Á­skorun til samnings­aðila vinnu­markaðarins og stjórn­valda um endurskoðunneysluvísitölu og brott­fall húsnæðisliðar úr neyslu­vísi­tölu

Í ljósi stöðunnar sem er uppi núna á kjarasamningum og brostnum forsendum þeirra eru vil ég hvetja saamningsaðila vinnumarkaðarins og stjórnvöld til að hefja sameiginlega endurskoðun á samsetningu neysluvísitölunnar, þar sem núverandi fyrirkomulag hefur leitt til kerfislægrar skekkju sem hefur haft víðtæk áhrif á verðbólgu, vexti, verðtryggingu og stöðugleika í kjarasamningum. Á undanförnum árum hefur húsnæðisliðurinn í vísitölunni, einkum reiknuð húsaleiga vegna húsnæðiskaupa, verið stærsti drifkraftur verðbólgu án þess að endurspegla raunverulegan neyslukostnað heimila. Þetta hefur grafið undan kaupmætti, aukið vaxtabyrði og sett fyrirtæki í erfiða stöðu, án þess að neysluþrýstingur hafi aukist.

Húsnæðiskaup eru ekki neysla í hefðbundnum skilningi, heldur fjárfesting og eignamyndun. Þrátt fyrir það eru þau sett inn í neysluvísitölu sem reiknuð húsaleiga, sem hækkar í takt við fasteignaverð þó eigendur greiði ekki hærri mánaðarlegan kostnað. Þetta hefur leitt til þess að húsnæðisliðurinn hefur á undanförnum árum skýrt 40–60% af allri verðbólgu. Á árinu 2023 var verðbólga að meðaltali 8,5%, en húsnæðiskaup skýrðu 3,2 prósentustig af þeirri tölu. Verðbólga án húsnæðiskaupa hefði verið 5,3%. Í janúar 2024 var verðbólga 7,7%, en án alls húsnæðisliðarins hefði hún verið 4,2%. Þessi tölulegu dæmi sýna að stór hluti verðbólgunnar er ekki afleiðing neyslu heldur afleiðing kerfisvillu í mælingu.

Þessi skekkja hefur haft veruleg áhrif á peningastefnu. Seðlabankinn bregst við verðbólgu með vaxtahækkunum, og ef verðbólga hefði verið 3–4% í stað 7–9% á árunum 2021–2024 hefðu stýrivextir verið um þrjú prósentustigum lægri. Þetta hefði sparað heimilum tugi milljarða í vaxtakostnað og dregið úr hækkun verðtryggðra lána, sem hefðu hækkað 30–40% minna á tímabilinu. Meðalíbúðarlán hefði verið 3–5 milljónum króna lægra í lok tímabilsins. Kjarasamningar hefðu haldist, kaupmáttur verið meiri og vinnumarkaðurinn stöðugri.

Á sama tíma er ljóst að kerfisbreyting myndi ekki aðeins gagnast heimilum og fyrirtækjum, heldur einnig ríkissjóði. Þó ríkissjóður myndi missa hluta af þeim beinu tekjum sem hærri verðbólga og hærri vextir hafa skilað, myndi hann hagnast óbeint á auknum kaupmætti, aukinni neyslu, aukinni fjárfestingu og lægri vaxtakostnaði ríkissjóðs sjálfs. Þegar kaupmáttur eykst, eykst virðisaukaskattur. Þegar vextir lækka, eykst fjárfesting og tekjuskattsstofn. Þegar heimili greiða minna í verðtryggingu og vexti, aukast ráðstöfunartekjur og hagvöxtur. Þannig gæti ríkissjóður á endanum hagnast meira óbeint en hann tapaði beint.

Í ljósi þessara staðreynda er ljóst að húsnæðiskostnaður á ekki heima í neysluvísitölu. Neysluvísitala á að mæla neyslu sem fólk getur valið að kaupa eða sleppa, en ekki grunnþarfir sem fólk hefur enga stjórn á. Þegar grunnþörf er sett inn í neysluvísitölu skekkist mælingin og verðbólga hækkar af ástæðum sem tengjast ekki neyslu. Þetta bitnar á öllum hópum, bæði eigendum og leigjendum, og skapar ójafnvægi sem enginn á að þurfa að búa við.

