Fátækrabætur fyrir leigusalann leysir þig úr ánauð

Nú er árstíð vors og rísandi sólar, þegar við finnum þörf fyrir að taka almennilega til í kringum okkur, bæta virkni og gæði þess sem við búum við. Þetta er sannarlega tími samkenndar, kærleiks og umhyggju, góðra hugmynda og góðra verka. Sumarið er tíminn.

Í þeim anda þá legg ég til að við ráðumst í mjög einfalda aðgerð við að koma verulegu skikki á húsnæðismarkaðinn, sköpum mikið réttlæti og leisum leigjendur úr ánauð okurleigu.

Ég skora á ríksistjórn Katrínar Jakobsdóttur að lögfesta leiguþak/viðmiðunarverð fyrir leigumarkaðinn og koma þannig hressilegu skikki á húsnæðismarkaðinn sem verði samfélaginu til heilla. Sú aðgerð að koma á leiguþaki/viðmiðunaverði fyrir húsaleigu sem myndi lækka leigu um 30-35%, myndi fækka þeim sem þiggja húsnæðisbætur um 70-80% og spara marga milljarða á hverju ári.

Á sama tíma legg ég einnig til að leigusölum verði í kjölfarið gert kleift að þiggja leigubætur/fátækrabætur frá ríkinu til að auðvelda þeim að athafna sig næstu misseri. Með því að þiggja þær, spari þeir samfélaginu mikið fé og bæti lýðheilsu samlanda sinna til muna. Þær gerast varla göfuglegri sumargjafirnar.

Ég bið þig lesandi góður að gefa þér um það bil eina mínútu fyrir hvern þann milljarð sem við munum spara með þeirri aðgerð, til að lesa þetta erindi, því ég boða yður mikinn sannleik og hugljómun.

Viðmiðunarverð fækkar bótaþegum

Í nánast öllum samfélögum í okkar heimsálfu viðgengst einhvers konar sanngjörn verðmyndun á leigumarkaði. Verðmyndun sem er bæði háð ýmsum skilyrðum, með regluverki um leiguverð, skuldsetningu á leiguhúsnæði, og/eða næga aðkomu alvöru óhagnaðardrifinna íbúðafélaga á almennum leigumarkaði o.s.frv.. Þar sem er þolinmótt fjármagn er til staðar og réttur einstaklinga til heimilis er virtur.

Þar sem rekin er virkur leigumarkaður á félagslegum forsendum, heldur það aftur af leiguverði. Þannig verða meiri líkur á að verðmyndun verði sanngjörn og eðlileg í garð bæði leigusala og leigjanda, líkt og kveðið er á um í 37. gr. Húsaleigulaga. Meðalhúsaleiga í Danmörku allri er til dæmis 1.290 kr/fm/mán á meðan það er 1.850 kr/fm/mán eða tæp 42% hærri hér á Íslandi. Meðalhúsaleiga í Stokkhólmi er 1.614 kr/fm/mán á meðan húsaleiga í Reykjavík er 90% hærri, eða 3.066 kr/fm/mán.

Til að eðlileg og sanngjörn verðmyndun verði á leigumarkaði þurfa þessar forsendur að vera fyrir hendi. Engu af þessu er til að dreifa hér á Íslandi og þess vegna hefur leiga hækkað langt umfram verðlag á síðustu 5-7 árum og er okurleiga orðinn ráðandi viðmið á leigumarkaði.

Leiguþak með viðmiðunarverðum fyrir húsaleigu mun fækka þeim sem myndu þurfa húsnæðisstuðning um u.þ.b. 70-80%, enda myndi húsaleiga lækka að jafnaði um 30-35% og spara meðalheimili á leigumarkaði um 80-100.000 kr á hverjum mánuði og yrði mesta kjarabót launafólks í sögu lýðveldisins

Leigureiknir leysir ágreining

Leigjendasamtökin hafa látið útbúa Leigureikni sem reiknar út sanngjarna og réttláta húsaleigu, og er hann að finna á heimasíðu samtakana. www.leigjendasamtokin.is.

