Hvað ef húsfélagið ræðst ekki í nauðsynlegar viðgerðir? Tinna Andrésdóttir skrifar 11. febrúar 2022 08:31 Athafnaleysi húsfélagsins Húseigendafélagið fær oft til sín úrræðalausa eigendur í leit að ráðum vegna skemmda inn í séreign sinni sem rekja má til sameignar. Utanaðkomandi leki er gott dæmi enda mjög algengur hér á landi í þeim veðrum og vindum sem við erum svo heppin að búa við. Ef lekur inn í íbúð efstu hæðar frá þaki hússins er það húsfélagið sem á að bregðast við og ráða til sín verktaka í viðgerðir á þakinu. Eigandi íbúðarinnar þarf þá að byrja á því að tilkynna stjórn um lekann sem boða á til húsfundar í kjölfarið þar sem viðgerðir eru samþykktar. Ef enginn starfandi stjórn er í húsinu þá hafa einstakir eigendur heimild til þess að boða til húsfundar. Oft og tíðum er nauðsynlegt að fá fagaðila til að framkvæma úttekt á húsinu með það að markmiði að finna upptök lekans. Því næst er aflað tilboða í verkið og það lagt fyrir húsfund til samþykktar. Samþykki húsfundur hins vegar ekki nauðsynlegar framkvæmdir vandast málið, en samþykki einfalds meirihluta er áskilið samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Sama á við ef stjórn bregst ekki við og boðar ekki til húsfundar þrátt fyrir ítrekaðar óskir þar um. Í 38. gr. laga um fjöleignarhús er kveðið á um heimild einstakra eigenda til að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra þrátt fyrir að samþykki húsfundar liggi ekki fyrir. Eigandinn þarf þó að uppfylla ákveðin skilyrði áður en ráðist er í framkvæmdir. Fyrst þarf eigandinn að afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana. Það er gert með því að fá fagaðila til að framkvæma úttekt og gera kostnaðaráætlun. Þegar þau gögn liggja fyrir er send áskorun með sannarlegum hætti (með ábyrgðarpósti) á stjórn húsfélagsins um að bregðast við, boða til húsfundar og samþykkja viðgerðir. Verði ekki brugðist við áskorun þeirri innan sanngjarns frests (t.d. tveggja vikna) þarf eigandinn að senda aðra áskorun á stjórnina, sama efnis. Verði ekki brugðist við síðari áskoruninni hefur eigandinn heimild til að ráðast í framkvæmdir á kostnað húsfélagsins þó að samþykki fyrir þeim hafi ekki fengist. Nauðsynlegt er að sendar séu tvær áskoranir en í téðri lagagrein er orðalagið áskoranir í fleirtölunotað. Mikilvægt er að gætt sé að áðurnefndum skilyrðum þannig að aðrir eigendur hússins séu bundnir greiðsluskyldu. Verði það ekki gert geta eigendur hafnað greiðsluskyldu og eigandi íbúðarinnar situr einn uppi með kostnaðinn. Neyðarréttur Ef lögn springur og vatn flæðir um íbúðina og málið þolir augljóslega ekki bið, hefur eigandi heimild til að kalla til fagaðila og láta framkvæma viðgerðir á kostnað húsfélagsins þó að kostnaður sá hafi ekki verið borinn undir húsfélagið til samþykktar. Þetta er aðeins heimilt til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón sbr. 37. gr. sömu laga. Þar segir jafnframt að eigandinn þurfi að gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur. Réttast væri þá að ráðast í bráðabirgðaviðgerðir strax og bíða með umfangsmeiri viðgerðir þar til húsfundur hefur samþykkt þær. Þeir íbúðareigendur sem ráðast á eigin forsendum í framkvæmdir og vilja fá húsfélagið til að greiða kostnaðinn eftir að framkvæmdir eru hafnar eða þeim lokið, reyna oft að bera fyrir sig neyðarréttinn sbr. 37. gr. laganna. Mikilvægt er að hafa í huga að hann á aðeins við þegar um neyðartilvik er að ræða, líkt og þegar lögn springur, hlutar húss fjúka í vondu veðri o.s. frv. Ekki þegar lekið hefur inn í langan tíma og skyndilega ákveður eigandinn að bregðast við og hefja framkvæmdir. Í þeim tilvikum er eðlilegt að fyrst sé boðað til húsfundar og nauðsynlegar viðgerðir samþykktar. