Framboð óskast fyrir Grindvíkinga Jónas Atli Gunnarsson skrifar 25. janúar 2024 11:01 Hvað á að gera þegar allar íbúðir í heilu bæjarfélagi hverfa af húsnæðismarkaði? Með jarðhræringum og eldsumbrotum í Grindavík hefur heimilum hérlendis fækkað svo um munar á einu bretti, en slík fækkun mun að öðru óbreyttu leiða til mikils ójafnvægis á markaði með fasteignir og leiguíbúðir. Til að sporna við miklum verðhækkunum verður nauðsynlegt að ráðast í mótvægisaðgerðir sem stuðla að auknu framboði á húsnæðismarkaði. Mótvægisaðgerðirnar verða að tryggja að fleiri íbúðir komi inn á húsnæðismarkað á allra næstu mánuðum, en þær þurfa einnig að sjá til þess að framboð á húsnæði aukist í takt við vaxandi íbúðaþörf næstu ára. Fjárveitingar auka eftirspurn en ekki framboð Í Grindavík eru alls skráðar yfir 1.200 íbúðir sem eru nýttar ýmist til leigu eða eigin búsetu. Eigendur um það bil þriggja af hverjum fjögurra þessara íbúða, eða um 900 íbúða, eru skráðir með lögheimili í bænum, á meðan flestar hinna íbúðanna eru leigðar út. Ríkisstjórnin hefur nú ákveðið að ráðast í aðgerðir sem miða að því að húseigendur í Grindavík fái sitt eigið fé greitt út og hafi því tök á því að finna sér annað húsnæði utan Grindavíkur. Þessar aðgerðir valda því að eftirspurnin eftir húsnæði eykst á fasteignamarkaði, þar sem fleiri hafa nú vilja og getu til að kaupa sér húsnæði. Hins vegar hafa þessar aðgerðir einar og sér ekki áhrif á framboð á húsnæði. Enn verður jafnmikið af íbúðum til sölu á markaðnum, en fleiri munu keppast um þær. Rúmlega tíföld velta nýrra íbúða Til þess að átta sig á umfangi innkomu Grindvíkinga á húsnæðismarkað er gott að bera saman þær 900 íbúðir í Grindavík sem eigendur eiga lögheimili í við fjölda undirritaðra kaupsamninga á suðvesturhorni landsins. Að meðaltali voru um 600 kaupsamningum þinglýst á svæðinu í hverjum mánuði í fyrra, en um 100 þeirra sneru að nýbyggingum. Innkoman jafngildir því um þrefaldri eftirspurn á nýjum íbúðum á markaði, ef við gerum ráð fyrir að íbúðakaupin eigi sér stað á næstu þremur mánuðum. Með nýjum íbúðakaupum mun velta fasteignaviðskipta líka aukast til muna. Mánaðarleg velta á fasteignakaupum íbúða er að meðaltali 45 milljarðar króna á suðvesturhorni landsins, en veltan af kaupum nýrra íbúða á svæðinu nær ekki 10 milljörðum króna á mánuði. Það er mat HMS að ný íbúðakaup Grindvíkinga gætu jafngilt rúmlega tífaldri veltu á nýjum íbúðum, eða um 119 milljarða króna. Verðhækkun bitnar á lántakendum og fyrstu kaupendum Miðað við þá veltuaukningu sem innkoma Grindvíkinga á húsnæðismarkaði gæti leitt af sér verður ekki séð annað en að hún muni leiða til ójafnvægis á húsnæðismarkaði á suðvesturhorni landsins. Með auknum áhuga á íbúðum í nágrannasveitarfélögum Grindavíkur er viðbúið að þær seljist á hærra verði og að þær haldist dýrari þangað til að framboð eykst. Verðhækkanirnar sem ný kaup Grindvíkinga geta leitt af sér yrðu slæmar fréttir fyrir fyrstu kaupendur á íbúðamarkaði á suðvesturhorni landsins, sem munu eiga erfiðara um vik að komast inn á fasteignamarkaðinn. Lántakendur myndu einnig finna fyrir afleiðingum verðhækkunarinnar, en þar sem húsnæðisverð er í vísitölu neysluverðs myndu verðhækkanirnar auka almenna verðbólgu og seinka vaxtalækkunum frá Seðlabankanum. Skammtíma- og langtímaaðgerðir eru nauðsynlegar Aðgerðir ríkisstjórnarinnar til að hjálpa Grindvíkingum að kaupa fasteignir munu því krefjast þess að ráðist verði í mótvægisaðgerðir á