Er ekki rétt að leysa húsnæðisvandann? Guðjón Sigurbjartsson skrifar 3. febrúar 2024 14:30 Húsnæðisverð hér er hærra en vera þyrfti og framboð og verð sveiflast mjög mikið með alvarlegum afleiðingum fyrir fjölmarga. Mikilvægt er að greina vandann rétt og grípa til viðeigandi ráðstafana. Lóðaskortur er oft nefndur sem ástæða en fleira kemur til. Stærsta ástæðan kann að vera sú að þegar örlar á minnkandi kaupgetu almennings til dæmis vegna hárra vaxta eins og nú um stundir, draga bankarnir úr lánum til byggingaraðila sem þurfa þá að draga úr framleiðslu íbúða. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) áætlar að næstu áratugi þurfi að byggja 4000+ nýjar íbúðir á ári hér á landi. Síðustu 10-20 ár hefur eftirspurn sveiflast frá nokkur hundruð íbúðum á ári upp í rúmar 5.000. Kostnaðarverð íbúða myndi lækka verulega og verðsveiflur hjaðna ef byggingaraðilar hefðu aðgang að nægu þolinmóðu fjármagni og hvata til að framleiða húsnæði á lager á tímum sölutregðu sem svo seldust hratt í uppsveiflum. Úr þessu má bæta. Stöðug framleiðsla lækkar kostnaðarverð íbúðaFramleiðni byggingariðnaðarins er hér mjög lág í alþjóðlegum samanburði 1). „Ef byggingarmarkaður hrynur með reglulegu millibili riðlast skipulagið“. Ef hægt væri að framleiða húsnæði jafnt og þétt samkvæmt langtímaáætlun án tillits til skammtíma sveiflna í eftirspurn myndi framleiðni aukast og kostnaðarverð lækka, jafnvel um 15%. Nægt framboð íbúða lækkar verðtoppaEf í upphafi uppsveiflu og kaupmáttaraukningar almennings, til eru nokkur þúsund íbúðir á lager, sem selja má hratt, yrði verðþensla vegna skorts á íbúðum minni. Varlegt mat er að toppurinn lækka um 15% en gæti eins verið 30%. Vissulega myndi fjármagnskostnaður af óseldum íbúðum bætast við kostnaðarverð þeirra. Þessi viðbótar kostnaður yrði þó væntanlega ekki hærri en um 10% ef miðað er við 3ja ára söluregðu. Samkvæmt ofangreindu myndi verð íbúða lækka um 5% -30% með stöðugri framleiðslu íbúða og nægu framboði. Afleitt hagræði er minni hækkun verðtryggðra lána vegna minni verðbólgu, lægri húsaleiga og fleira. Ef byggingaraðilar íbúða hefðu næga getu til að kaupa lóðir og framleiða íbúðir samkvæmt langtímaeftirspurn gætu sveitarfélög undirbúið lóðir og selt þær jafn óðum. Það myndi bæta líka fjárhag þeirra. Þolinmótt og viljugt fjármagn Sem fyrr getur hafa bankar ekki fjármagnað byggingaraðila nægilega til að byggja íbúðir á lager á krepputímum sem svo væru til reiðu í uppsveiflum. Lífeyrissjóðirnir hafa hins vegar bæði gætu og ættu að hafa ástæður til að stíga hér inn, en hingað til hafa þeir ekki talið það sitt hlutverk.Breyta þyrfti löggjöf um lífeyrissjóðina þannig að hlutverk þeirra yrði ekki bara að ávaxta lífeyri landsmanna, heldur einnig að koma jafnvægi á framboð húsnæðis og að jafna verðsveiflur. Til þess gætu þeir að fjármagnað byggingu verulegan hluta af þörfinni fyrir nýjar íbúða, jafnt og þétt óháð sveiflum í eftirspurn. Lauslega áætlað yrði mesta fjárbindingin í óseldum íbúðum um 300 milljarðar króna í lok sölutregðu tímabils en lítil sem engin í lok uppsveiflna. Auðvitað yrði að útfæra aðkomu lífeyrissjóðanna af fyrirhyggju. Aðkoma lífeyrissjóða Lífeyrissjóðir hafa mikinn fjárhagslegan styrk. Ef þeir kæmu að byggingu íbúða með ofangreindum hætti yrði að gæta þess að aðkoma þeirra trufli byggingaiðnaðinn sem minnst, helst að hún styrki hann. Líklega er heppilegt að lífeyrissjóðirnir, hver um sig eða fleiri saman, myndu bjóða út byggingu tiltekins magns íbúða til nokkurra ára. Samið yrði við trausta byggingaraðila sem í framhaldinu myndu styrkjast enn frekar vegna þess hversu stór og stöðug verkefnin yrðu. Allt þetta er viðkvæmt og því þyrfti að setja skýra ramma um hvað