Forsendur fyrir fermetraverðum sem Leigureiknirinn notar eru þær sömu og notaðar eru í þeim fjölmörgu leigureiknum sem finna má á meginlandinu og Bandaríkjunum s.s staðsetning, stærð, herbergjafjöldi, aldur, ástand, viðhald, rekstur, breytur á fasteignamarkaði, breytur á fjármagnsmarkaði og hlutfall af kaupverði. Skv athugun Leigjendasamtakana á núverandi leiguverði má áætla má áætla með nokkurri vissu að húsaleiga sé almennt um 30-40% of há hér skv. Leigurekni Leigjendasamtakana. Og að leigjendur á Íslandi borgi um það bil 35-40 milljarða of mikið í húsaleigu á hverju ári.

Þegar skilanefndir bankana, íbúðalánasjóður og opinbera leigufélagið Klettur héldu úti umfangsmikilli leigustarfssemi á íbúðarhúsnæði á árunum 2009-2017 var notast við einskonar viðmiðunarverð fyrir húsaleigu. Leiguverðið hækkaði hratt hjá þessum aðilum en þurfti að vera sanngjarnt innbyrðis milli leigjenda, ennig var skilyrði að leiguverðið þyrfti að vera það hátt að það framkallaði greiðsluvilja hjá þeim sem voru að borga húsnæðislánin sín á þessum tíma. Hátt leiguverð, en hugsanlega með vott af sanngirni.

Þetta leiguverð sem var við lýði á þessum árum, alveg fram til 2017, uppreiknað með Verðlagsreiknivél Hagstofunnar rímar svo nánast fullkomlega við forsendur Leigureiknis Leigjendasamtakana og gefur honum því það vægi og trúverðugleika sem þarf til að framkalla sanngjarna og eðlilega húsaleigu. Leigjendasamtökin leggja til að viðmiðunarverð Leigureiknis verði lögfest fyrir íslenskan húsaleigumarkað. Leigjendasamtökin eru tilbúin í samtal um forsendur og fyrirkomulag.

Leigjendur notaðir sem peningadælur

Gert ráð fyrir að húsnæðisstuðningur til 18.000 heimila verði um 8 milljarðar 2022. Þessi upphæð er fyrir utan sértækan húsnæðisstuðning sveitarfélagana sem hleypur á hundruðum milljóna ásamt heimilisuppbót Tryggingastofnunar. Þetta eru peningar sem fluttir eru í gegnum fátæka leigjendur til leigusala til að viðhalda okurleigu.

Að hækka leiguverð fyrir allan leigumarkaðinn vegna hækkana á fasteignamarkaði á sér enga réttlætingu.

Til að fá fjárhagsaðstoð þurfa leigjendur að opna allan sinn fjárhag og einkalíf upp á gátt og gangast við íþyngjandi skilyrðum skerðinga- og búsetufyrirkomulags til að öðlast rétt til húsnæðisbóta. Þetta er bæði niðurlægjandi og mannfjandsamlegt kerfi höfnunar og fátækragildru. Á sama tíma fær stór hluti leigjenda litlar eða engar húsnæðisbætur vegna þeirra skerðinga og skilyrða sem eru innbyggðar í kerfið. Um það bil þriðjungur leigusamninga eru svo hvorki skráður né þinglýstur, en það tvennt eru skilyrði fyrir húsnæðisstuðningi.

Húsnæðiskostnaður er mjög íþyngjandi á meðal leigjenda, og að leigjendur eru í langflestum tilvikum í lægstu tekjuþrepum. Það er því til mikils að vinna fyrir þau 45.000 heimili sem eru á leigumarkaði að tekið verði upp viðmiðunarverð fyrir húsaleigu og að húsaleiga lækki umtalsvert, í samræmi við sanngjarnt viðmiðunarverð.

Það er mikilvægt fyrir leigjendur að þeir geti notið gæða samfélagsins og tækifæra samtímans. Það er líka gríðarlega mikilvægt fyrir öll okkar kerfi, þjónustu, iðnað, verslun og menningarstarf. Það er hinsvegar mjög skaðlegt fyrir samfélagið að nota leigjendur til millifæra 9 milljarða á ári til leigusala, sem flestir eru fjársterkt eignafólk og lögaðilar sem þurfa síst aðstoð við framfærslu, en á sama tíma halda leigjendum í fátækt og örvæntingu.