framboðshliðinni. Ríkisstjórnin hefur nú þegar boðað aðgerðir í þá áttina, en fyrr í vikunni tilkynnti hún að ráðist yrði í uppbyggingu á húsnæði á tilteknum svæðum sem viðbragð við stuðningsaðgerðir sínar. Þar að auki hefur ríkisstjórnin tilkynnt kaup á yfir 200 íbúðum sem verða leigðar út í gegnum óhagnaðardrifnu leigufélögin Bríet og Bjarg. Hins vegar er meiri aðgerða þörf á framboðshliðinni. Skipta má þeim í skammtímaaðgerðir, sem miða að því að koma íbúðum á markað á allra næstu mánuðum, og langtímaaðgerðir, sem stuðla að auknu framboði íbúða á næstu tveimur til þremur árum. Skjótar aðgerðir eru flóknar en nauðsynlegar Skjótar framboðsaðgerðir á húsnæðismarkaði eru snúnar, þar sem það tekur langan tíma að byggja húsnæði. Miðað við meðalbyggingartíma myndu íbúðir sem verktakar ákvæðu að byggja núekki komast inn á húsnæðismarkaðinn fyrr en eftir 18 mánuði. Aftur á móti eru aðrar lausnir í boði fyrir stjórnvöld til að auka framboð á íbúðum með skjótum hætti, til dæmis gætu þau beint sjónum sínum að skammtímaleiguíbúðum og hálfkláruðum íbúðum. HMS áætlar að um 2.000 til 2.500 íbúðir séu nýttar þessa stundina í skammtímaleigu á suðvesturhorni landsins. Viðbúið er að hluti þeirra færi inn á fasteignamarkað eftir því sem söluverð þeirra hækkar, en hægt væri að hraða þá þróun með hvötum sem gera íbúðasölu ákjósanlegri en skammtímaleigu í augum eigendanna Einnig er töluverður fjöldi af hálfkláruðum íbúðum í nágrannasveitarfélögum Grindavíkur, en samkvæmt talningum HMS hefur verulega hægt á byggingu um 700 íbúða á suðvesturhorni landsins, sem segja má að séu stopp í byggingarferlinu. Með því að greina nánar ástæður þess og finna leiðir til þess að virkja byggingaraðila væri mögulega hægt að koma þessum íbúðum úr stoppinu og hraða innkomu þeirra inn á markað. Við náum jafnvægi með langtímaaðgerðum Til viðbótar við skammtímaaðgerðirnar er einnig mikilvægt að framboð á húsnæði aukist stöðugt á næstu árum til að húsnæðismarkaðurinn nái jafnvægi. Miðað við síðustu íbúðatalningu HMS undir lok síðasta árs þá mældist 70% samdráttur í nýrri húsnæðisuppbyggingu á milli ára sem jafnframt var niðurstaða úr könnun Samtaka iðnaðarins í byrjun síðasta árs. Niðurstaða úr nýrri greiningu SI sýnir áframhaldandi samdrátt í nýrri húsnæðisuppbyggingu hjá þeirra félagsmönnum mun íbúðum ekki fjölga í takt við þörf á næstu árum, verður ekkert að gert. Langtímaaðgerðir á framboðshliðinni snúa meðal annars að einfaldari ferlum í húsnæðisuppbyggingu, bættum fjárhagslegum skilyrðum fyrir byggingarverktaka og nægu framboði á byggingarhæfum lóðum. Með ofantöldum þáttum væri hægt að virkja byggingargeirann á næstu misserum og auka innkomu nýbygginga á fasteignamarkaði eftir tvö ár. Hlekkir í stórri keðju Aukið framboð húsnæðis verður eitt af mikilvægustu verkefnum í hagstjórn næstu ára. Til þess að bregðast við áhrifum atburðanna í Grindavík og aukinni íbúðaþörf sl. ára er nauðsynlegt að beita blöndu af bæði skjótum og langvinnum mótvægisaðgerðum sem auka uppbyggingu íbúða. Með slíkri blöndu væri hægt að tryggja Grindvíkingum nægt húsnæði til lengri tíma án þess að ójafnvægi skapist á húsnæðismarkaði, öllum til heilla. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS). Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Grindavík Húsnæðismál Fasteignamarkaður Eldgos og jarðhræringar Eldgos á Reykjanesskaga Mest lesið Eru stjórnarandstæðingar viljandi að misskilja samsköttun? Þórhallur Valur Benónýsson Skoðun Spilavíti er og verður spilavíti Tryggvi Rúnar Brynjarsson Skoðun Skortur á metnaði í loftslagsmálum Svandís Svavarsdóttir,Guðmundur Ingi Guðbrandsson Skoðun Verjum frelsið og mannréttindin Sigurjón Njarðarson Skoðun Konur sem stinga hvor aðra í bakið Sigríður Svanborgardóttir Skoðun Það er list að lifa með krabbameini Hlíf Steingrímsdóttir Skoðun Leiðtogi sem nær árangri Birkir Jón Jónsson Skoðun Orðræða mótar menningu – og menningin mótar okkur öll Jóhanna Bárðardóttir Skoðun Sameining sem eflir íslenskan landbúnað Egill Gautason Skoðun Græðgin sem hlífir engum Snæbjörn Brynjarsson og Þórólfur Júlían Dagsson Skoðun Skoðun Skoðun Þjónusturof hefst í dag Hanna Birna Valdimarsdóttir skrifar Skoðun Verjum frelsið og mannréttindin Sigurjón Njarðarson skrifar Skoðun Spilavíti er og verður spilavíti Tryggvi Rúnar Brynjarsson skrifar Skoðun Skortur á metnaði í loftslagsmálum Svandís Svavarsdóttir,Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Eru stjórnarandstæðingar viljandi að misskilja samsköttun? Þórhallur Valur Benónýsson skrifar Skoðun Orðræða mótar menningu – og menningin mótar okkur öll Jóhanna Bárðardóttir skrifar Skoðun Eitt spilakort, betri spilamenning – er skaðaminnkandi Ingvar Örn Ingvarsson skrifar Skoðun Sameining sem eflir íslenskan landbúnað Egill Gautason skrifar Skoðun Konur sem stinga hvor aðra í bakið Sigríður Svanborgardóttir skrifar Skoðun Fjölbreytileiki er styrkleiki Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Það er list að lifa með krabbameini Hlíf Steingrímsdóttir skrifar Skoðun Um kynjafræði og pólítík Hanna Björg Vilhjálmsdóttir skrifar Skoðun Við fylgjum þér frá getnaði til grafar Benedikt S. Benediktsson skrifar Skoðun Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir skrifar Skoðun Ef þið bara hefðuð séð heiminn út frá mínum augum: Börn & ADHD Stefán Þorri Helgason skrifar Skoðun 112. liðurinn í aðgerðaáætlun í menntamálum? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson skrifar Skoðun Konur á örorku Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Drambið okkar Júlíus Valsson skrifar Skoðun Við vitum Guðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Ekki sama hvaðan gott kemur Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Börn í meðferð eiga rétt á fagfólki orð duga ekki lengur! Steindór Þórarinsson skrifar Skoðun Greindarskerðing eða ofurgáfur með gervigreind Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Að hafa hemil á nýjum ófjármögnuðum útgjöldum er lykillinn að sjálfbærum rekstri sveitarfélaga Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Homo sapiens að öðrum toga: Af hverju ætti ég eiginlega að mæta á PIFF-kvikmyndhátíðina? Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar Skoðun Stöndum saman gegn fjölþáttaógnum Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Hagræðing á kostnað fjölbreytni og gæðamenntunar Ida Marguerite Semey skrifar Skoðun Umbúðir en ekkert innihald í Hafnarfirði Einar Geir Þorsteinsson skrifar Skoðun Við viljum tala íslensku, en hvernig Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar Skoðun Mansalsmál á Íslandi Kristján Þórður Snæbjarnarson skrifar Skoðun Hættur heimsins virða engin landamæri Tótla I. Sæmundsdóttir skrifar Sjá meira
