Mun húsnæðispakkinn hækka leigu og þar með verð­bólguna?

Fyrsti húsnæðispakki ríkisstjórnarinnar var kynntur sem stórt skref til að fjölga íbúðum, lækka kostnað og bæta stöðu ungs fólks. Markmið ríkisstjórnarinnar með þessum pakka er að auka framboð, draga úr íbúðasöfnun og gera húsnæðiskerfið skilvirkara. Samhliða þessu er unnið að því að eyða óvissu á lánamarkaði í kjölfar vaxtadóms Hæstaréttar.

Það er ástæða til að spyrja hvort pakkinn styðji í reynd við verðbólgumarkmið stjórnvalda, eða hvort hann kunni, að minnsta kosti til skemmri tíma, að ýta undir hærra leiguverð og þar með viðhalda verðbólgu. Stór hluti verðbólgunnar síðustu tólf mánuði má rekja til húsnæðiskostnaðar og ef aðgerðir stjórnvalda leiða til hærra leiguverðs gæti það unnið gegn markmiðum um lækkun verðbólgu.

Skattar á leigutekjur og söluhagnað, áhrif á framboð og verð

Stjórnvöld ætla að hækka fjármagnstekjuskatt á leigutekjur úr 11% í 16,5% og draga úr skattfrelsi söluhagnaðar þeirra sem eiga margar íbúðir frá og með 2027. Markmiðið er að minnka hvata til íbúðasöfnunar, en áhrifin á leigumarkaðinn kunna að verða umtalsverð og krefjast viðeigandi undirbúnings.

Samkvæmt leigumarkaðskönnun HMS, sem birt var í september 2025, leigja um56% leigjendahjá einstaklingum og44%leigja hjá leigufélögum, sveitarfélögum eða öðrum rekstraraðilum. Þrátt fyrir vöxt leigufélaga erleigumarkaðurinn þannig að stærstum hluta í höndum smærri leigusala.

Í þessu ljósi gætu fyrirhugaðar skattabreytingar, að minnsta kosti til skamms tíma litið, ýtt undir hækkun leiguverðsef smærri leigusalar velta kostnaðinum yfir á leigjendureða draga úr framboði íbúða til útleigu.

Um 7.600 íbúðir á Íslandi eru í eigu einstaklinga með þrjár eða fleiri fasteignir. Ef hluti þessara íbúða fer af leigumarkaði yfir í eigin búsetu dregur það úr framboði sem getur skapað þrýsting á leiguverð. Jafnframt geta skattabreytingar haft áhrif á það hvort íbúðir haldist áfram á leigumarkaði eða hverfi af honum. Skammtímaáhrifin ráðast af því hvort fleiri leiguíbúðir hverfa en bætast við.

Vaxtadómur Hæstaréttar, hærri lánskostnaður sem skilar sér í leiguverð

Vaxtadómur Hæstaréttar hefur aukið óvissu á lánamarkaði. Bankar hafa brugðist við með því að endurskoða lánamál sín, hækka framboðskostnað og þrengja lánskjör. Þetta hefur bein áhrif á rekstrarkostnað leigusala næstu ára. Sambandið er einfalt, dýrari lán þýðir hærri rekstrarkostnaður, sem í kjölfarið þrýstir á leiguverðið.

Hvernig birtist þetta í verðbólgunni?

Húsnæðisliðurinn vegur 25% af vísitölu neysluverðs og er þar með stærsti einstaki þáttur vísitölunnar. Reiknuð húsaleiga hefur hækkað hratt síðustu ár vegna skorts á framboði og hækkandi lána. Áætla má að ef reiknuð húsaleiga hækkar um yfir 5% mun verðbólga aukast um 1 prósentustig. Þar sem húsnæðisliðurinn vegur svo þungt er verðbólga mjög næm fyrir breytingum á leiguverði. Á meðan húsnæðisliðurinn heldur áfram að hækka hefur Seðlabankinn lítið svigrúm til að lækka vexti, sem aftur eykur lántökukostnað og þrengir aðgengi ungs fólks að húsnæðismarkaðnum.

Hvernig geta stjórnvöld haldið verðbólgu niðri?

Húsnæðispakkinn inniheldur vissulega skref í átt að auknu framboði, einkum hærri stofnframlög og áform um 4.000 nýjar íbúðir í Úlfarsárdal. En óljóst er hvort þau duga til að vega upp mögulegan samdrátt í framboði leiguíbúða og skammtímaáhrif skattabreytinganna. Til lengri tíma litið ræðst árangur bæði í húsnæðismálum og verðbólgu fyrst og fremst af því hvort framboð á íbúðarhúsnæði nær að fylgja eftirspurn.

Í umræðu um húsnæðismál gleymist oft að þau mynda ekki eitt kerfi, heldur samspil margra þátta sem vinna saman: eignamarkaður, leigumarkaður, lánakerfi, skattkerfi og fleiri þættir sem vinna saman. Þegar hróflað er við einum þætti getur það leitt til ófyrirséðra áhrifa á aðra, nema mótvægisaðgerðir fylgi samhliða.

Ef stjórnvöld vilja lækka verðbólgu og halda henni lágri til lengri tíma þurfa þau einnig að tryggja stöðugt og fyrirsjáanlegt framboð af leiguhúsnæði sem er ekki háð sveiflum vaxtastigs eða fjárfestingarhvötum markaðarins. Slíkt framboð kemur fyrst og fremst í gegnum félagslegt húsnæði, óhagnaðardrifin leigufélög og húsnæðissamvinnufélög. Með því að auka framboð íbúða sem reknar eru án hagnaðarkröfu er hægt að draga úr þrýstingi á leiguverð.

Ef framboð óhagnaðardrifins og félagslegs húsnæðis eykst markvisst í takt við fólksfjölgun verður leigumarkaðurinn síður viðkvæmur fyrir skammtímasveiflum sem spretta af skattbreytingum, vaxtabreytingum eða óvissu í byggingariðnaði. Takist það ekki, eða ef leigumarkaðurinn missir íbúðir hraðar en nýjar bætast við, getur húsnæðispakkinn til skamms tíma unnið gegn markmiðum um lægri verðbólgu.

Kjarni málsins er skýr: aðeins með stöðugu og fyrirsjáanlegu framboði óhagnaðardrifið húsnæðis er hægt að tryggja raunverulegan stöðugleika á húsnæðismarkaði og halda aftur af þrálátri verðbólgu.

Höfundur er hagfræðingur BHM.