Sturlaðar arðsemiskröfur leigusala grafa undan lífskjörum leigjenda Guðmundur Hrafn Arngrímsson skrifar 5. mars 2024 07:31 Arðsemiskrafa leigusala á íslenskum leigumarkaði er um það bil tíu sinnum hærri en þeirra sem fjárfesta á almennum hlutabréfamarkaði. Slík krafa um arðsemi kemur til þrátt fyrir að ávöxtun á húsnæðismarkaði sé töluvert meiri en á hlutabréfamarkaði. Arðsemi af útleigu leiguhúsnæðis í formi leigugreiðslna hefur undnafarin ár verið á bilinu 6-7% af virði húsnæðis, á meðan að arðsemi af fjárfestingunum í hlutabréfum hefur verið í kringum 0.4 - 0.7% af virði þeirra. Áhættan af fjárfestingu í íbúðarhúsnæði er ekki bara mun minni en af fjárfestingum í hlutabréfum heldur hefur virði húsnæðis líka hækkað mun meira en hlutabréf á undanförnum 15 ár. Arðsemiskröfur á verðmætaskapandi stórfyrirtæki Það virðist vera fullkomið samkomulag um að fjárfestar á hlutabréfamarkaði geri ekki meiri kröfur en um 0.4 - 0.7% árlegar arðgreiðslur frá fyrirtækjum eða verðbréfasjóðum. Að minnsta kosti hefur engin krafa orðið uppi um að tífalda verði upphæðir þeirra, þó að fjármagn á bakvið virði og arð af hlutabréfum séu verðmætaskapandi stórfyrirtæki og stærstu peningaöfl í landinu. Fyrirtæki og verðbréfasjóðir sem fá afnot af fjármunum fjárfesta setja þá beint í verðmætasköpun, þar sem þeim er gert að draga til sín meiri auð. Sá auður er svo sóttur í stórar framleiðslu- og þjónustugreinar á heimsvísu þar sem aftur dregið er á stórt og öflugt fjármálakerfi eða hlutdeild innan hagkerfa og markaða er stækkuð. Þrátt fyrir að geta slíks fjármagns til að greiða arð sé margfalt meiri en hjá fjölskyldum á leigumarkaði þá dettur engum í hug að auka hana með slíkum hætti. Hægt er að slá því föstu að slíkar aðrsemiskröfur myndu draga úr mætti og heilbrigði fyrirtækjanna til að starfa til lengri tíma. Það er því algerlega lögmætt sjónarmið að tíföldun á arðgreiðslum myndu leiða til mikils tjóns á þeim fyrirtækjum og sjóðum sem þyrftu að standa undir slíku. Þrátt fyrir að allflest fyrirtæki og sjóðir sem taka á móti fjármunum fjárfesta nýti stóran hluta þeirra til að greiða stjórnendum sínum hærri laun, sem oftar en ekki eru tífalt hærri en laun launþega á leigumarkaði. Já, launin hjá stjórnendum þeirra fyrirtækja og sjóða sem fá fjármagn frá fjárfestum á hlutabréfamarkaði eru tífalt hærri en hjá leigjendum sem þurfa að greiða tífalt hærri arð til eigenda. Magnaður bisness! Siðlaus krafa á fjölskyldur á leigumarkaði Hvernig má það vera að fjárfestar að íbúðarhúsnæði sem er til útleigu á íslenskum leigumarkaði geti sett fram slíkar siðlausar arðsemis- og ávöxtunarkröfur sem eru margfalt hærri en við aðra fjárfestingu, sem þó inniheldur mun meiri áhættu? Við því er líklegast mjög einfalt svar. Af því að þeir geta það og skortur á siðferði kemur í veg fyrir einhversskonar samkennd eða ígrundun á athæfinu. Hugsanlega eru einhverjir þó til í að færa rök fyrir og réttlæta slíka siðferðishnignun með tilvísan í hagfræðilíkön eða frumskógarlögmálið. En hugum samt að því að á leigumarkaði eru það