Hvað á að gera þegar allar íbúðir í heilu bæjarfélagi hverfa af húsnæðismarkaði? Með jarðhræringum og eldsumbrotum í Grindavík hefur heimilum hérlendis fækkað svo um munar á einu bretti, en slík fækkun mun að öðru óbreyttu leiða til mikils ójafnvægis á markaði með fasteignir og leiguíbúðir. Til að sporna við miklum verðhækkunum verður nauðsynlegt að ráðast í mótvægisaðgerðir sem stuðla að auknu framboði á húsnæðismarkaði. Mótvægisaðgerðirnar verða að tryggja að fleiri íbúðir komi inn á húsnæðismarkað á allra næstu mánuðum, en þær þurfa einnig að sjá til þess að framboð á húsnæði aukist í takt við vaxandi íbúðaþörf næstu ára. Fjárveitingar auka eftirspurn en ekki framboð Í Grindavík eru alls skráðar yfir 1.200 íbúðir sem eru nýttar ýmist til leigu eða eigin búsetu. Eigendur um það bil þriggja af hverjum fjögurra þessara íbúða, eða um 900 íbúða, eru skráðir með lögheimili í bænum, á meðan flestar hinna íbúðanna eru leigðar út. Ríkisstjórnin hefur nú ákveðið að ráðast í aðgerðir sem miða að því að húseigendur í Grindavík fái sitt eigið fé greitt út og hafi því tök á því að finna sér annað húsnæði utan Grindavíkur. Þessar aðgerðir valda því að eftirspurnin eftir húsnæði eykst á fasteignamarkaði, þar sem fleiri hafa nú vilja og getu til að kaupa sér húsnæði. Hins vegar hafa þessar aðgerðir einar og sér ekki áhrif á framboð á húsnæði. Enn verður jafnmikið af íbúðum til sölu á markaðnum, en fleiri munu keppast um þær. Rúmlega tíföld velta nýrra íbúða Til þess að átta sig á umfangi innkomu Grindvíkinga á húsnæðismarkað er gott að bera saman þær 900 íbúðir í Grindavík sem eigendur eiga lögheimili í við fjölda undirritaðra kaupsamninga á suðvesturhorni landsins. Að meðaltali voru um 600 kaupsamningum þinglýst á svæðinu í hverjum mánuði í fyrra, en um 100 þeirra sneru að nýbyggingum. Innkoman jafngildir því um þrefaldri eftirspurn á nýjum íbúðum á markaði, ef við gerum ráð fyrir að íbúðakaupin eigi sér stað á næstu þremur mánuðum. Með nýjum íbúðakaupum mun velta fasteignaviðskipta líka aukast til muna. Mánaðarleg velta á fasteignakaupum íbúða er að meðaltali 45 milljarðar króna á suðvesturhorni landsins, en veltan af kaupum nýrra íbúða á svæðinu nær ekki 10 milljörðum króna á mánuði. Það er mat HMS að ný íbúðakaup Grindvíkinga gætu jafngilt rúmlega tífaldri veltu á nýjum íbúðum, eða um 119 milljarða króna. Verðhækkun bitnar á lántakendum og fyrstu kaupendum Miðað við þá veltuaukningu sem innkoma Grindvíkinga á húsnæðismarkaði gæti leitt af sér verður ekki séð annað en að hún muni leiða til ójafnvægis á húsnæðismarkaði á suðvesturhorni landsins. Með auknum áhuga á íbúðum í nágrannasveitarfélögum Grindavíkur er viðbúið að þær seljist á hærra verði og að þær haldist dýrari þangað til að framboð eykst. Verðhækkanirnar sem ný kaup Grindvíkinga geta leitt af sér yrðu slæmar fréttir fyrir fyrstu kaupendur á íbúðamarkaði á suðvesturhorni landsins, sem munu eiga erfiðara um vik að komast inn á fasteignamarkaðinn. Lántakendur myndu einnig finna fyrir afleiðingum verðhækkunarinnar, en þar sem húsnæðisverð er í vísitölu neysluverðs myndu verðhækkanirnar auka almenna verðbólgu og seinka vaxtalækkunum frá Seðlabankanum. Skammtíma- og langtímaaðgerðir eru nauðsynlegar Aðgerðir ríkisstjórnarinnar til að hjálpa Grindvíkingum að kaupa fasteignir munu því krefjast þess að ráðist verði í mótvægisaðgerðir á framboðshliðinni. Ríkisstjórnin hefur nú þegar boðað aðgerðir í þá áttina, en fyrr í vikunni tilkynnti hún að ráðist yrði í uppbyggingu á húsnæði á tilteknum svæðum sem viðbragð við stuðningsaðgerðir sínar. Þar að auki hefur ríkisstjórnin tilkynnt kaup á yfir 200 íbúðum sem verða leigðar út í gegnum óhagnaðardrifnu