgögnum Hagstofu hefur „aðeins“ fjölgað um 5.000 erlenda starfsmenn á vinnumarkaði síðastliðin 4 ár á sama tíma og skráðum erlendum ríkisborgurum hefur fjölgað um 18.000. Slík þversögn gefur augljóslega tilefni til að meta vandlega hvort mannfjöldatölur okkar séu réttar áður en ráðist er í húsnæðisátak sem byggir á þeim tölum og væntingum um áframhaldandi fordæmalausa fjölgun.

Er íbúðamarkaðurinn þá á barmi hruns?

Eftir tveggja ára samfellda umræðu um að verið sé að byggja allt of lítið á markaði snérust umræðan skyndilega yfir í hraða kólnun fasteignamarkaðs nú í sumar. Stöðugar fréttir hafa verið af því að sölutími sé að lengjast, nokkuð sem kannski er ekki að undra eftir að sölutími hafði aldrei verið styttri mánuðina þar á undan. Þá hélt Már Wolfgang Mixa, lektor í fjármálum við Háskóla Íslands því fram í samtali við Morgunblaðið nýlega að fyrirvaralausar og umtalsverðar lækkanir kynnu að verða á fasteignamarkaði innan tíðar. Vísaði hann þar til hækkandi vaxtastigs og væntinga um aukið framboð og tók sem dæmi þróunina sem varð í aðdraganda hrunsins 2007-2008.

Þó svo enginn vafi sé á því að fasteignaverð hafi hækkað meira en fáist staðist til lengdar undanfarin tvö ár er engu að síður hæpið að hér hafi myndast slíkt ójafnvægi að hrun verði á fasteignamarkaði. Rétt er að hafa í huga að staðan nú er að nær engu leyti lík því sem var í aðdraganda hrunsins, önnur en að miklar hækkanir á fasteignaverði eru að baki. Undirstöður hagkerfisins standa allar traustum fótum. Mikill uppgangur er nú í ferðaþjónustu og þróunin í sjávarútvegi, orkufrekum iðnaði og vaxandi vægi hugbúnaðar- og tæknifyrirtækja í íslensku hagkerfi bendir eindregið til þess að framundan sé nokkuð hagfelld tíð í íslensku efnahagslífi. Mikil verðbólga og órói á vinnumarkaði eru þó vissulega áhyggjuefni en of snemmt er að draga upp heimsendapár í því samhengi.

Húsnæðisvextir eru að sama skapi mun hagfelldari en voru á árunum 2008-2010; stýrivextir Seðlabanka hvergi nærri því eins háir og kaupmáttur landsmanna sögulega nærri hæstu hæðum. Fasteignaverð kann vissulega að leita einhvers jafnvægis með lækkun raunverðs á næstu misserum en erfitt er að sjá fyrir sér eitthvert hrun við svo hagfelldar aðstæður.

Erum við ef til vill bara að nálgast eðlilegt jafnvægi?

Íslenskur nýbyggingamarkaður er ekki fyrir hjartveika. Við sveiflumst gjarnan öfganna á milli. Eitt árið er líkt og engin leið sé að anna eftirspurn og hið næsta er líkt og engin markaður sé fyrir nýjar eignir. Einn helsti vandi markaðarins er hve mikið hefur skort á upplýsingar um fjölda íbúða í byggingu og vænta eftirspurn.

Greining Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar á uppbyggingarþörf er því kærkomin viðbót. Því miður virðast hins vegar forsendur þeirrar greiningar ekki nægjanlega traustar. Þegar sett er fram spá um helmings vöxt í framleiðslu íbúðarhúsnæðis til næsta áratugar verður að gera þá kröfu að til hennar sé vandað. Ella getur niðurstaðan orðið veruleg umframframleiðsla á íbúðarhúsnæði sem svo aftur leiðir af sér djúpa niðursveiflu ef eftirspurnin reynist ekki vera til staðar. Slíka stöðu höfum við áður séð á byggingamarkaði og eigum fyrir alla muni að forðast að endurtaka.

Er niðurstaðan mögulega sú að þrátt fyrir ýmsar glannalegar yfirlýsingar um hrun eða óseðjandi eftirspurn sé hér hvorki þörf á stórfelldu uppbyggingarátaki né ástæða til að óttast hrun á markaði? Fasteignamarkaðurinn sé þvert á móti á góðri leið að jafnvægi. En það eru auðvitað fáar fyrirsagnir í slíkum spádómum.

Höfundur er forstjóri Eignarhaldsfélagsins Hornsteins, sem á og rekur BM Vallá, Björgun og Sementsverksmiðjuna, framleiðslufyrirtæki í íslenskum byggingariðnaði.