sjóðirnir ættu og mættu gera að þessu leyti. Trúlega þyrfti að setja rammana með reglugerðum og jafnvel aðkomu aðila vinnumarkaðarins. Hugsanlega ætti að miða við að sjóðirnir fjármagi að hámarki 1/3 af metinni þörf fyrir nýjar íbúðir sem nú væru um 1.500 íbúðir á ári eða eitthvað slíkt hlutfall. Hugsanlega ætti að takmarka álagningu þeirra á kostnaðarverð íbúða, til að koma í veg fyrir verðsveiflur vegna eftirspurnarsveiflna. Skoða þarf ýmsar fleiri kröfur þannig að aðkoma lífeyrissjóðanna verði sem gagnlegust og best. Ávöxtunarárangur lífeyrissjóða þarf ekki að lækka við þetta. Hins vegar, ef vel tekst til, mætti lækka verð íbúða um á bilinu 15-30%. Það er mikið meira hægt er gera með núverandi stuðningsaðgerðum skattgreiðenda. Höfundur er viðskiptafræðingur. Tilvísanir: 1. Framleiðni á byggingamarkaði: Samanburður við Noreg - Ævar Rafn Hafþórsson og Þórólfur Matthíasson https://skemman.is/bitstream/1946/26368/1/HAG_Ævar_Þórólfur.pdf 2. www.hms.is Guðjón Sigurbjartsson, viðskiptafræðingur Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Efnahagsmál Lífeyrissjóðir Mest lesið Krónan, Nettó, Hagkaup, Bónus - það er kominn tími á formlega sniðgöngu Helen Ólafsdóttir Skoðun Ef Veðurstofan spáði vitlausu veðri í 40 ár, væri það bara í lagi? Björn Ólafsson Skoðun „Finnst ykkur skrýtið að ég mæti á Austurvöll – Pabba mínum var fórnað á altari niðurskurðar“ Davíð Bergmann Skoðun Málþófið er séríslenskt Bryndís Haraldsdóttir Skoðun Það sem ekki má segja um það sem enginn vill sjá Viðar Hreinsson Skoðun Hvers vegna skipta hagsmunir verslanakeðja meira máli en öryggi barna í Ásahverfi Reykjanesbæ? Ólafur Ívar Jónsson Skoðun Af hverju er verðbólga ennþá svona há? Ólafur Margeirsson Skoðun Hægri sósíalismi Jón Ingi Hákonarson Skoðun Þingmenn auðvaldsins Karl Héðinn Kristjánsson Skoðun 80.000 manna klóakrennsli í Dýrafjörð í boði Arctic Fish Jón Kaldal Skoðun Skoðun Skoðun Til varnar jafnlaunavottun Magnea Marinósdóttir skrifar Skoðun Heimaþjónusta og velferðartækni: Lykillinn að sjálfbæru heilbrigðiskerfi Auður Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Barnaræninginn Pútín Gunnar Hólmsteinn Ársælsson skrifar Skoðun Um þjóð og ríki Gauti Kristmannsson skrifar Skoðun Málfrelsi og mörk þess á vettvangi lýðræðisins Helga Vala Helgadóttir skrifar Skoðun Sjókvíaeldi á Íslandi fjarstýrt með gervigreind frá Noregi Ingólfur Ásgeirsson skrifar Skoðun „Finnst ykkur skrýtið að ég mæti á Austurvöll – Pabba mínum var fórnað á altari niðurskurðar“ Davíð Bergmann skrifar Skoðun Hvers vegna skipta hagsmunir verslanakeðja meira máli en öryggi barna í Ásahverfi Reykjanesbæ? Ólafur Ívar Jónsson skrifar Skoðun Kjarnorkuákvæðið: Neyðarhemill en ekki léttvægt leikfang popúlista Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Stjórnarandstaðan er vannýtt auðlind Jón Daníelsson skrifar Skoðun Ef Veðurstofan spáði vitlausu veðri í 40 ár, væri það bara í lagi? Björn Ólafsson skrifar Skoðun Hægri sósíalismi Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun 5 ára vegferð að skóla framtíðarinnar – eða ekki! Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Ójafnvægi í jöfnunarkerfinu Anna Sigríður Guðnadóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Lovísa Jónsdóttir skrifar Skoðun Það sem ekki má segja um það sem enginn vill sjá Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Krónan, Nettó, Hagkaup, Bónus - það er kominn tími á formlega sniðgöngu Helen Ólafsdóttir skrifar Skoðun Löggæslumál og aðstöðuleysi í Búðardal – ákall um viðbragð og aðgerðir Björn Bjarki Þorsteinsson skrifar Skoðun Listin að verða fullkomlega ósammála sjálfri sér á mettíma Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Þingmenn auðvaldsins Karl Héðinn Kristjánsson skrifar Skoðun Arðgreiðslur í sjávarútvegi: Staðreyndir gegn fullyrðingum Elliði Vignisson skrifar Skoðun Verðugur bandamaður? Steinar Harðarson skrifar Skoðun Við þurfum nýja sýn á stjórnmál okkar - Mamdani-sýn Hlynur Már Vilhjálmsson skrifar Skoðun Sósíalistaflokkurinn heimilislaus - hvað næst? Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Rán um hábjartan dag Guðbergur Egill Eyjólfsson skrifar Skoðun Af hverju er verðbólga ennþá svona há? Ólafur Margeirsson skrifar Skoðun Sól, sumar og símafriður: 10 ráð varðandi skjánotkun í sumarfríinu Anna Laufey Stefánsdóttir,Kristín Ólöf Grétarsdóttir,Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun Uppbygging hjúkrunarheimila Jónína Björk Óskarsdóttir skrifar Skoðun Jafnrétti grundvallarforsenda friðar og öryggis í heiminum Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Með skynsemina að vopni Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Af hverju er ekki 100 klst. málþóf á Alþingi um alvarlega stöðu barna? Grímur Atlason skrifar Sjá meira
Húsnæðisverð hér er hærra en vera þyrfti og framboð og verð sveiflast mjög mikið með alvarlegum afleiðingum fyrir fjölmarga. Mikilvægt er að greina vandann rétt og grípa til viðeigandi ráðstafana. Lóðaskortur er oft nefndur sem ástæða en fleira kemur til. Stærsta ástæðan kann að vera sú að þegar örlar á minnkandi kaupgetu almennings til dæmis vegna hárra vaxta eins og nú um stundir, draga bankarnir úr lánum til byggingaraðila sem þurfa þá að draga úr framleiðslu íbúða. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) áætlar að næstu áratugi þurfi að byggja 4000+ nýjar íbúðir á ári hér á landi. Síðustu 10-20 ár hefur eftirspurn sveiflast frá nokkur hundruð íbúðum á ári upp í rúmar 5.000. Kostnaðarverð íbúða myndi lækka verulega og verðsveiflur hjaðna ef byggingaraðilar hefðu aðgang að nægu þolinmóðu fjármagni og hvata til að framleiða húsnæði á lager á tímum sölutregðu sem svo seldust hratt í uppsveiflum. Úr þessu má bæta. Stöðug framleiðsla lækkar kostnaðarverð íbúðaFramleiðni byggingariðnaðarins er hér mjög lág í alþjóðlegum samanburði 1). „Ef byggingarmarkaður hrynur með reglulegu millibili riðlast skipulagið“. Ef hægt væri að framleiða húsnæði jafnt og þétt samkvæmt langtímaáætlun án tillits til skammtíma sveiflna í eftirspurn myndi framleiðni aukast og kostnaðarverð lækka, jafnvel um 15%. Nægt framboð íbúða lækkar verðtoppaEf í upphafi uppsveiflu og kaupmáttaraukningar almennings, til eru nokkur þúsund íbúðir á lager, sem selja má hratt, yrði verðþensla vegna skorts á íbúðum minni. Varlegt mat er að toppurinn lækka um 15% en gæti eins verið 30%. Vissulega myndi fjármagnskostnaður af óseldum íbúðum bætast við kostnaðarverð þeirra. Þessi viðbótar kostnaður yrði þó væntanlega ekki hærri en um 10% ef miðað er við 3ja ára söluregðu. Samkvæmt ofangreindu myndi verð íbúða lækka um 5% -30% með stöðugri framleiðslu íbúða og nægu framboði. Afleitt hagræði er minni hækkun verðtryggðra lána vegna minni verðbólgu, lægri húsaleiga og fleira. Ef byggingaraðilar íbúða hefðu næga getu til að kaupa lóðir og framleiða íbúðir samkvæmt langtímaeftirspurn gætu sveitarfélög undirbúið lóðir og selt þær jafn óðum. Það myndi bæta líka fjárhag þeirra. Þolinmótt og viljugt fjármagn Sem fyrr getur hafa bankar ekki fjármagnað byggingaraðila nægilega til að byggja íbúðir á lager á krepputímum sem svo væru til reiðu í uppsveiflum. Lífeyrissjóðirnir hafa hins vegar bæði gætu og ættu að hafa ástæður til að stíga hér inn, en hingað til hafa þeir ekki talið það sitt hlutverk.Breyta þyrfti löggjöf um lífeyrissjóðina þannig að hlutverk þeirra yrði ekki bara að ávaxta lífeyri landsmanna, heldur einnig