Staðan á húsnæðismarkaði: Offramboð af röngu meðaltali Egill Lúðvíksson skrifar 27. mars 2025 10:01 Síðustu tíu ár hefur húsnæðiskostnaður að jafnaði valdið 58% verðbólgunnar. Þróunin hefur ýtt undir eignaójöfnuð milli kynslóða, gert Seðlabankanum erfitt fyrir að nýta stjórntæki sín með góðu móti og skapað þrýsting á vinnumarkaði, enda verður húsnæði sífellt þyngri byrði í bókhaldi heimila. Þróun húsnæðisverðs má skýra að hluta með auknum kaupmætti heimila og mannfjölgun, en skortur á réttu framboði á ekki síður talsverða sök í máli. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sendi nýverið frá sér spá um að heimilisstærð muni minnka úr 2,4 íbúum á íbúð niður í 2,0 á næstu 25 árum. Þannig muni Ísland fylgja þróun sem hefur átt sér stað á Norðurlöndunum á síðustu áratugum, en þar eru íbúar á bilinu 1,9-2,1 per íbúð. Ástæðan er fyrst og fremst sú að við eignumst færri börn og lifum lengur, og því verða heimili án barna sífellt fleiri. Á grafi 1 að neðan má sjá hvernig fjöldi barna hefur lítið breyst frá árinu 1970 en hlutdeild barna sem hlutfall af heildarmannfjölda hefur fallið úr 41% árið 1970 í 23% árið 2024. Graf 1: Heimild: Hagstofa Íslands. Þessi þróun ásamt fyrirsjáanlegri fjölgun í aldurshópnum +65 kallar ekki bara á endurskoðaða íbúðaþörf m.t.t. fjölda, heldur sömuleiðis tegund íbúða sem vantar á markaðinn. Til að átta sig á því þarf að skoða hvernig núverandi framboð íbúða í landinu passar við íbúasamsetningu og áætlaða þróun hennar. Skoðum fjölbýli og heimilisstærð á Íslandi í samanburði við Norðurlöndin. Áætlað af Íveru, Heimild: HMS, hagstofur hvers lands. Líkt og sést á grafi 2 að ofan blasir við að íbúðir á Íslandi eru mjög stórar. Allar vísbendingar um þróun eftirspurnar gefa til kynna að við þurfum að byggja okkur nær meðaltali Norðurlandanna. Við það bætist að heildarkostnaður nýrra fermetra getur verið á bilinu 700-900 þúsund krónur, sem ýtir enn frekar undir mikilvægi þess að nýta plássið, og þar með fjármagn byggingaraðila og kaupanda, vel. Uppbygging íbúðarhúsnæðis síðastliðinn áratug hefur ekki tekið mið af þessu. Þegar rýnt er í nýbyggingar í sveitarfélögum þar sem selst hafa a.m.k. 60 nýjar íbúðir s.l. áratug sést að almennt, en þó sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, hafa ný hverfi og þéttingareitir verið skipulögð út frá öðrum forsendum. Þar virðist jafnan enn miðað við að í hverri nýrri íbúð muni búa um 2,5 einstaklingar, þvert á lýðfræðilega þróun og þar með þvert gegn þörf. Graf 3: Áætlað af Íveru útfrá þinglýstum kaupsamningum. En hvað ræður því hvaða stærðir eru byggðar? Skipulagsvaldið er hjá sveitarfélögunum sem vinna deiliskipulag og bjóða út lóðir. Þróunaraðilar sem halda á lóðum vinna gjarnan að því að fá fleiri og minni íbúðir samþykktar á hverjum íbúðareit, með tilheyrandi töfum og álagi á skipulagsyfirvöld. Reynslan er sú að eftirspurn á fasteignamarkaði er mest eftir minni íbúðum, en þær seljast að jafnaði hraðast úr nýbyggingaverkefnum. Afleiðing þessarar skekkju er sú að á húsnæðismarkaði hefur myndast offramboð af nýju og dýru fjölbýli á bilinu 90-120 m², en talsverður skortur á minni og hagkvæmari íbúðum. Þá er nokkur vöntun á stærri íbúðum, þ.e.a.s. umfram 90-120 fermetra, sem ef til vill má rekja til þess hve lítið hefur verið byggt af sérbýli á höfuðborgasvæðinu síðastliðinn áratug. Þegar rýnt er í kaupsamninga síðustu ára með eignir byggðar frá 2015, sést að söluvirði eigna er langhæst fyrir minnstu eignirnar, en nær lágmarki í kringum 90-120 m², sjá graf 4 að neðan. Graf 4: Áætlað af Íveru byggt