fjölskyldur, börn, ungmenni, fólk á vergangi, lágtekjufólk, innflytjendur, öryrkjar, gamalmenni, foreldrar í örvæntingu, sjúklingar og flóttafólk sem þurfa að standa undir tífalt hærri arði þeirra sem fjárfesta í húsnæði og það á tífalt lægri launum en þeir sem taka á móti fjárfestingum á hlutabréfamarkaði. Það er einfaldlega fullkomlega siðlaust athæfi sem þó virðist hafa fengið eitraða normaliseringu hjá þeim sem stjórna hér húsnæðismálum. En hvað með viðhald og fjármagnskostnað? Algengt er að heyra ramakvein leigusala um viðhalds- og fjármagnskostnað þegar reynt er að týna til einhverja réttlætingu á siðlausu framferði. Viðhaldskostnaður er í fyrsta lagi tengdur byggingakostnaði en ekki markaðsvirði, en að auki tryggir virðisaukning á íbúðarhúsnæði fjármuni til að standa undir auknu viðhaldi líkt og endurnýjun á lögnum, þaki og gluggum. Slíkt viðhald fer kannski fram einu sinni til tvisvar á hverjum 100 árum. Viðhald sem tengist endurnýjun á innréttingum, hurðum og gólfefnum fer að sama skapi einugis fram á nokkurra áratuga fresti og kostar ekki nema brot af þeirri virðisaukningu sem verður til á þeim tíma. Fjármagnskostnaður leigusala er hluti af persónulegum fjármálum þeirra, lánshæfi, eignastöðu og fjármálalæsi. Það er algerlega fráleitt að stærsu hagsmunir leigjenda skulir þurfa að lúta slíkum þáttum. Fyrir utan það að leigjendur eru á engan hátt þátttakendur í fjárhagsskuldbindingum leigusalans þá býr leigusalinn að stöðugri eignamyndun og virðishækkun á húsnæðinu. Hann ætti því að sjá sóma sinn í að vera ekki á óréttmætan hátt að krefja leigjanda sinn um að standa undir þeim skuldbindingum sem hann tók á sig við fjárfestinguna. Fjárfestar sem taka lán til að kaupa hlutabréf á markaði láta sér það varla detta í huga að berja upp á hjá forstjórum fyrirtækja og krefja þá um að greiða af lánum sínum? Varla, enda yrði slík heimsókn metin sem brjálæði og firra, sem gildir líka um sömu kröfur leigusala gagnvart leigjendum sínum. Sturluð menning Þessi frekja, ósvífni og yfirgangur leigusala á íslenskum leigumarkaði er með því siðlausasta sem íslenskt samfélag hefur séð á síðari tímum. Valdnýðsla, sjálfhverfa og hroki einkenna því miður margar sálir sem sjá tækifæri á því að níðast á fjölskyldum sem eru fastar á leigumarkaði. Íslenskur leigumarkaður dregur því miður fram það versta í mannlegu fari, og mjög margt gott fólk missir fótanna og hverfur ofan í hina sturluðu menningu sem þar ríkir. Því miður hafa þeir sér til haldreipis og hvatningar ýmsa “málsmetandi” aðila, bæði innan stjórnvalda og hagsmunasamtaka fjármagnsins sem sefa allar efasemdir um eigið siðferði eða réttlætingu fyrir valdnýðslunni sem þeir beita. Það fyrirfinnst nákvæmlega engin réttlæting fyrir því að húsaleiga skuli taka mið markaðsvirði húsnæðis, og hvað þá heldur að hún eigi að standa undir tífalt hærri arðsemi en fjárfesting á hlutabréfum. Það finnst heldur engin réttlæting fyrir því að leigjendur taki á sig persónulegar fjárhagsskuldbingar leigusalans né kosti eðlilegt reglubundið viðhald sem aftur eykur virði