Segir borgina vinda ofan af „lang­varandi rugli og vit­leysu“

Nýr meirihluti Sjálfstæðisflokks, Viðreisnar og Framsóknarflokks hefur á fyrstu hundrað dögum sínum samþykkt að slaka á skipulagsskilmálum um stærðir íbúða og verslunarhúsnæðis á jarðhæðum. Þá hefur gatnagerðargjald vegna sameiginlegra bílakjallara verið lækkað um níutíu prósent.

Þorvaldur H. Gissurarson, forstjóri og eigandi ÞG Verks, segir jákvætt að meirihlutinn fylgi eftir loforðum sínum úr kosningabaráttunni.

„Það er nú ekki alltaf þannig,“ segir Þorvaldur.

„Síðan finnst mér bara afskaplega jákvætt fyrir íbúðauppbyggingu í höfuðborginni, fyrir framtíðaríbúðareigendur, að það sé verið að vinda ofan af langvarandi rugli og vitleysu sem hefur viðgengist í byggingar- og skipulagsmálum um árabil.“

Minni afskipti af stærð íbúða

Umhverfis- og skipulagsráð samþykkti í vikunni að ekki verði að jafnaði sett stíf og bindandi hlutfallsviðmið um stærðir eða herbergjafjölda íbúða á einstökum byggingarreitum.

Slíkar kvaðir verða þó áfram heimilar ef sérstakar skipulagslegar, félagslegar eða lýðfræðilegar forsendur réttlæta þær. Markmið breytingarinnar er að veita uppbyggingaraðilum meira svigrúm til að ákveða íbúðasamsetningu með hliðsjón af eftirspurn.

Þá var samþykkt að krafa um atvinnu, verslun eða þjónustu á jarðhæðum verði aðeins sett þar sem staðsetning, raunhæf eftirspurn og skipulagsmarkmið gefa sérstakt tilefni til. Á stærri uppbyggingarsvæðum á þó áfram að tryggja rými fyrir nærþjónustu og virkar jarðhæðir á völdum stöðum.

Þorvaldur segir eldri kvaðir hafa leitt til þess að verktakar byggðu íbúðir og atvinnurými sem erfitt var að selja.

„Byggingaraðilar þurftu að búa við það árum saman að vera skikkaðir til þess að byggja til dæmis íbúðir og íbúðastærðir sem hentuðu ekki markaðnum og engin eftirspurn var eftir eða lítil.“

Hið sama hafi átt við um atvinnuhúsnæði.

„Þeir voru skikkaðir til þess að byggja atvinnurými á jarðhæðum sem enginn vildi kaupa og enginn vildi vera í, sem standa auð víðs vegar um borgina.“

Hann segir ákall lengi hafa verið uppi um að borgaryfirvöld hlustuðu betur á byggingaraðila og ynnu með þeim.

„Það er bara afskaplega jákvætt ef það er loksins að gerast.“

Borgin hefur sjálf aflað upplýsinga um auð atvinnurými hjá nokkrum fasteignaþróunarfélögum. Samkvæmt minnisblaði skrifstofu borgarstjóra og borgarritara frá 19. maí voru um þrjú þúsund fermetrar auðir hjá félögunum sem svöruðu, þar af tæplega eitt þúsund fermetrar á jarðhæðum. Þá voru um tíu þúsund fermetrar atvinnuhúsnæðis til viðbótar í byggingu. Ekki var um heildarúttekt á stöðunni í borginni að ræða og í minnisblaðinu kemur fram að enn skorti gögn um framboð og þörf fyrir atvinnuhúsnæði.

Afsláttur vegna bílakjallara

Borgarráð samþykkti í ágúst níutíu prósenta afslátt af gatnagerðargjaldi vegna sameiginlegra bifreiðageymslna fyrir þrjá bíla eða fleiri. Aðeins tíu prósent af venjulegu fermetragjaldi þeirra húsa sem bílakjallarinn þjónar verða innheimt.

Meirihlutinn sagði breytinguna leiðrétta gjaldtöku sem hefði gert bílakjallara óhagkvæma í mörgum uppbyggingarverkefnum. Markmiðið væri að skapa hvata til að koma bílastæðum neðanjarðar og nýta landið ofanjarðar frekar undir gróður, leiksvæði og önnur sameiginleg svæði.

Borgarráð hefur einnig samþykkt að fella niður bindandi hámark á fjölda bílastæða við nýbyggingar og endurnýjun byggðar. Endurskoðuð viðmiðunargildi eiga áfram að liggja til grundvallar en heimilt verður að byggja fleiri eða færri stæði eftir staðsetningu og eðli uppbyggingarinnar. Frávik þurfa að vera rökstudd og samgöngumat verður áfram notað.

Málið bíður endanlegrar afgreiðslu borgarstjórnar.

Vara við áhrifum á húsnæðiskostnað

Samfylkingin og Vinstrið lögðust gegn breytingunum á skilmálum um stærðir íbúða og jarðhæðir. Fulltrúar flokkanna sögðu rétt að veita aukið svigrúm á smærri þéttingarreitum og við breytingar á eldri húsum en ný hverfi þyrftu skýran ramma.