á þinglýstum kaupsamningum á árunum 2020-2025. Þar sem sveitarfélögum ber að tryggja ákveðna innviði og þjónustu í hverfum er eðlilegt að þau miðstýri uppbyggingu að nokkru marki ásamt því að tryggja aðlaðandi og íbúavæn hverfi. Slík miðstýring er hins vegar mjög vandmeðfarin, rangar forsendur hennar kunna að skekkja og hægja á uppbyggingu íbúða og þar með ýkja húsnæðisvandann enn frekar. Í dag má lýsa stöðunni sem svo að skipulagsyfirvöld skilyrða byggingamarkaðinn til að byggja íbúðir sem eru hreinlega ekki í takt við þörf. Þetta hefur leitt til gríðarlegrar vöntunar á minni íbúðum en offramboðs af öðrum. Þessu mætti í mikilli einfeldni líkja við að yfirvöld skylduðu bílaumboð landsins til að flytja inn í föstum hlutföllum 33% smábíla, 33% station bíla og 33% jeppa. En ef smábílar væru uppseldir og bílasölur stæðu fullar af station bílum, væri þá ekki ástæða til að breyta um nálgun? Uppfærð nálgun sveitarfélaga við skipulag íbúðareita í takt við minnkandi heimilisstærð væri til þess fallin að auka virði og seljanleika lóða sveitarfélaga. Uppbygging íbúða yrði skilvirkari þar sem byggðar yrðu hentugri og hagkvæmari íbúðir og líkur á töfum vegna tilrauna uppbyggingaraðila til breytinga á deiliskipulagi myndu minnka. Fyrstu kaupendur, námsmenn, einstætt fólk og aðrir sem kjósa smærri íbúðir hefðu greiðari aðgang að húsnæði við sitt hæfi. Þessi hópur fer sístækkandi og mun eiga ansi erfitt með að finna húsnæði við hæfi ef haldið verður áfram á sömu braut. Höfundur er forstjóri Íveru íbúðafélags. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fasteignamarkaður Byggingariðnaður Mest lesið Háttvirta nýja þingkonan, María Rut Kristinsdóttir Ólafur Grétar Gunnarsson Skoðun Ísland og móðurplanta með erindi Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir Skoðun Pistil eftir frétt um Davíð Tómas körfuknattleiksdómara Sigurður Ólafur Kjartansson Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir Skoðun Bullandi hallarekstur í Hafnarfirði Jón Ingi Hákonarson Skoðun Vaxtastefna Seðlabankans – á kostnað launafólks Hilmar Harðarson Skoðun Að búa til steind getur haft skelfilegar afleiðingar! Elínrós Erlingsdóttir Skoðun Réttnefni: Viðbragð við upplýsingaóreiðu Jón Þór Sigurðsson Skoðun Manneklan er víða Brynhildur Bolladóttir Skoðun Villa um fyrir bæjarbúum Vilhjálmur Árnason Skoðun Skoðun Skoðun Ísland og móðurplanta með erindi Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Háttvirta nýja þingkonan, María Rut Kristinsdóttir Ólafur Grétar Gunnarsson skrifar Skoðun Alþjóðadagur krabbameinsrannsókna – eitthvað sem mig varðar? Halla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar Skoðun Villa um fyrir bæjarbúum Vilhjálmur Árnason skrifar Skoðun Olíufyrirtækin vissu Guðni Freyr Öfjörð skrifar Skoðun Pistil eftir frétt um Davíð Tómas körfuknattleiksdómara Sigurður Ólafur Kjartansson skrifar Skoðun Bullandi hallarekstur í Hafnarfirði Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Styrkjum stöðu leigjenda Kristján Þórður Snæbjarnarson skrifar Skoðun Hættulegustu tækin í umferðinni Eva Hauksdóttir skrifar Skoðun Hvað myndi Sesselja segja? Hallbjörn V. Fríðhólm skrifar Skoðun Vaxtastefna Seðlabankans – á kostnað launafólks Hilmar Harðarson skrifar Skoðun Suður-Íslendinga sögurnar Hans Birgisson skrifar Skoðun Íhlutun Bandaríkjanna í Venesúela: Auðlindaránið í heimsvaldastefnunni og hræsnin í „stríðinu gegn fíkniefnum“ Sæþór Benjamín Randalsson skrifar Skoðun Stöndum vörð um tónlistarmenntun barna og ungmenna – opið bréf til borgarstjóra Sigrún Grendal skrifar