að koma jafnvægi á framboð húsnæðis og að jafna verðsveiflur. Til þess gætu þeir að fjármagnað byggingu verulegan hluta af þörfinni fyrir nýjar íbúða, jafnt og þétt óháð sveiflum í eftirspurn. Lauslega áætlað yrði mesta fjárbindingin í óseldum íbúðum um 300 milljarðar króna í lok sölutregðu tímabils en lítil sem engin í lok uppsveiflna. Auðvitað yrði að útfæra aðkomu lífeyrissjóðanna af fyrirhyggju. Aðkoma lífeyrissjóða Lífeyrissjóðir hafa mikinn fjárhagslegan styrk. Ef þeir kæmu að byggingu íbúða með ofangreindum hætti yrði að gæta þess að aðkoma þeirra trufli byggingaiðnaðinn sem minnst, helst að hún styrki hann. Líklega er heppilegt að lífeyrissjóðirnir, hver um sig eða fleiri saman, myndu bjóða út byggingu tiltekins magns íbúða til nokkurra ára. Samið yrði við trausta byggingaraðila sem í framhaldinu myndu styrkjast enn frekar vegna þess hversu stór og stöðug verkefnin yrðu. Allt þetta er viðkvæmt og því þyrfti að setja skýra ramma um hvað sjóðirnir ættu og mættu gera að þessu leyti. Trúlega þyrfti að setja rammana með reglugerðum og jafnvel aðkomu aðila vinnumarkaðarins. Hugsanlega ætti að miða við að sjóðirnir fjármagi að hámarki 1/3 af metinni þörf fyrir nýjar íbúðir sem nú væru um 1.500 íbúðir á ári eða eitthvað slíkt hlutfall. Hugsanlega ætti að takmarka álagningu þeirra á kostnaðarverð íbúða, til að koma í veg fyrir verðsveiflur vegna eftirspurnarsveiflna. Skoða þarf ýmsar fleiri kröfur þannig að aðkoma lífeyrissjóðanna verði sem gagnlegust og best. Ávöxtunarárangur lífeyrissjóða þarf ekki að lækka við þetta. Hins vegar, ef vel tekst til, mætti lækka verð íbúða um á bilinu 15-30%. Það er mikið meira hægt er gera með núverandi stuðningsaðgerðum skattgreiðenda. Höfundur er viðskiptafræðingur. Tilvísanir: 1. Framleiðni á byggingamarkaði: Samanburður við Noreg - Ævar Rafn Hafþórsson og Þórólfur Matthíasson https://skemman.is/bitstream/1946/26368/1/HAG_Ævar_Þórólfur.pdf 2. www.hms.is Guðjón Sigurbjartsson, viðskiptafræðingur
„Finnst ykkur skrýtið að ég mæti á Austurvöll – Pabba mínum var fórnað á altari niðurskurðar“ Davíð Bergmann Skoðun
Hvers vegna skipta hagsmunir verslanakeðja meira máli en öryggi barna í Ásahverfi Reykjanesbæ? Ólafur Ívar Jónsson Skoðun
Skoðun Heimaþjónusta og velferðartækni: Lykillinn að sjálfbæru heilbrigðiskerfi Auður Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun „Finnst ykkur skrýtið að ég mæti á Austurvöll – Pabba mínum var fórnað á altari niðurskurðar“ Davíð Bergmann skrifar
Skoðun Hvers vegna skipta hagsmunir verslanakeðja meira máli en öryggi barna í Ásahverfi Reykjanesbæ? Ólafur Ívar Jónsson skrifar
Skoðun Kjarnorkuákvæðið: Neyðarhemill en ekki léttvægt leikfang popúlista Kristinn Karl Brynjarsson skrifar
Skoðun Ójafnvægi í jöfnunarkerfinu Anna Sigríður Guðnadóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Lovísa Jónsdóttir skrifar
Skoðun Krónan, Nettó, Hagkaup, Bónus - það er kominn tími á formlega sniðgöngu Helen Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Löggæslumál og aðstöðuleysi í Búðardal – ákall um viðbragð og aðgerðir Björn Bjarki Þorsteinsson skrifar
Skoðun Sól, sumar og símafriður: 10 ráð varðandi skjánotkun í sumarfríinu Anna Laufey Stefánsdóttir,Kristín Ólöf Grétarsdóttir,Skúli Bragi Geirdal skrifar
Skoðun Jafnrétti grundvallarforsenda friðar og öryggis í heiminum Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju er ekki 100 klst. málþóf á Alþingi um alvarlega stöðu barna? Grímur Atlason skrifar
„Finnst ykkur skrýtið að ég mæti á Austurvöll – Pabba mínum var fórnað á altari niðurskurðar“ Davíð Bergmann Skoðun
Hvers vegna skipta hagsmunir verslanakeðja meira máli en öryggi barna í Ásahverfi Reykjanesbæ? Ólafur Ívar Jónsson Skoðun