húsnæðisns og eykur ávöxtun leigusalans. Allt tal um slíkt ber vitni um brjálæði og firru. Leigjendur hrindi þessu ófyrirleitnu árásum Okkur hefur borið allsvakalega af leið. Ósvífni hrokafullra braskara hefur orðið að einhverju allsherjar viðmiði og meginstefi á íslenskum leigumarkaði. Það væri kannski í lagi ef viðfangsefni þeirra væru skreið eða malarnám en ekki fjölskyldur á vergangi í leit að athvarfi og heimili. Ég vil hvetja alla leigjendur til að ganga í Leigjendasamtökin, rúmlega fjörtíu þúsund heimili eru á leigumarkaði og sameinuð hrindum við þessum látlausa og ófyrirleitnu árásum á heimilishelgi okkar. Höfundur er formaður Leigjendasamtakanna. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Guðmundur Hrafn Arngrímsson Leigumarkaður Húsnæðismál Fasteignamarkaður Mest lesið Flokkur fólksins eða flokkun fólksins? Halldóra Lillý Jóhannsdóttir Skoðun Hver ætlar að bera ábyrgð á mannslífi? Sævar Þór Jónsson Skoðun Íslendingar flytja út fisk og líka ofbeldismenn Guðný S. Bjarnadóttir Skoðun Er útlegð á innleið? Reyn Alpha Magnúsdóttir Skoðun Betri nýting á tíma og fjármunum Reykjavíkurborgar 2/3 Magnea Gná Jóhannsdóttir Skoðun Skólarnir lokaðir - myglan vinnur Guðmundur Þórir Sigurðsson Skoðun Horfumst í augu Kristín Thoroddsen Skoðun Börn á flótta – nýtt líf, nýtt tungumál og nýtt tækifæri í íslenskum grunnskólum Friðþjófur Helgi Karlsson Skoðun 30 silfurpeningar dýralækna? 125.000 lítrar af blóði tappaðir af 4088 merum (með valdi), af eiðsvörðum dýralæknum, 2023 Ole Anton Bieltvedt Skoðun Lægjum öldurnar Halla Hrund Logadóttir Skoðun Skoðun Skoðun Er útlegð á innleið? Reyn Alpha Magnúsdóttir skrifar Skoðun Leiðsögundurinn Gaur gerir mig að betri manneskju Þorkell J. Steindal skrifar Skoðun Börn á flótta – nýtt líf, nýtt tungumál og nýtt tækifæri í íslenskum grunnskólum Friðþjófur Helgi Karlsson skrifar Skoðun Skólarnir lokaðir - myglan vinnur Guðmundur Þórir Sigurðsson skrifar Skoðun Flokkur fólksins eða flokkun fólksins? Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Betri nýting á tíma og fjármunum Reykjavíkurborgar 2/3 Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Hver ætlar að bera ábyrgð á mannslífi? Sævar Þór Jónsson skrifar Skoðun Horfumst í augu Kristín Thoroddsen skrifar Skoðun 30 silfurpeningar dýralækna? 125.000 lítrar af blóði tappaðir af 4088 merum (með valdi), af eiðsvörðum dýralæknum, 2023 Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Opið bréf til heilbrigðisráðherra: Iðjuþjálfar – mikilvægur mannauður í geðheilbrigðisþjónustu framtíðarinnar Erna Rut Elvarsdóttir,Lilja Logadóttir, Rebekka Lind Hjaltadóttir,Sandra Dís Sigurðardóttir skrifar Skoðun Saga Israa á Gaza og hvernig hægt er að verða að liði Katrín Harðardóttir,Israa Saed skrifar Skoðun Fordómar frá sálfélagslegu sjónarhorni Sóley Dröfn Davíðsdóttir skrifar Skoðun Er aldur bara tala? Teitur Guðmundsson skrifar Skoðun Íslendingar flytja út fisk og líka ofbeldismenn Guðný S. Bjarnadóttir skrifar Skoðun Iðjuþjálfar í leik- og grunnskólum: Tækifæri í baráttunni gegn agavanda og skólaforðun Hekla Björt Birkisdóttir,Hrefna Dagbjört Arnardóttir,Inga Fríða Guðbjörnsdóttir,Íris Kristrún Kristmundsdóttir skrifar Skoðun Frans páfi kvaddur eða meðtekinn? Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Lægjum öldurnar Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Að hata einhvern sem þú þarft á að halda? Katrín Pétursdóttir skrifar Skoðun Íslenskar pyndingar Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun SFS, Exit og norska leiðin þeirra Jón Kaldal skrifar Skoðun Friður - í framsöguhætti eða viðtengingarhætti? Bryndís Schram skrifar Skoðun Næringarfræði er lykillinn að betri heilsu, viltu vera með? Guðrún Nanna Egilsdóttir skrifar Skoðun Löngu þarft samtal um hóp sem gleymist! Katarzyna Kubiś skrifar Skoðun Menntun fyrir öll – nema okkur Haukur Guðmundsson skrifar Skoðun Það er ekki hægt að loka augunum fyrir þessum veruleika Davíð Bergmann skrifar Skoðun Kirkjugarðsballið: Eiga Íslendingar að mæta þar? Birgir Dýrfjörð skrifar Skoðun Að sækja gullið (okkar) Þröstur Friðfinnsson skrifar Skoðun Til hamingju blaðamenn! Hjálmar Jónsson skrifar Skoðun Stormur í Þjóðleikhúsinu Bubbi Morthens skrifar Skoðun Börn í skugga stríðs Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Sjá meira
Arðsemiskrafa leigusala á íslenskum leigumarkaði er um það bil tíu sinnum hærri en þeirra sem fjárfesta á almennum hlutabréfamarkaði. Slík krafa um arðsemi kemur til þrátt fyrir að ávöxtun á húsnæðismarkaði sé töluvert meiri en á hlutabréfamarkaði. Arðsemi af útleigu leiguhúsnæðis í formi leigugreiðslna hefur undnafarin ár verið á bilinu 6-7% af virði húsnæðis, á meðan að arðsemi af fjárfestingunum í hlutabréfum hefur verið í kringum 0.4 - 0.7% af virði þeirra. Áhættan af fjárfestingu í íbúðarhúsnæði er ekki bara mun minni en af fjárfestingum í hlutabréfum heldur hefur virði húsnæðis líka hækkað mun meira en hlutabréf á undanförnum 15 ár. Arðsemiskröfur á verðmætaskapandi stórfyrirtæki Það virðist vera fullkomið samkomulag um að fjárfestar á hlutabréfamarkaði geri ekki meiri kröfur en um 0.4 - 0.7% árlegar arðgreiðslur frá fyrirtækjum eða verðbréfasjóðum. Að minnsta kosti hefur engin krafa orðið uppi um að tífalda verði upphæðir þeirra, þó að fjármagn á bakvið virði og arð af hlutabréfum séu verðmætaskapandi stórfyrirtæki og stærstu peningaöfl í landinu. Fyrirtæki og verðbréfasjóðir sem fá afnot af fjármunum fjárfesta setja þá beint í verðmætasköpun, þar sem þeim er gert að draga til sín meiri auð. Sá auður er svo sóttur í stórar framleiðslu- og þjónustugreinar á heimsvísu þar sem aftur dregið er á stórt og öflugt fjármálakerfi eða hlutdeild innan hagkerfa og markaða er stækkuð. Þrátt fyrir að geta slíks fjármagns til að greiða arð sé margfalt meiri en hjá fjölskyldum á leigumarkaði þá dettur engum í hug að auka hana með slíkum hætti. Hægt er að slá því föstu að slíkar aðrsemiskröfur myndu draga úr mætti og heilbrigði fyrirtækjanna til að starfa til lengri tíma. Það er því algerlega lögmætt sjónarmið að tíföldun á arðgreiðslum myndu leiða til mikils tjóns á þeim fyrirtækjum