Húsnæðisbæturnar sem hurfu

Í nýrri mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) birtist áhugaverð samantekt á þróun húsnæðisbóta og leiguverðs.[1] Þar kemur fram að hlutfall húsnæðisbóta af leiguverði er nú orðið hér um bil það sama og í júlí 2023, þrátt fyrir að húsnæðisbætur hafi verið hækkaðar um 25% í júní 2024. Með öðrum orðum þá bætti bótahækkunin hag leigjenda aðeins til skamms tíma og hafa áhrifin gengið til baka á einu ári vegna leiguverðshækkana í kjölfarið.

Mynd 1 úr skýrslu HMS (ágúst 2025): Áhrif hærri húsnæðisbóta frá 2024 hafa nú gengið til baka vegna hækkunar leiguverðs

Umsvifamikið bótakerfi stækkað

Húsnæðisbætur hækkuðu um fjórðung þann 1. júní 2024 og var sú hækkun hluti af aðgerðapakka stjórnvalda til að styðja við gerð kjarasamninga það ár. Yfirlýst markmið hækkunarinnar var að draga úr íþyngjandi húsnæðiskostnaði leigjenda. Áætlaður kostnaður við hækkunina nam 2,5 ma.kr., en heildarkostnaður við húsnæðisbætur er áætlaður 11,5 ma.kr. á þessu ári.

Í skýrslu HMS kemur fram að árið 2024 hafi stofnunin greitt út húsnæðisbætur til 21.000 heimila. Í lok árs voru tæplega 22.000 leigusamningar skráðir hjá HMS, svo húsnæðisbótakerfið nær til stórs hluta leigumarkaðarins.[2]

Skilyrði útvíkkuð gegn ráðleggingum AGS

Auk hækkunar húsnæðisbóta voru tekju- og eignaviðmið jafnframt útvíkkuð. Í júlí síðastliðnum voru 150 umsóknir um húsnæðisbætur samþykktar sem hefði verið hafnað fyrir lagabreytinguna vegna hárra tekna eða mikilla eigna.[3]

Þessi útvíkkun á tekju- og eignaviðmiðum, sem fjölgaði húsnæðisbótaþegum á Íslandi, gengur í berhögg við ráðleggingar Alþjóðagjaldeyrissjóðsins (AGS) í sérstakri skýrslu sem stofnunin gerði um húsnæðismarkaðinn á Íslandi.[4] Þar segir að skilvirkara væri að beina húsnæðisstuðningi til betur afmarkaðs hóps. Í því samhengi bendir AGS á að um 20% af húsnæðisbótum á Íslandi renna til fólks í 5. og 6. tekjutíund, þ.e. um eða yfir millitekjum og segir tækifæri til afmarka stuðninginn betur þannig að hann nýtist helst tekjulágum heimilum. Framangreind útvíkkun fjölgaði fyrst og fremst bótaþegum í efri tekjutíundum og vann þannig gegn ráðleggingum AGS.

Útvíkkun þynnir út ábata þeirra tekjulægstu

Það á ekki að koma á óvart að hækkun húsnæðisbóta og útvíkkun tekju- og eignaviðmiða hafi ekki bætt hag leigjenda til lengri tíma litið. Ef stuðningur er veittur til verulegs hlutfalls kaupenda á markaði þar sem framboð breytist lítið nema yfir lengri tíma, líkt og raunin er á leigumarkaði, mun stuðningurinn leiða til verðhækkana. Hækkanirnar orsakast af því að leiguíbúðum hefur ekki fjölgað, en mögulegir leigjendur fá hærri bætur en áður og eru því í stöðu til að greiða hærra verð. Þeir sem helst hagnast á skammsýnni stefnu líkt og hér um ræðir eru því leigusalar frekar en leigjendur og stefnubreytingin skilaði þannig ekki tilætluðum árangri.

Raunverulegar umbætur sitja á hakanum

Lítið hefur bólað á umbótum, líkt og aukinni skilvirkni í stjórnsýslu húsnæðis- og byggingamála, sem raunverulega geta stuðlað að auknu framboði og þar með betri kjörum fyrir leigjendur. Lesendur hafa eflaust tekið eftir að höfundur er hrifinn af ráðleggingum AGS í húsnæðismálum, en stofnunin hefur sagt að allt kapp ætti að vera lagt á að auka framleiðni í byggingargeiranum með umbótum í stjórnsýslu og lagalegri umgjörð hans. Þar má nefna aðgerðir líkt og að einfalda og skýra regluverk í kringum skipulag, létta á stjórnsýslubyrði, stytta leiðina að útgáfu byggingarleyfa og færa leyfisveitingar og eftirlit undir sama hatt, sem hefur gefist vel erlendis.[5]

Gott er að muna að peningar leysa ekki allan vanda, heldur er yfirleitt þörf á að horfa heildstætt á hlutina og hugsa mörg skref fram í tímann, áður en að veski skattgreiðenda er opnað.

Höfundur er hagfræðingur á málefnasviði Viðskiptaráðs.

[1] Mánaðarskýrsla HMS frá því í ágúst. Slóð: https://hms.is/skyrslur/manadarskyrsla-agust-25

[2] Fjöldi leigusamninga í lok árs segir ekki alla söguna hér, þar sem ætla má að einhverjir hafi aðeins þegið bætur hluta úr ári og gera má ráð fyrir því að einhver hluti leigusamninga sé óskráður.

[3] Mánaðarskýrsla HMS frá því í ágúst. Slóð: https://hms.is/skyrslur/manadarskyrsla-agust-25

[4] Skýrsla AGS um húsnæðismarkaðinn á Íslandi. Slóð: https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2022/06/27/Iceland-Selected-Issues-519998

[5]Skýrsla AGS um stöðu íslenska hagkerfisins frá 2022. Slóð: https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2022/06/27/Iceland-2022-Article-IV-Consultation-Press-Release-and-Staff-Report-519993