Frá nauðungarsölum til 5 milljarða í arð á ári

Það er sú upphæð sem eigendur leigufélagsins Ölmu fá greidda samkvæmt nýjustu ársreikningum félagsins.

Stærsti hluti þess eignasafns sem skilar þessum arði á rætur sínar að rekja í íbúðum sem fólk missti í kjölfar bankahrunsins 2008.

Leigjendur greiða niður kaupin

Í dag á Alma rúmlega þúsund íbúðir víðs vegar um landið. Samkvæmt ársreikningi hagnaðist félagið um rúma fimm milljarða króna árið 2025 og hefur lagt til að sú upphæð verði greidd í arð til eigenda.

Árið 2021 keypti eignarhaldsfélagið Langisjór, í eigu systkinanna Eggerts Árna, Guðnýjar Eddu, Gunnars Þórs og Halldórs Páls Gíslabarna, allt hlutafé í Ölmu fyrir um ellefu milljarða króna. Kaupin voru að mestu leyti fjármögnuð með lánum frá Arion banka.

Þegar kaupin áttu sér stað átti félagið rúmlega 1.100 íbúðir og heildareignir þess námu um 47 milljörðum króna. Í reynd þýðir þetta að stór hluti kaupanna hefur verið fjármagnaður með tekjum félagsins sjálfs — með leigunni sem leigjendur greiða.

Leigutekjur félagsins námu yfir 5,2 milljörðum króna árið 2025, á sama tíma og félagið greiddi eigendum sínum fimm milljarða í arð.

Samhliða þessu hefur opinbert stuðningskerfi við leigjendur stækkað hratt. Leigubætur nema nú um einum milljarði króna á mánuði.

Það eru skattgreiðendur sem standa undir þessum greiðslum, en stærsti hluti þeirra fer inn á hagnaðardrifna leigumarkaðinn, ýtir undir hækkun leigu og eykur þar með tekjur leigufélaga sem greiða eigendum sínum arð.

Forsvarsmenn slíkra félaga hafa jafnframt ítrekað kallað eftir hækkun leigubóta með vísan til hækkandi fasteignaverðs — verðhækkana sem þau hafa sjálf tekið stóran þátt í að knýja áfram.

Íbúðir eftir bankahrun

Þegar bankakerfið hrundi árið 2008 misstu þúsundir Íslendinga heimili sín. Í kjölfarið söfnuðust stór eignasöfn íbúða í hendur banka og ríkisins.

Á næstu árum voru margar þessara íbúða seldar í stórum pakkasölum til fjárfesta og fasteignasjóða. Í mörgum tilvikum voru eignirnar upphaflega seldar með skilyrðum um takmarkaða arðsemi til að tryggja að þær yrðu nýttar sem langtímaleiguhúsnæði á hóflegum kjörum. Þegar eignirnar voru síðar seldar áfram og sameinaðar í stærri eignasöfn urðu þessir skilmálar að engu.

Úr þessum viðskiptum varð til ný tegund fyrirtækja á íslenskum húsnæðismarkaði: stór leigufélög sem byggðu eignasöfn sín á íbúðum sem áður voru í eigu venjulegs fólks.

Upphaflegt eignasafn Ölmu byggðist að stórum hluta á íbúðum sem komu á markað eftir bankahrunið. Þar skiptu sérstaklega máli tvenn viðskipti.

Annars vegar íbúðir sem komu úr kerfi Íbúðalánasjóðs. Ein stærsta eignafærslan kom þegar félagið keypti um 500 íbúðir af leigufélaginu Kletti, sem Íbúðalánasjóður hafði stofnað til að halda utan um íbúðir sem höfðu safnast hjá sjóðnum eftir bankahrunið..

Hins vegar keypti Alma einnig eignasafn BK eigna, um 400 íbúðir sem höfðu safnast úr eignasöfnum banka og fjárfestingarsjóða eftir hrun.

Þegar þessi eignasöfn voru sameinuð varð til eitt stærsta leigufélag landsins. Íbúðir sem áður voru heimili fólks urðu þannig hluti af stórum eignasöfnum félaga sem stunda útleigu íbúðarhúsnæðis sem kjarnastarfsemi.

Breyttur leigumarkaður

Þessi þróun hefur átt sér stað á sama tíma og húsnæðiskostnaður leigjenda hefur hækkað hratt á Íslandi. Á meðan stór leigufélög greiða eigendum sínum milljarða í arð hefur sífellt stærri hluti leigjenda þurft að verja stórum hluta tekna sinna í húsnæði.

Í viðtali á Bylgjunni fyrir um 2 árum sagði einn eigenda Ölmu, Gunnar Þór Gíslason, að í borgum eins og New York væri vel þekkt að fólk deildi íbúðum til að standa undir húsnæðiskostnaði. Hann nefndi sem dæmi að einstaklingar sem ynnu dagvinnu gætu deilt íbúð með fólki sem ynni næturvinnu og þannig nýtt sömu íbúð á mismunandi tímum sólarhringsins.

Ummælin vöktu athygli á sínum tíma. Fyrir marga leigjendur var þetta táknræn mynd af stöðunni á íslenskum leigumarkaði: að á sama tíma og leigufélög greiða eigendum sínum milljarða í arð sé lausnin fyrir leigjendur einfaldlega sú að aðlaga sig að síhækkandi húsnæðiskostnaði.

Leiguverð hækkaði fyrst

Á sama tíma og stór leigufélög voru að byggja upp eignasöfn sín tók íslenski fasteignamarkaðurinn að breytast hratt. Íbúðir sem áður höfðu verið dreifðar í eigu einstaklinga og smærri leigusala urðu í auknum mæli hluti af stærri eignasöfnum sem voru rekin með græðgi að leiðarljósi.

Gögn frá OECD sýna að leiguverð á Íslandi hefur hækkað langt umfram þróun í Evrópu og á Norðurlöndum frá hruni.

Athygli vekur að hækkunin á leigumarkaði kom fyrst. Leiguverð rýkur upp á árunum eftir hrun og í kjölfarið fylgir fasteignaverð eftir. Þegar leiga hækkar hratt hækkar ávöxtunarkrafa fjárfesta og verð íbúða fylgir í kjölfarið.

Í dag hafa þessi verð í raun mætt hvort öðru á hæsta punkti. Bæði fasteignaverð og leiguverð eru komin að þolmörkum stórs hluta almennings, sem sést meðal annars á því að fjöldi nýrra íbúða selst ekki.

Fjárfestar og verktakar hafa reynt ýmsar leiðir til að koma íbúðunum út á markað, til dæmis með því að selja hluta íbúðar og leigja restina til kaupanda eða stofna sérstök leigufélög utan um eignirnar. Verðin hafa hins vegar lítið lækkað — ólíkt því sem venjulega gerist á samkeppnismörkuðum.

Heimili sem fólk missti í hruninu urðu þannig fjárfestingaeignir sem í dag skila eigendum milljörðum í arð — greiddum af leigjendum og að hluta með skattfé í gegnum bótakerfið.

Eftirfarandi gröf sína þróunina mjög skýrt og eru þau aðgengileg hér : https://hms.is/skyrslur/vegvisir-leigumarkadar-2025

Höfundar eru stjórnarmenn í samtökum leigjenda.