Fjölskyldufjandi og fátæktargildra

Núverandi fyrirkomulag í húsnæðisbótakerfinu hefur líka innbyggða hvata fyrir ýmiss konar svindl, svarta vinnu, að pör skrái sig ekki í sambúð, rétt lögheimili og þess háttar. Einnig koma íþyngjandi skilyrði í veg fyrir sjálfsbjörg, draga úr hvata fólks til að auka tekjur sínar og lífsgæði með auknu vinnuframlagi. Húsnæðisbótakerfið er því á margan hátt sannkallaður fjölskyldufjandi og fátæktargildra.

Þetta fyrirkomulag hefur gríðarleg áhrif á fjölskyldur og einstaklinga. Þetta veldur endalausum útreikningum á því hvort það borgi sig að hafa afkomendur hjá sér eða ekki, hvort það borgi sig að vinna fyrir jólagjöfunum eða láta sig dreyma um kostnaðarsamt ferðalag. Allt sem fólki er verðmætt verður að reiknisdæmi undir hæl kerfisins sem niðurlægir það og heldur því í fátækt.

Íslenskur húsnæðismarkaður fyrst og fremst fjárfestingamarkaður

Í Danmörku eru forsendurnar fyrir stífu utanumhaldi og regluverki á leigumarkaði þær að þannig verði komið í veg fyrir spákaupmennsku og ósjálfbærum hækkunum á fasteignamarkaði.

Ósjálfbærar hækkanir á fasteignamarkaði hér á Íslandi eru að mestu tilkomnar vegna þess að eftir miklu er að slægjast á leigumarkaði. Það gagnast engum að húsnæðisverð sé svo hátt að fasteignaskattar verði íþyngjandi og að ungt fólk komist ekki að heiman. 64% af íslendingum 24 ára og yngri búa enn í foreldrahúsum, og 40% þeirra eru þar enn þegar þau verða 29 ára. Þetta hlutfall er tæplega þrefalt hærra en á hinum norðurlöndunum.

Húsnæðismarkaðurinn hér hefur verið meira og minna stjórnlaus frá því fyrir efnahagshrunið 2008. Í kringum árið 2005 byrjar mikil eðlisbreyting á eignarhaldi á íslenskum húsnæðismarkaði sem sér ekki fyrir endann á. Óregluvæddur leigumarkaður hefur framkallað gríðarlega eftirspurn lögaðila og eignafólks á fasteignamarkaði. Hefur þróunin orðið sú að 63% af öllum fasteignum sem komið hafa inn á íslenskan húsnæðismarkað frá árinu 2005 endað í höndum fyrirtækja og þeirra sem eiga fleiri en eina fasteign. Þetta sýnir okkur að íslenskur húsnæðismarkaður er fyrst og fremst fjárfestingamarkaður, notaður til að skapa auð fyrir fasteignabraskara, eignafólk og leigusala.

Óregluvæddur leigumarkaður skapar upplausn og harm.

Óregluvæddur leigumarkaður skapar skort á húsnæði og stjórnlausar hækkanir á húsaleigu, þar sem fjársterkir aðilar stýra framboði á húsnæði, aðilar sem hagnast bæði á uppbyggingu og útleigu. Þeir láta leigjendur borga lánin sín og rekstur, en sitja svo sjálfir að allri eignamyndun og verðhækkunum og selja svo á réttum tíma.

Frá því að leigufélögin urðu til og fyrirferðamikil á íslenskum leigumarkaði hafa þau leitt stanslausar hækkanir á húsaleigu. Þrátt fyrir að mörg hver höfðu fengið hundruðir íbúða af Íbúðalánasjóði á hrakvirði, (sem skildaði þau til viðhalda sanngjörnu leiguverði) þá hafa hækkanir hjá þeim í fjölmörgum tilfellum verið um og yfir 250-300% umfram verðbólgu og vísitölu.

Það er akkúrat ekkert gott við íslenskan leigumarkað fyrir leigjendur, nema nýtilkomin lághagnaðardrifin leigufélög Verkalýðsfélagana. Þau munu hafa áhrif á verðmyndun á íslenskum leigumarkaði þegar stærð þeirra er orðin næg, en það er langt í land.

Af hverju prófum við ekki aðra nálgun, sem tryggir samtímis velferð leigjenda og leigusala?

Fæstar leiguíbúðir á Íslandi bera kostnað sem réttlætir núverandi leiguverð.