Ef kröfur um íbúðasamsetningu væru felldar niður gæti orðið erfiðara að áætla þörf fyrir skóla, samgöngur, veitur og aðra innviði. Þá gæti brottfall kvaða um verslun og þjónustu á jarðhæðum komið í veg fyrir að nærþjónusta festi síðar rætur í nýjum hverfum.

Samfylkingin lagðist einnig gegn því að hámarksfjöldi bílastæða yrði afnuminn. Í umsögn ráðgjafarfyrirtækisins EFLU kom fram að mikið framboð bílastæða gæti aukið bílaeign og akstur, hækkað húsnæðiskostnað og dregið úr skilvirkri landnýtingu. EFLA lagði til að hámarksgildin yrðu hækkuð fremur en afnumin.

Meirihlutinn segir afnámið ekki þýða að bílastæðum fjölgi sjálfkrafa. Kaup eða leiga á bílastæði eigi jafnframt eftir því sem hægt er að vera aðskilin frá kaupum eða leigu íbúðar, svo kostnaðurinn falli á notendur stæðanna.

Stærri breytingar enn eftir

Á verkefnalista meirihlutans eru fjögur af nítján verkefnum í húsnæðismálum merkt lokið. Þar eru breytingarnar á íbúðastærðum og jarðhæðum taldar eitt verkefni, auk afsláttar vegna bílakjallara og afnáms hámarksfjölda bílastæða.

Afnámi hámarksfjöldans er þó merkt lokið þótt málið eigi enn eftir að fá endanlega afgreiðslu borgarstjórnar.

Fjórða verkefnið sem merkt er lokið er að falla frá fyrirhugaðri þéttingu í Grafarvogi og leita annarra tækifæra í samráði við íbúa.

Stærri breytingar sem eiga að flýta sjálfu byggingarferlinu eru enn eftir. Meirihlutinn hefur boðað að afgreiðsla erinda hjá byggingarfulltrúa og skipulagsfulltrúa taki að hámarki þrjátíu daga. Þá á að þjónustuvæða embættin, skoða aukna útvistun verkefna og nýtingu gervigreindar.

Einnig á að gera uppbyggingarsamninga við húsbyggjendur sem tryggja aukinn byggingarhraða og rýmri greiðslufresti byggingarréttargjalda. Meirihlutinn hefur jafnframt lofað að fella niður fleiri kvaðir sem hann telur hækka húsnæðisverð.

Á næstu tólf mánuðum á meðal annars að breyta fyrirliggjandi skipulagi Keldnalands og Úlfarsárdals, úthluta byggingarlóðum á Kjalarnesi og endurskoða húsnæðisáætlun borgarinnar.

Til lengri tíma stendur til að hefja skipulag nýrra hverfa í Geldinganesi og á landfyllingum á Granda, úthluta byggingarlóðum í Gufunesi og fjölga mögulegum uppbyggingarsvæðum með endurskoðun vaxtarmarka höfuðborgarsvæðisins.

Segir þungan vetur fram undan

Þorvaldur telur samþykktar breytingar ekki nægja til að snúa stöðunni á byggingarmarkaði við á næstu mánuðum.

„Það er auðvitað útlit fyrir þungan vetur. Það eru þrengingar á íbúðamarkaði núna og byggingarmarkaði, það er að segja hjá þeim aðilum sem eru að stunda íbúðauppbygginguna.“

Hann segir ástandið þó tímabundið enda sé byggingariðnaðurinn háður miklum sveiflum í efnahagslífinu.

„Til skemmri tíma hefur þetta kannski engin afgerandi áhrif, en til lengri tíma er þetta allt saman afskaplega jákvætt skref.“

Þrátt fyrir erfiðar aðstæður þurfi að gæta þess að uppbygging stöðvist ekki, annars geti framboðsskortur myndast á ný þegar eftirspurnin tekur við sér.

„Það er alveg ofsalega mikilvægt að sveitarfélögin vinni með uppbyggingaraðilum einmitt að þessu markmiði, vinni með þeim í því að framleiða á hverjum tíma þær íbúðir sem kallað er eftir og skapi aðstæður þannig að hægt sé að byggja til dæmis hagkvæmari og ódýrari íbúðir.“

Mesta eftirspurnin sé eftir litlum íbúðum í lægri verðflokkum fyrir fyrstu kaupendur og minni fjölskyldur.

„Það þarf að auka vægi þessara íbúða. Þannig íbúðir verða ekki byggðar á dýrum þéttingarreitum og þær verða heldur ekki byggðar þar sem strangar kvaðir eru í gildi varðandi deiliskipulagsskilmála.“

Með auknu svigrúmi um íbúðastærðir og byggingarform verði að hans mati hægt að byggja hagkvæmar og lækka verð.

„Þetta er það sem markaðurinn er að kalla eftir.“