og sjóðum sem þyrftu að standa undir slíku. Þrátt fyrir að allflest fyrirtæki og sjóðir sem taka á móti fjármunum fjárfesta nýti stóran hluta þeirra til að greiða stjórnendum sínum hærri laun, sem oftar en ekki eru tífalt hærri en laun launþega á leigumarkaði. Já, launin hjá stjórnendum þeirra fyrirtækja og sjóða sem fá fjármagn frá fjárfestum á hlutabréfamarkaði eru tífalt hærri en hjá leigjendum sem þurfa að greiða tífalt hærri arð til eigenda. Magnaður bisness! Siðlaus krafa á fjölskyldur á leigumarkaði Hvernig má það vera að fjárfestar að íbúðarhúsnæði sem er til útleigu á íslenskum leigumarkaði geti sett fram slíkar siðlausar arðsemis- og ávöxtunarkröfur sem eru margfalt hærri en við aðra fjárfestingu, sem þó inniheldur mun meiri áhættu? Við því er líklegast mjög einfalt svar. Af því að þeir geta það og skortur á siðferði kemur í veg fyrir einhversskonar samkennd eða ígrundun á athæfinu. Hugsanlega eru einhverjir þó til í að færa rök fyrir og réttlæta slíka siðferðishnignun með tilvísan í hagfræðilíkön eða frumskógarlögmálið. En hugum samt að því að á leigumarkaði eru það fjölskyldur, börn, ungmenni, fólk á vergangi, lágtekjufólk, innflytjendur, öryrkjar, gamalmenni, foreldrar í örvæntingu, sjúklingar og flóttafólk sem þurfa að standa undir tífalt hærri arði þeirra sem fjárfesta í húsnæði og það á tífalt lægri launum en þeir sem taka á móti fjárfestingum á hlutabréfamarkaði. Það er einfaldlega fullkomlega siðlaust athæfi sem þó virðist hafa fengið eitraða normaliseringu hjá þeim sem stjórna hér húsnæðismálum. En hvað með viðhald og fjármagnskostnað? Algengt er að heyra ramakvein leigusala um viðhalds- og fjármagnskostnað þegar reynt er að týna til einhverja réttlætingu á siðlausu framferði. Viðhaldskostnaður er í fyrsta lagi tengdur byggingakostnaði en ekki markaðsvirði, en að auki tryggir virðisaukning á íbúðarhúsnæði fjármuni til að standa undir auknu viðhaldi líkt og endurnýjun á lögnum, þaki og gluggum. Slíkt viðhald fer kannski fram einu sinni til tvisvar á hverjum 100 árum. Viðhald sem tengist endurnýjun á innréttingum, hurðum og gólfefnum fer að sama skapi einugis fram á nokkurra áratuga fresti og kostar ekki nema brot af þeirri virðisaukningu sem verður til á þeim tíma. Fjármagnskostnaður leigusala er hluti af persónulegum fjármálum þeirra, lánshæfi, eignastöðu og fjármálalæsi. Það er algerlega fráleitt að stærsu hagsmunir leigjenda skulir þurfa að lúta slíkum þáttum. Fyrir utan það að leigjendur eru á engan hátt þátttakendur í fjárhagsskuldbindingum leigusalans þá býr leigusalinn að stöðugri eignamyndun og virðishækkun á húsnæðinu. Hann ætti því að sjá sóma sinn í að vera ekki á óréttmætan hátt að krefja leigjanda sinn um að standa undir þeim skuldbindingum sem hann tók á sig við fjárfestinguna. Fjárfestar sem taka lán til að kaupa hlutabréf á markaði láta sér það varla detta í huga að berja upp á hjá forstjórum fyrirtækja og krefja þá um að greiða af lánum sínum? Varla, enda yrði slík heimsókn metin sem brjálæði og firra, sem gildir líka um sömu kröfur leigusala