Langflestar íbúðir á íslenskum leigumarkaði eru íbúðir sem eru keyptar fyrir 2016, og þarafleiðandi með miklu minni fjármagnskostnað en þær íbúðir sem keyptar hafa verið undanfarin 3-4 ár. Árið 2016 var fermtraverð á höfuðborgarsvæðinu í kringum 300.000 kr/fm. Í dag er fermetraverðið orðið 600.000 kr/fm og þarafleiðandi er fjármagnskostnaður þeirra íbúða mun hærri en þeirra íbúða sem hafa verið keyptar fyrir þær hækkanir síðustu 6 áras

Það er ekkert sem réttlætir það að fjármagnskostnaður ársins 2022 stýri leiguverði á landinu.

Í dag eru skráðir um það bil 32.000 samningar. En talið er að leigumarkaðurinn sé í reynd um 45.000 íbúðir. Hlutfall samninga sem eru skráðir hefur klækkað, sem helst í hendur við hækkandi leiguverð. Leiguverð er orðið það hátt að ef þú getur unnið fyrir leigunni þá áttu oft ekki rétt á bótum og þinglýsir því ekki leigusamningnum.

Leigumarkaðurinn er háskalegt eyland.

Þessi mikla hækkun á húsaleigu býr til fátækt, skapar heilsubrest, áföll og kvíða. Fátækt í einu ríkasta samfélagi mannkynssögunnar er smánarblettur á samvisku þeirra sem viðhalda henni. Fjöldi þeirra sem líða fyrir fátækt vegna hárrar húsaleigu eykst hratt og mörg þúsund börn liggja í fátæktarvalnum. Þetta sýna rannsóknir og hagtölur sem birtar hafa verið undanfarin misseri.

Óregluvæddur leigumarkaður er eyðimörk og háskalegt svæði sem einungis 10% leigjenda vilja vera á. Hann skapar fjölmörg vandamál sem valda miklum kostnaði fyrir samfélagið, ekki eingöngu vegna síhækkandi húsnæðisbóta, heldur líka vegna heilsubrests leigjenda sem veldur brottfalli af vinnumarkaði og skertri getu til að heyja þá daglega og þrotlausa baráttu sem fyrir þeim liggur og þeir eru dæmdir í af ofurvaldi leigusalans. Að ekki sé minnst á þá meðferð á neyslufé leigjenda sem endar í vasa leigusalans, í stað þess að fara í þjónustu, dægradvöl, menningarneyslu og vöruviðskipti. Óregluvæddur leigumarkaður veldur þjóðhagslegum skaða.

Það er mikilvægt að verðmyndun á leigumarkaði sé bundin ákveðnum takmörkunum á meðan að ekkert kerfi er fyrir hendi sem tryggir sanngjarna verðmyndun á frjálsum markaði. Því að húsnæðismarkaður á ekki að lúta lögmálum hefðbundinna neysluvara um framboð og eftirspurn. Heimilið er friðhelgi, það súrefni fjölskyldunnar og vin einstaklingsins.

Mikilvægt er að þróun leiguverðs verði sett ákveðin skilyrði þangað til að hér hefur myndast virkur leigumarkaður, leigumarkaður í jafnvægi sem framkallar sanngjarnt og eðlilegt leiguverð eins og kveðið er á um í lögum. Leigjendasamtökin leggja þetta til og eru þar í góðum félagsskap Katrínar Jakobsdóttur forsætisráðherrra, sem hvatti til þess sama fyrir nokkrum misserum.

Fátækrabætur fyrir leigusalann þinn.

Í gegnum Covid-19 faraldurinn var byggt upp nokkuð umfangsmikið bótakerfi fyrir lögaðila, eignafólk og fyrirtæki. Það er því bæði eðlilegt og viðeigandi að við þróum stuðning við þá sem reka leiguhúsnæði, bæði vegna þess að kerfið er fyrir hendi, og það er sanngjarnt að eftir tilvikum fái leigusalar fái einsskonar fátækrabætur vegna tekjumissis.

