Varst þú að kaupa gallaða fast­eign?

Fasteignakaup eru stór fjárfesting og spennandi tímamót í lífi flestra. Það getur því verið mikið áfall fyrir kaupendur að átta sig á því eftir afhendingu að hin nýkeypta fasteign er haldin ágöllum. Þetta er því miður of algengt og því mikilvægt fyrir kaupendur að þekkja rétt sinn og hvernig bregðast skuli við komi þessi staða upp.

Galli í skilningi laga um fasteignakaup

Vert er að skilgreina það stuttlega hvenær fasteign telst vera haldin galla í skilningi laga um fasteignakaup sem veitt getur rétt til skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverði. Það er enda ekki alltaf svo að ágallar á fasteignum veiti slíkan rétt.

Í mjög einföldu máli má segja að það sé í tvenns konar tilvikum sem eign telst haldin ágalla í skilningi laga um fasteignakaup.

-Annars vegar þegar að galli á eign nær svokölluðum „gallaþröskuldi“. Með því er átt við að ágalli, eða nánar tiltekið kostnaður við að bæta úr ágallanum, nemi samtals í kringum 10% af kaupverði fasteignarinnar. Þessi regla á aðeins við um notaðar fasteignir. Hugsunin er að smávægilegur ágalli og eðlilegt slit á notaðri fasteign teljist ekki vera ágalli í skilningi laganna. Í tilviki nýbygginga á gallaþröskuldurinn aftur á móti ekki við þar sem það er einfaldlega svo að kaupandi má gera ráð fyrir því að nýbyggingin sé gallalaus.

-Hins vegar telst það vera ágalli í skilningi fasteignakaupalaganna þegar kaupanda hafa verið veittar rangar eða ófullnægjandi upplýsingar við sölu fasteignar og/eða seljandi hefur haldið eftir mikilvægum upplýsingum um ástand eignarinnar. Í þessum tilvikum á kaupandi rétt á skaðabótum eða afslætti vegna galla þrátt fyrir að gallaþröskuldi sé ekki náð.

Það eru svo ýmis önnur sjónarmið sem koma til skoðunar við mat á því hvort að ágallar á eign veiti rétt til skaðabóta og/eða afsláttar. Til að mynda verður ágallinn að hafa verið til staðar fyrir afhendingu eignarinnar og kaupandi að hafa sinnt aðgæsluskyldu sinni með fullnægjandi hætti fyrir kaupin. Í aðgæsluskyldunni felst að kaupandi getur ekki borið fyrir sig ágalla sem hann sá eða hefði mátt sjá við skoðun á eign fyrir kaupin.

Nokkur lykilatriði

En hvað þarf kaupandi að gera ef hann telur eign sína haldna göllum? Hér að neðan eru nokkur lykilatriði sem undirrituð telur vert að kaupendur hugi að séu þeir í þessum sporum:

1.Fyrst og fremst skiptir máli að tilkynna seljanda um ágalla með skriflegum hætti sem allra fyrst eftir að kaupandi verður hans var. Þetta er mikilvægt því það eru tilkynningarfrestir í lögum um fasteignakaup sem mæla fyrir um að kaupandi skuli tilkynna seljanda um ágalla innan sanngjarns frests eftir að hann varð þess var. Af dómaframkvæmd má leiða að kaupandi hafi aðeins nokkra mánuði til þess að uppfylla þessa tilkynningarskyldu. Ef ekki er tilkynnt innan sanngjarns frests í skilningi laganna getur það orðið raunin að kaupandi verði talinn hafa glatað rétti sínum fyrir tómlæti. Vert er að geta þess að það dugir ekki að upplýsa fasteignasala um ágalla heldur verður seljandi að fá upplýsingarnar.

2.Almennt er gagnlegt fyrir kaupanda sem hefur tilkynnt seljanda um ágalla á eign sinni að fá skoðunarmann til þess að skoða ástand eignarinnar og kostnaðarmeta ágallana. Með því fær kaupandi hugmynd um umfang gallanna auk þess sem það getur eftir atvikum aðstoðað kaupanda við að móta kröfu á hendur seljanda.

3.Það er mikilvægt fyrir kaupanda sem hyggst sækja rétt sinn á hendur seljanda fasteignar að rjúka ekki af stað í viðgerðir. Sönnunarbyrðin um að eign hafi verið haldin göllum við afhendingu hvílir á kaupanda og vegna sönnunarstöðu er það því almennt svo að mælt er með því að bíða með að gera við ágallana. Annars er enda hætt við því að það takist ekki að sanna gallann.

4.Kaupandi sem telur eign sína haldna ágöllum getur gripið til þess úrræðis að halda eftir hluta kaupverðs. Það að halda eftir greiðslu sem nemur galla á eign gefur kaupanda möguleika á því að knýja fram viðbrögð frá seljanda og getur jafnframt stuðlað að sátt í málinu. Kaupandi þarf þó að hafa í huga að greiðslunni er haldið eftir á eigin áhættu. Ef of hárri fjárhæð er haldið eftir eða síðar kemur í ljós að eign var ekki haldin ágalla í skilningi fasteignakaupalaganna getur kaupandi þurft að bera dráttarvexti af þeim greiðslum sem bárust ekki til seljanda á réttum tíma og í samræmi við það sem var umsamið.

5.Rétt er að vekja athygli á því að kröfur vegna ágalla geta fyrnst á fjórum árum eftir afhendingu fasteignar. Kaupandi þarf að hafa þetta í huga og gæta þess að láta árin ekki líða án þess að leita aðstoðar lögmanns ef til stendur að láta reyna á rétt vegna ágalla á fasteign.

Það er jákvætt að flest gallamál leysast með sátt aðila. Því miður tekst hins vegar ekki alltaf að sætta málin og getur reynst nauðsynlegt að leita til dómstóla til þess að fá skorið úr ágreiningi aðila. Þá er mikilvægt fyrir kaupanda að hafa tekið rétt skref frá byrjun. Eins og leiða má af ofangreindri upptalningu er það enda þannig í gallamálunum að rétt viðbrögð frá upphafi geta skipt sköpum.

Höfundur er lögfræðingur og fulltrúi í fasteignadeild Landslaga.