Skoðun Hafrannsóknastofnun leggur til 95 prósent samdrátt í sjókvíaeldi á laxi Jón Kaldal skrifar Skoðun Velkomin til Helvítis Guðný Gústafsdóttir skrifar Skoðun Olíuleit við Ísland? Hallgrímur Óskarsson skrifar Skoðun Hækka launin þín þegar fasteignamatið á íbúðinni þinni hækkar? Daði Freyr Ólafsson skrifar Skoðun Hvað mun Pútín gera næst með því að ögra samstöðu NATO?: Rússnesk innrás í lofthelgi NATO og hlutverk Íslands í öryggi bandalagsins Jun Þór Morikawa skrifar Skoðun Manneklan er víða Brynhildur Bolladóttir skrifar Skoðun Sótt að hagsmunum atvinnulausra Steinar Harðarson skrifar Skoðun Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson skrifar Skoðun Launamunur kynjanna eykst – Hvar liggur ábyrgðin? Kolbrún Halldórsdóttir skrifar Skoðun Þegar sannleikurinn verður fórnarlamb Davíð Bergmann skrifar Skoðun Gefum íslensku séns – að tala íslensku við alla Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Réttnefni: Viðbragð við upplýsingaóreiðu Jón Þór Sigurðsson skrifar Skoðun Farsæl framfaraskref á Sólheimum Sigurjón Örn Þórsson skrifar Skoðun Austurland – þrælanýlenda Íslands Björn Ármann Ólafsson skrifar Skoðun Gervigreindin stöðluð - öryggisins vegna Hanna Kristín Skaftadóttir,Helga Sigrún Harðardóttir skrifar Sjá meira
Síðustu tíu ár hefur húsnæðiskostnaður að jafnaði valdið 58% verðbólgunnar. Þróunin hefur ýtt undir eignaójöfnuð milli kynslóða, gert Seðlabankanum erfitt fyrir að nýta stjórntæki sín með góðu móti og skapað þrýsting á vinnumarkaði, enda verður húsnæði sífellt þyngri byrði í bókhaldi heimila. Þróun húsnæðisverðs má skýra að hluta með auknum kaupmætti heimila og mannfjölgun, en skortur á réttu framboði á ekki síður talsverða sök í máli. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sendi nýverið frá sér spá um að heimilisstærð muni minnka úr 2,4 íbúum á íbúð niður í 2,0 á næstu 25 árum. Þannig muni Ísland fylgja þróun sem hefur átt sér stað á Norðurlöndunum á síðustu áratugum, en þar eru íbúar á bilinu 1,9-2,1 per íbúð. Ástæðan er fyrst og fremst sú að við eignumst færri börn og lifum lengur, og því verða heimili án barna sífellt fleiri. Á grafi 1 að neðan má sjá hvernig fjöldi barna hefur lítið breyst frá árinu 1970 en hlutdeild barna sem hlutfall af heildarmannfjölda hefur fallið úr 41% árið 1970 í 23% árið 2024. Graf 1: Heimild: Hagstofa Íslands. Þessi þróun ásamt fyrirsjáanlegri fjölgun í aldurshópnum +65 kallar ekki bara á endurskoðaða íbúðaþörf m.t.t. fjölda, heldur sömuleiðis tegund íbúða sem vantar á markaðinn. Til að átta sig á því þarf að skoða hvernig núverandi framboð íbúða í landinu passar við íbúasamsetningu og áætlaða þróun hennar. Skoðum fjölbýli og heimilisstærð á Íslandi í samanburði við Norðurlöndin. Áætlað af Íveru, Heimild: HMS, hagstofur hvers lands. Líkt og sést á grafi 2 að ofan blasir við að íbúðir á Íslandi eru mjög stórar. Allar vísbendingar um þróun eftirspurnar gefa til kynna að við þurfum að byggja okkur nær meðaltali Norðurlandanna. Við það bætist að heildarkostnaður nýrra fermetra getur verið á bilinu 700-900 þúsund krónur, sem ýtir enn frekar undir mikilvægi þess að nýta plássið, og þar með fjármagn byggingaraðila og kaupanda, vel. Uppbygging íbúðarhúsnæðis síðastliðinn áratug hefur ekki tekið mið af þessu. Þegar rýnt er í nýbyggingar í sveitarfélögum þar sem selst hafa a.m.k. 60 nýjar íbúðir s.l. áratug sést að almennt, en þó sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, hafa ný hverfi og þéttingareitir verið skipulögð út frá öðrum forsendum. Þar virðist jafnan enn miðað við að í hverri