gagnvart leigjendum sínum. Sturluð menning Þessi frekja, ósvífni og yfirgangur leigusala á íslenskum leigumarkaði er með því siðlausasta sem íslenskt samfélag hefur séð á síðari tímum. Valdnýðsla, sjálfhverfa og hroki einkenna því miður margar sálir sem sjá tækifæri á því að níðast á fjölskyldum sem eru fastar á leigumarkaði. Íslenskur leigumarkaður dregur því miður fram það versta í mannlegu fari, og mjög margt gott fólk missir fótanna og hverfur ofan í hina sturluðu menningu sem þar ríkir. Því miður hafa þeir sér til haldreipis og hvatningar ýmsa “málsmetandi” aðila, bæði innan stjórnvalda og hagsmunasamtaka fjármagnsins sem sefa allar efasemdir um eigið siðferði eða réttlætingu fyrir valdnýðslunni sem þeir beita. Það fyrirfinnst nákvæmlega engin réttlæting fyrir því að húsaleiga skuli taka mið markaðsvirði húsnæðis, og hvað þá heldur að hún eigi að standa undir tífalt hærri arðsemi en fjárfesting á hlutabréfum. Það finnst heldur engin réttlæting fyrir því að leigjendur taki á sig persónulegar fjárhagsskuldbingar leigusalans né kosti eðlilegt reglubundið viðhald sem aftur eykur virði húsnæðisns og eykur ávöxtun leigusalans. Allt tal um slíkt ber vitni um brjálæði og firru. Leigjendur hrindi þessu ófyrirleitnu árásum Okkur hefur borið allsvakalega af leið. Ósvífni hrokafullra braskara hefur orðið að einhverju allsherjar viðmiði og meginstefi á íslenskum leigumarkaði. Það væri kannski í lagi ef viðfangsefni þeirra væru skreið eða malarnám en ekki fjölskyldur á vergangi í leit að athvarfi og heimili. Ég vil hvetja alla leigjendur til að ganga í Leigjendasamtökin, rúmlega fjörtíu þúsund heimili eru á leigumarkaði og sameinuð hrindum við þessum látlausa og ófyrirleitnu árásum á heimilishelgi okkar. Höfundur er formaður Leigjendasamtakanna.
Börn á flótta – nýtt líf, nýtt tungumál og nýtt tækifæri í íslenskum grunnskólum Friðþjófur Helgi Karlsson Skoðun
30 silfurpeningar dýralækna? 125.000 lítrar af blóði tappaðir af 4088 merum (með valdi), af eiðsvörðum dýralæknum, 2023 Ole Anton Bieltvedt Skoðun
Skoðun Börn á flótta – nýtt líf, nýtt tungumál og nýtt tækifæri í íslenskum grunnskólum Friðþjófur Helgi Karlsson skrifar
Skoðun 30 silfurpeningar dýralækna? 125.000 lítrar af blóði tappaðir af 4088 merum (með valdi), af eiðsvörðum dýralæknum, 2023 Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Opið bréf til heilbrigðisráðherra: Iðjuþjálfar – mikilvægur mannauður í geðheilbrigðisþjónustu framtíðarinnar Erna Rut Elvarsdóttir,Lilja Logadóttir, Rebekka Lind Hjaltadóttir,Sandra Dís Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Iðjuþjálfar í leik- og grunnskólum: Tækifæri í baráttunni gegn agavanda og skólaforðun Hekla Björt Birkisdóttir,Hrefna Dagbjört Arnardóttir,Inga Fríða Guðbjörnsdóttir,Íris Kristrún Kristmundsdóttir skrifar
Börn á flótta – nýtt líf, nýtt tungumál og nýtt tækifæri í íslenskum grunnskólum Friðþjófur Helgi Karlsson Skoðun
30 silfurpeningar dýralækna? 125.000 lítrar af blóði tappaðir af 4088 merum (með valdi), af eiðsvörðum dýralæknum, 2023 Ole Anton Bieltvedt Skoðun