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fjármál heimilisins Mest lesið Hunsa eigin þekkingu og stefna á stórslys. Björn Ólafsson Skoðun Hvers vegna gera þau það ekki fyrst sjálf? Tómas Ragnarz Skoðun Svínar á Austurlandi með óheiðarleika til að koma sínum jarðgöngum að Jónína Brynjólfsdóttir Skoðun Brennum kerfið til grunna Unnar Þór Sæmundsson Skoðun Lausn við svifryki Auður Elva Kjartansdóttir Skoðun Það mun enginn bjarga Íslendingum í þriðju heimsstyrjöldinni Jón Frímann Jónsson Skoðun Frá 50 þúsund í 110 þúsund! Stenst mæling á kjaragliðnun? Bogi Ragnarsson Skoðun Bjór og bolti - uppsögn á íslenska forvarnarmódelinu Ellen Calmon,Sabine Leskopf Skoðun Svartir sauðir eða stjórnunarvandi? Hilja Guðmundsóttir Skoðun Er AMOC kerfisáhættan í Epstein-skjölunum? Sigurpáll Ingibergsson Skoðun Skoðun Skoðun Hunsa eigin þekkingu og stefna á stórslys. Björn Ólafsson skrifar Skoðun Lausn við svifryki Auður Elva Kjartansdóttir skrifar Skoðun Ekki úr lausu lofti gripinn, Daði Ísak Einar Rúnarsson skrifar Skoðun Skert þjónusta sem kostar meira. Íslenska leiðin… Þorvaldur Lúðvík Sigurjónsson skrifar Skoðun Hvers vegna gera þau það ekki fyrst sjálf? Tómas Ragnarz skrifar Skoðun Ég brenn (út) fyrir menntakerfinu Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Að „fara í ræturnar“, val Samfylkingarinnar í Reykjavík við skipan á framboðslista Margrét Sigrún Björnsdóttir skrifar Skoðun Hugrekki krefst nafns – nafnleynd krefst einskis Liv Åse Skarstad skrifar Skoðun Jafnara aðgengi að Frístundastyrk í Reykjavík Helga Þórðardóttir skrifar Skoðun Er verið að bregðast brotaþolum kynferðisofbeldis? Brynhildur Yrsa Valkyrja Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Vilt þú vita hvað hönnun í raun þýðir og hvað hún gerir? Sigríður Heimisdóttir skrifar Skoðun Þörf fyrir raunverulegar breytingar í sveitarstjórn GOGG Guðrún Njálsdóttir skrifar Skoðun Auður Önnu, Kvenréttindafélagið og barnaníðshringurinn Einar Steingrímsson skrifar Skoðun Hver á að þrífa? Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Þjóð að þyngjast – Offita er orsök stórs hluta meðferðarkostnaðar Janus Guðlaugsson skrifar Skoðun Viðbrögð við grein ASÍ Christian Kamhaug skrifar Skoðun Aumingjar Jökull Leuschner Veigarsson skrifar Skoðun Brennum kerfið til grunna Unnar Þór Sæmundsson skrifar Skoðun Frá 50 þúsund í 110 þúsund! Stenst mæling á kjaragliðnun? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Það mun enginn bjarga Íslendingum í þriðju heimsstyrjöldinni Jón Frímann Jónsson skrifar Skoðun Er AMOC kerfisáhættan í Epstein-skjölunum? Sigurpáll Ingibergsson skrifar Skoðun Bjór og bolti - uppsögn á íslenska forvarnarmódelinu Ellen Calmon,Sabine Leskopf skrifar Skoðun Svínar á Austurlandi með óheiðarleika til að koma sínum jarðgöngum að Jónína Brynjólfsdóttir skrifar Skoðun Hvers vegna getum við ekki lifað saman í friði ? Einar Helgason skrifar Skoðun Svartir sauðir eða stjórnunarvandi? Hilja Guðmundsóttir skrifar Skoðun Byggjum fleiri skautasvell Friðjón B. Gunnarsson skrifar Skoðun Áhyggjur vakna þegar bæta á stöðu fátækra — ekki þegar efstu hópar hækka Vilhelm Jónsson skrifar Skoðun Ó Jafnréttisdagar háskólanna - án karlmanna - minnihluta nemenda - en meirihluta landsmanna Ingimundur Stefánsson skrifar Skoðun Reykjavíkurleiðin í leikskólamálum Skúli Helgason skrifar Skoðun Hátt kólesteról er ekki óvinurinn Anna Lind Fells skrifar Sjá meira
Athafnaleysi húsfélagsins Húseigendafélagið fær oft til sín úrræðalausa eigendur í leit að ráðum vegna skemmda inn í séreign sinni sem rekja má til sameignar. Utanaðkomandi leki er gott dæmi enda mjög algengur hér á landi í þeim veðrum og vindum sem við erum svo heppin að búa við. Ef lekur inn í íbúð efstu hæðar frá þaki hússins er það húsfélagið sem á að bregðast við og ráða til sín verktaka í viðgerðir á þakinu. Eigandi íbúðarinnar þarf þá að byrja á því að tilkynna stjórn um lekann sem boða á til húsfundar í kjölfarið þar sem viðgerðir eru samþykktar. Ef enginn starfandi stjórn er í