Hvað önnur lönd gera í húsnæðiskreppu – og hvað Ís­land gerir ekki

Hérlendis hefur lítið verið gert til þess að bæta hag leigjenda síðustu árin, í raun ekkert sem skilað hefur varanlegum eða sjáanlegum árangri.

Leigubætur hafa verið hækkaðar, en það hefur strax skilað sér út í leiguverð – sem þýðir að leigubætur styrkja í raun leigusala þegar skortur á húsnæði er viðvarandi.

Einnig var lagt bann við hækkunum á leiguverði á fyrstu 12 mánuðum leigusamninga, en það skilaði sér í 13 mánaða samningum sem taka inn uppsafnaða vísitöluhækkun á síðasta mánuðinum. Þetta hefur valdið mörgum leigjendum miklum erfiðleikum.

Í húsnæðiskorti er almennt viðurkennt í hagfræði að skattar og aðrar álögur á leigu skili sér yfir í leiguverð. Ástæðan er ekki flókin: eftirspurn eftir húsnæði er óumflýjanleg, það tekur tíma að bæta við framboð og samningsstaða leigjenda er veik. Í slíkum aðstæðum bera leigjendur kostnaðinn, ekki leigusalar.

Að hækka skatta á leigu í húsnæðisskorti og greiða síðan leigu niður með skattfé er því ekki bara óskilvirkt, heldur þvert á alþjóðlega reynslu, og sker Ísland sig úr í alþjóðlegum samanburði að þessu leyti, þar sem jafnvel Evrópusambandið sjálft hefur skilgreint húsnæðiskreppu sem félagslegt neyðarástand sem krefst verndar leigjenda, ekki aukinnar byrði á þá.

Áhrif þessarar stefnu eru augljós, hlutur fjárfesta á fasteignamarkaði hefur tvöfalldast á 15 árum, og leigjendur búa núna í einu af hverjum fjórum heimilum á landinu.

Mörg lönd hafa ítrekað gripið til leigubremsu eða skattalækkana þegar húsnæðisskortur skapast – allt frá Bretlandi og Þýskalandi á 20. öld til bandarískra ríkja og borga í dag – til að koma í veg fyrir að skortur einn og sér ráði leiguverði.

Dæmi um viðbrögð annarra landa í húsnæðiskreppu: (ekki tæmandi listi hér að neðan)

• Svíþjóð: Leiguverðskerfið þar var mótað á miðri 20. öld í kjölfar umfangsmikilla flutninga fólks frá sveit til borga, sem olli alvarlegum húsnæðisskorti. Leiguverð var fært inn í samningsbundið kerfi milli leigjendasamtaka og leigusala, þar sem hækkanir ráðast af samningum fremur en markaðsþrýstingi.
• Spánn: Húsnæðislög frá 2023 heimila leiguþak á svæðum þar sem skortur er á húsnæði. Samhliða eru veittar skattalækkanir af leigutekjum til að hvetja til lægri leigu, þar á meðal allt að 100% skattaafsláttur ef leigt er á opinberu viðmiðunarverði – nákvæmlega sú leið sem Leigjendasamtökin á Íslandi hafa lagt til.
• Bretland: Innleiddi leigubremsur í fyrri heimsstyrjöld og hélt þeim áfram á millistríðsárunum (1919–1939) til að bregðast við alvarlegum húsnæðisskorti, leiguhækkunum og félagslegri ólgu.
• Þýskaland: Hefur ítrekað gripið til leigubremsu í húsnæðisskorti, bæði á Weimar-tímanum og í dag er Mietpreisbremse beitt á svæðum þar sem framboð er of lítið, og þýsk stjórnvöld hafa orðað það skýrt að húsnæði megi ekki verða lúxusvara í skorti.
• Frakkland: Setti tímabundið þak á árlegar leiguhækkanir, 3,5% sumarið 2022, í kjölfar verðbólguskots og hefur framlengt það vegna áframhaldandi húsnæðisþrýstings. Jafnframt hvílir þar rík skylda á sveitarfélögum að halda að lágmarki 20% íbúða til útleigu á félagslegum grunni, sem styrkir stöðu leigjenda til lengri tíma.
• Grikkland: Frá 1. janúar 2025 hefur verið veitt tímabundið skattfrelsi af leigutekjum til eigenda sem færa íbúðir úr skammtímaleigu yfir í langtímaleigu, sem hluti af viðbrögðum við alvarlegri húsnæðiskreppu.
• Bandaríkin: Hömlur á leiguverðshækkunum eru í gildi, m.a. í:
• - New York
• - Kaliforníu
• - Oregon
• - New Jersey

Það sem gerir stöðu Íslands sérlega alvarlega er að þetta er ekki afleiðing óviðráðanlegra aðstæðna eða skorts á landi, heldur stefnumótun: að leyfa skortverðlagningu á grunnþörf, sem húsnæði er, og nota síðan skattfé til að halda verðinu uppi.

Þegar borin er saman fjöldi fólks undir þrítugu sem er enn í foreldrahúsum hér og á norðurlöndum þá kemur í ljós að munurinn er næstum því tvöfaldur, 42% íslendinga á þessum aldri búa enn í foreldrahúsum, komast hvorki í leiguhúsnæði og hvað þá inn á fasteignamarkaðinn.

Aðgerða er þörf og líta ber til reynslu annara landa og hefjast handa strax við að bæta hag leigjenda.

Höfundur er varaformaður Leigjendasamtakanna.