Samningsaðilar vinnumarkaðarins og stjórnvöld eru því hvött til að taka sameiginlega afstöðu um að hefja formlega endurskoðun á neysluvísitölunni með það að markmiði að fjarlægja húsnæðisliðinn úr vísitölunni og mæla húsnæðiskostnað sérstaklega. Slík breyting myndi tryggja sanngjarna, stöðuga og raunhæfa verðbólgumælingu sem endurspeglar raunneyslu. Hún myndi styrkja kjarasamninga, auka kaupmátt, draga úr vaxtabyrði og stuðla að auknum stöðugleika í íslensku efnahagslífi.

Hvernig er húsnæðiskostnaður mældur í öðrum löndum?

Í flestum þróuðum ríkjum er húsnæðiskostnaður ekki hluti af neysluvísitölu á sama hátt og á Íslandi. Þar er gerður skýr greinarmunur á neyslu og fjárfestingu, og húsnæðiskaup eru talin til fjárfestingar, ekki neyslu. Þess vegna er húsnæðiskostnaður mældur sérstaklega, oft í sérvísitölu eða sem hluti af öðrum efnahagslegum mælikvörðum, en ekki sem hluti af verðbólgu sem á að endurspegla daglega neyslu heimila.

Í Evrópusambandinu er húsnæðiskostnaður mældur með sérstakri vísitölu sem kallast „Owner-Occupied Housing Index (OOH). Hún er notuð til að fylgjast með þróun fasteignaverðs og kostnaði við að búa í eigin húsnæði, en hún er ekki hluti af neysluvísitölu sem notuð er til að mæla verðbólgu. ESB hefur ítrekað áréttað að húsnæðiskaup eru fjárfesting og að það sé rangt að setja þau inn í neysluvísitölu. Þess vegna er verðbólga í ESB almennt lægri og stöðugri en á Íslandi, þar sem húsnæðiskaup hafa engin áhrif á verðbólgumælingu.

Í Noregi, Svíþjóð og Danmörku er húsnæðiskostnaður mældur sérstaklega og ekki hluti af verðbólgu sem notuð er til að ákvarða vexti. Norðurlöndin hafa lengi litið á húsnæðiskaup sem fjárfestingu og telja að það sé rangt að láta fasteignaverð hafa bein áhrif á verðbólgu. Þess vegna eru vextir þar almennt lægri og verðbólga stöðugri.

Í Kanada er húsnæðiskostnaður mældur með sérstakri fasteignavísitölu og með þjónustukostnaði sem tengist húsnæði, en húsnæðiskaup eru ekki hluti af neysluvísitölu. Kanadísk stjórnvöld hafa áréttað að húsnæðiskaup séu fjárfesting og að þau eigi ekki að skekkja verðbólgumælingu.

Í Ástralíu og Nýja-Sjálandi er húsnæðiskostnaður mældur með sérvísitölum og fasteignavísitölum, en húsnæðiskaup eru ekki hluti af neysluvísitölu. Þessi lönd hafa tekið skýra afstöðu gegn því að láta fasteignaverð hafa áhrif á verðbólgu, þar sem það skapar vítahring sem er óhagstæður fyrir heimili og vinnumarkað.

Þegar litið er yfir þessi lönd sést að Ísland er í raun undantekning. Hér er húsnæðiskostnaður settur inn í neysluvísitölu á þann hátt að hann skekkir verðbólgu, hækkar vexti og eykur verðtryggingu. Í flestum öðrum löndum er húsnæðiskostnaður mældur sérstaklega, sem sértækur kostnaðarliður, og notaður til að fylgjast með fasteignamarkaði, en hann er ekki hluti af verðbólgu sem á að endurspegla daglega neyslu heimila.

Þetta er ástæðan fyrir því að verðbólga á Íslandi er oft hærri en í löndum sem við berum okkur saman við, þó neysla sé ekki að aukast. Þetta er einnig ástæðan fyrir því að vextir eru hærri, verðtryggð lán hækka hraðar og kjarasamningar rofna. Kerfið er einfaldlega rangt stillt.

Ef Ísland myndi taka upp sama fyrirkomulag og flest önnur lönd, þar sem húsnæðiskostnaður er mældur sérstaklega og ekki hluti af neysluvísitölu, myndi verðbólga lækka, vextir lækka, verðtryggð lán hækka minna og kaupmáttur aukast. Þetta er kerfisbreyting sem myndi styrkja íslenskt efnahagslíf og færa okkur nær stöðugleika sem er sambærilegur við það sem þekkist í nágrannalöndum.

Árborg 20.ágúst 2026

Höfundur er byggingafræðingur.