húsinu þá hafa einstakir eigendur heimild til þess að boða til húsfundar. Oft og tíðum er nauðsynlegt að fá fagaðila til að framkvæma úttekt á húsinu með það að markmiði að finna upptök lekans. Því næst er aflað tilboða í verkið og það lagt fyrir húsfund til samþykktar. Samþykki húsfundur hins vegar ekki nauðsynlegar framkvæmdir vandast málið, en samþykki einfalds meirihluta er áskilið samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Sama á við ef stjórn bregst ekki við og boðar ekki til húsfundar þrátt fyrir ítrekaðar óskir þar um. Í 38. gr. laga um fjöleignarhús er kveðið á um heimild einstakra eigenda til að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra þrátt fyrir að samþykki húsfundar liggi ekki fyrir. Eigandinn þarf þó að uppfylla ákveðin skilyrði áður en ráðist er í framkvæmdir. Fyrst þarf eigandinn að afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana. Það er gert með því að fá fagaðila til að framkvæma úttekt og gera kostnaðaráætlun. Þegar þau gögn liggja fyrir er send áskorun með sannarlegum hætti (með ábyrgðarpósti) á stjórn húsfélagsins um að bregðast við, boða til húsfundar og samþykkja viðgerðir. Verði ekki brugðist við áskorun þeirri innan sanngjarns frests (t.d. tveggja vikna) þarf eigandinn að senda aðra áskorun á stjórnina, sama efnis. Verði ekki brugðist við síðari áskoruninni hefur eigandinn heimild til að ráðast í framkvæmdir á kostnað húsfélagsins þó að samþykki fyrir þeim hafi ekki fengist. Nauðsynlegt er að sendar séu tvær áskoranir en í téðri lagagrein er orðalagið áskoranir í fleirtölunotað. Mikilvægt er að gætt sé að áðurnefndum skilyrðum þannig að aðrir eigendur hússins séu bundnir greiðsluskyldu. Verði það ekki gert geta eigendur hafnað greiðsluskyldu og eigandi íbúðarinnar situr einn uppi með kostnaðinn. Neyðarréttur Ef lögn springur og vatn flæðir um íbúðina og málið þolir augljóslega ekki bið, hefur eigandi heimild til að kalla til fagaðila og láta framkvæma viðgerðir á kostnað húsfélagsins þó að kostnaður sá hafi ekki verið borinn undir húsfélagið til samþykktar. Þetta er aðeins heimilt til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón sbr. 37. gr. sömu laga. Þar segir jafnframt að eigandinn þurfi að gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur. Réttast væri þá að ráðast í bráðabirgðaviðgerðir strax og bíða með umfangsmeiri viðgerðir þar til húsfundur hefur samþykkt þær. Þeir íbúðareigendur sem ráðast á eigin forsendum í framkvæmdir og vilja fá húsfélagið til að greiða kostnaðinn eftir að framkvæmdir eru hafnar eða þeim lokið, reyna oft að bera fyrir sig neyðarréttinn sbr. 37. gr. laganna. Mikilvægt er að hafa í huga að hann á aðeins við þegar um neyðartilvik er að ræða, líkt og þegar lögn springur, hlutar húss fjúka í vondu veðri o.s. frv. Ekki þegar lekið hefur inn í langan tíma og skyndilega ákveður eigandinn að bregðast við og hefja framkvæmdir. Í þeim tilvikum er eðlilegt að fyrst sé boðað til húsfundar og nauðsynlegar viðgerðir samþykktar. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu.
Svínar á Austurlandi með óheiðarleika til að koma sínum jarðgöngum að Jónína Brynjólfsdóttir Skoðun
Skoðun Að „fara í ræturnar“, val Samfylkingarinnar í Reykjavík við skipan á framboðslista Margrét Sigrún Björnsdóttir skrifar
Skoðun Er verið að bregðast brotaþolum kynferðisofbeldis? Brynhildur Yrsa Valkyrja Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Svínar á Austurlandi með óheiðarleika til að koma sínum jarðgöngum að Jónína Brynjólfsdóttir skrifar
Skoðun Áhyggjur vakna þegar bæta á stöðu fátækra — ekki þegar efstu hópar hækka Vilhelm Jónsson skrifar
Skoðun Ó Jafnréttisdagar háskólanna - án karlmanna - minnihluta nemenda - en meirihluta landsmanna Ingimundur Stefánsson skrifar
Svínar á Austurlandi með óheiðarleika til að koma sínum jarðgöngum að Jónína Brynjólfsdóttir Skoðun