nýrri íbúð muni búa um 2,5 einstaklingar, þvert á lýðfræðilega þróun og þar með þvert gegn þörf. Graf 3: Áætlað af Íveru útfrá þinglýstum kaupsamningum. En hvað ræður því hvaða stærðir eru byggðar? Skipulagsvaldið er hjá sveitarfélögunum sem vinna deiliskipulag og bjóða út lóðir. Þróunaraðilar sem halda á lóðum vinna gjarnan að því að fá fleiri og minni íbúðir samþykktar á hverjum íbúðareit, með tilheyrandi töfum og álagi á skipulagsyfirvöld. Reynslan er sú að eftirspurn á fasteignamarkaði er mest eftir minni íbúðum, en þær seljast að jafnaði hraðast úr nýbyggingaverkefnum. Afleiðing þessarar skekkju er sú að á húsnæðismarkaði hefur myndast offramboð af nýju og dýru fjölbýli á bilinu 90-120 m², en talsverður skortur á minni og hagkvæmari íbúðum. Þá er nokkur vöntun á stærri íbúðum, þ.e.a.s. umfram 90-120 fermetra, sem ef til vill má rekja til þess hve lítið hefur verið byggt af sérbýli á höfuðborgasvæðinu síðastliðinn áratug. Þegar rýnt er í kaupsamninga síðustu ára með eignir byggðar frá 2015, sést að söluvirði eigna er langhæst fyrir minnstu eignirnar, en nær lágmarki í kringum 90-120 m², sjá graf 4 að neðan. Graf 4: Áætlað af Íveru byggt á þinglýstum kaupsamningum á árunum 2020-2025. Þar sem sveitarfélögum ber að tryggja ákveðna innviði og þjónustu í hverfum er eðlilegt að þau miðstýri uppbyggingu að nokkru marki ásamt því að tryggja aðlaðandi og íbúavæn hverfi. Slík miðstýring er hins vegar mjög vandmeðfarin, rangar forsendur hennar kunna að skekkja og hægja á uppbyggingu íbúða og þar með ýkja húsnæðisvandann enn frekar. Í dag má lýsa stöðunni sem svo að skipulagsyfirvöld skilyrða byggingamarkaðinn til að byggja íbúðir sem eru hreinlega ekki í takt við þörf. Þetta hefur leitt til gríðarlegrar vöntunar á minni íbúðum en offramboðs af öðrum. Þessu mætti í mikilli einfeldni líkja við að yfirvöld skylduðu bílaumboð landsins til að flytja inn í föstum hlutföllum 33% smábíla, 33% station bíla og 33% jeppa. En ef smábílar væru uppseldir og bílasölur stæðu fullar af station bílum, væri þá ekki ástæða til að breyta um nálgun? Uppfærð nálgun sveitarfélaga við skipulag íbúðareita í takt við minnkandi heimilisstærð væri til þess fallin að auka virði og seljanleika lóða sveitarfélaga. Uppbygging íbúða yrði skilvirkari þar sem byggðar yrðu hentugri og hagkvæmari íbúðir og líkur á töfum vegna tilrauna uppbyggingaraðila til breytinga á deiliskipulagi myndu minnka. Fyrstu kaupendur, námsmenn, einstætt fólk og aðrir sem kjósa smærri íbúðir hefðu greiðari aðgang að húsnæði við sitt hæfi. Þessi hópur fer sístækkandi og mun eiga ansi erfitt með að finna húsnæði við hæfi ef haldið verður áfram á sömu braut. Höfundur er forstjóri Íveru íbúðafélags.
Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar
Skoðun Pistil eftir frétt um Davíð Tómas körfuknattleiksdómara Sigurður Ólafur Kjartansson skrifar
Skoðun Íhlutun Bandaríkjanna í Venesúela: Auðlindaránið í heimsvaldastefnunni og hræsnin í „stríðinu gegn fíkniefnum“ Sæþór Benjamín Randalsson skrifar
Skoðun Stöndum vörð um tónlistarmenntun barna og ungmenna – opið bréf til borgarstjóra Sigrún Grendal skrifar
Skoðun Hafrannsóknastofnun leggur til 95 prósent samdrátt í sjókvíaeldi á laxi Jón Kaldal skrifar
Skoðun Hvað mun Pútín gera næst með því að ögra samstöðu NATO?: Rússnesk innrás í lofthelgi NATO og hlutverk Íslands í öryggi bandalagsins Jun Þór Morikawa skrifar
Skoðun Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson skrifar
Skoðun Gervigreindin stöðluð - öryggisins vegna Hanna Kristín Skaftadóttir,Helga Sigrún Harðardóttir skrifar