Þetta mun líka spara miklar fjárhæðir þegar húsaleiga lækkar og bótaþegum húsnæðisbóta fækkar um 70-80% (áætlað). En fyrirséð að hluti þeirrar upphæðar sem sparast þurfi til að koma á móts við einhverja leigusla vegna tekjumissis, að þeir geti sótt sér leigubætur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Það er sanngjarnt enda hafi leigutekjur þeirra lækkað umtalsvert eftir upptöku viðmiðunarverða. Það er engin skömm í því að leita sér aðstoðar við að uppfylla viðskiptalegar þarfir sínar, það hefur reynslan sýnt okkur.

Leigusölum verði hinsvegar gert að afhenda gögn um tekjur sínar og kostnað, um fjárhagsstöðu sína, heimilishald og sjóðstreymi til að réttlæta umsókn sína og til að hún teljist gild. Skilyrði séu svo að húsaleiga sé að hámarki 90% af fjármagnskostnaði leigusalans, en fari aldrei yfir 10% af viðmiðunarverðum í Leigureikni.

Ef að Leigusali getur sýnt fram á að kostnaður hans við rekstur leigueiningar sinnar beri sig ekki miðað við þessi skilyrði, þá geti hann sótt um leigubætur, en þær leigubætur verði hinsvegar skilyrtar við eignamyndun og verðhækkunum á eigninni, með svipuðu fyrirkomulagi og gert er nú vegna tekna leigjenda.

Leigusalarnir sem útrýma fátækt

Það liggur í hlutarins eðli að leigusalar eru upp til hópa ágætlega fjársterkt eignafólk og fyrirtæki sem fæst myndi þurfa eða eiga rétt á leigubótum. Það ver hinsvegar fyrirséð að einhverjir leigusalar þurfi stuðning og þá sjálfsagt að veita hann. Leigjendasamtökin leggja til að þeir milljarðar sem sparast við þessa breytingu fari í að byggja upp húsnæði fyrir alvöru óhagnaðardrifin leigufélög á almennan leigumarkað.

Með þessu verður líka hægt að uppfylla markmið ráðherra velferðarmála um að uppræta fátækt, tryggja fjölskyldum húsnæði á viðráðanlegu verði eins og lög gera ráð fyrir og tryggja að farið sé eftir lögfestum mannréttinda- og barnasáttmálum. Sennilega yrði þetta göfugasti árangur ríkisstjórnar í velferðamálum í áratugi.

Í anda upprisu og kærleiksboðskapar krists ávörpum ég ykkur leigusala, “verið leigusalarnir sem útrýma fátækt, en ekki þeir sem skapa hana og viðhaldi, sækið um fátækrabætur og frelsið leigjendur úr ánauð ykkar.!”

Innviðauppbygging og velferð

Sparnaður við þessa aðgerð er að lágmarki 6 milljarðar á hverju ári, og húsaleiga myndi lækka að jafnaði um 30-35%. Fyrir þá upphæð getum við hlúð að öllum þeim fjölskyldum sem hafa þurft að búa sem þolendur á leigumarkaði og gert það myndarlega með umfangsmikilli félagslegri aðstoð. Við getum líka byggt falleg íþróttamannvirki, hjúkrunarheimili, nýtt geðsjúkrahús fyrir ungmenni svo eitthvað sé nefnt eða um 250-300 íbúðir fyrir leigjendur.

Er ekki betra fyrir samfélagið að við notum peninga okkar í byggja upp, frekar en að mylja undan innviðum samfélagsins og skaða lýðheilsu með því að viðhalda núverandi fyrirkomulagi á leigumarkaði?

Langflestum leigusölum er umhugað um velferð leigjenda sinna og gæði samfélagsins sem þeir taka þátt í að byggja upp. Leigusalar ættu því að hafa mannúð, kærleika, þolgæði, hugrekki og hófsemi í heiðri þennan fína sumardag. Með píslargöngu sinni munu leigusalar leysa leigjendur úr ánauð og fátækt, hið sanna innræti þeirra mun birtast í því hvernig þeir taka þessum boðskap.

Kæri lesandi, takk fyrir að hafa gefið þér tíma til að lesa þetta erindi, sem sett er hér fram af fullri alvöru. Þetta er einföld aðgerð sem skapar mikið réttlæti, sparar gríðarlegt fé og setur aukið afl í uppbyggingu og krafta samfélagsins.

Píslargangan er leigusalans, upprisan er leigjandans.

Sumarið er tíminn.

Höfundur er formaður Samtaka leigjenda á Íslandi.