leigufélögin Bríet og Bjarg. Hins vegar er meiri aðgerða þörf á framboðshliðinni. Skipta má þeim í skammtímaaðgerðir, sem miða að því að koma íbúðum á markað á allra næstu mánuðum, og langtímaaðgerðir, sem stuðla að auknu framboði íbúða á næstu tveimur til þremur árum. Skjótar aðgerðir eru flóknar en nauðsynlegar Skjótar framboðsaðgerðir á húsnæðismarkaði eru snúnar, þar sem það tekur langan tíma að byggja húsnæði. Miðað við meðalbyggingartíma myndu íbúðir sem verktakar ákvæðu að byggja núekki komast inn á húsnæðismarkaðinn fyrr en eftir 18 mánuði. Aftur á móti eru aðrar lausnir í boði fyrir stjórnvöld til að auka framboð á íbúðum með skjótum hætti, til dæmis gætu þau beint sjónum sínum að skammtímaleiguíbúðum og hálfkláruðum íbúðum. HMS áætlar að um 2.000 til 2.500 íbúðir séu nýttar þessa stundina í skammtímaleigu á suðvesturhorni landsins. Viðbúið er að hluti þeirra færi inn á fasteignamarkað eftir því sem söluverð þeirra hækkar, en hægt væri að hraða þá þróun með hvötum sem gera íbúðasölu ákjósanlegri en skammtímaleigu í augum eigendanna Einnig er töluverður fjöldi af hálfkláruðum íbúðum í nágrannasveitarfélögum Grindavíkur, en samkvæmt talningum HMS hefur verulega hægt á byggingu um 700 íbúða á suðvesturhorni landsins, sem segja má að séu stopp í byggingarferlinu. Með því að greina nánar ástæður þess og finna leiðir til þess að virkja byggingaraðila væri mögulega hægt að koma þessum íbúðum úr stoppinu og hraða innkomu þeirra inn á markað. Við náum jafnvægi með langtímaaðgerðum Til viðbótar við skammtímaaðgerðirnar er einnig mikilvægt að framboð á húsnæði aukist stöðugt á næstu árum til að húsnæðismarkaðurinn nái jafnvægi. Miðað við síðustu íbúðatalningu HMS undir lok síðasta árs þá mældist 70% samdráttur í nýrri húsnæðisuppbyggingu á milli ára sem jafnframt var niðurstaða úr könnun Samtaka iðnaðarins í byrjun síðasta árs. Niðurstaða úr nýrri greiningu SI sýnir áframhaldandi samdrátt í nýrri húsnæðisuppbyggingu hjá þeirra félagsmönnum mun íbúðum ekki fjölga í takt við þörf á næstu árum, verður ekkert að gert. Langtímaaðgerðir á framboðshliðinni snúa meðal annars að einfaldari ferlum í húsnæðisuppbyggingu, bættum fjárhagslegum skilyrðum fyrir byggingarverktaka og nægu framboði á byggingarhæfum lóðum. Með ofantöldum þáttum væri hægt að virkja byggingargeirann á næstu misserum og auka innkomu nýbygginga á fasteignamarkaði eftir tvö ár. Hlekkir í stórri keðju Aukið framboð húsnæðis verður eitt af mikilvægustu verkefnum í hagstjórn næstu ára. Til þess að bregðast við áhrifum atburðanna í Grindavík og aukinni íbúðaþörf sl. ára er nauðsynlegt að beita blöndu af bæði skjótum og langvinnum mótvægisaðgerðum sem auka uppbyggingu íbúða. Með slíkri blöndu væri hægt að tryggja Grindvíkingum nægt húsnæði til lengri tíma án þess að ójafnvægi skapist á húsnæðismarkaði, öllum til heilla. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS).
Skoðun Eru stjórnarandstæðingar viljandi að misskilja samsköttun? Þórhallur Valur Benónýsson skrifar
Skoðun Mega einhverf hverfa? Ármann Pálsson,Björg Torfadóttir,Sigrún Ósk,Sigurjón Már,Halldóra Hafsteins,Guðlaug Svala Kristjánsdóttir,Mamiko Dís Ragnarsdóttir skrifar
Skoðun Að hafa hemil á nýjum ófjármögnuðum útgjöldum er lykillinn að sjálfbærum rekstri sveitarfélaga Jón Ingi Hákonarson skrifar
Skoðun Homo sapiens að öðrum toga: Af hverju ætti ég eiginlega að mæta á PIFF-kvikmyndhátíðina? Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar