Hvað kosta ódýrar lóðir? Óli Örn Eiríksson skrifar 16. nóvember 2023 11:46 Á síðustu fimmtíu árum hefur byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar fimm sinnum talið yfir 1.000 fullgerðar íbúðir í lok árs en meðaltalið er rúmlega 600 íbúðir. Eitt skiptið var 1986. Hin fjögur skiptin eru síðustu fjögur ár. Á sama tíma hefur íbúum borgarinnar fjölgað um meira en 20 þúsund. Þessi mikli áhugi fólks á því að búa í borginni hefur þannig skapað húsnæðisskort á tímum metuppbyggingar. Síðasta áratug hefur áherslan í uppbyggingu verið á þróun á vannýttum reitum. Aukinn þéttleiki hefur skapað ný tækifæri fyrir nærþjónustu og sjálfbærari samgöngur en þó heyrast reglulega raddir sem vilja samhliða þessu einnig úthluta lóðum í jaðri byggðar. Það er eðlilegt að skoða mismunandi leiðir til þróunar borga og spurningin um hvort sé betra að þétta eða þynna út byggðina er mikilvæg. Hvað kostar að byggja nýtt úthverfi? Dýrasti hluti nýs hverfis er skólahúsnæði. Eitt skólahverfi í Reykjavík telur 1.300 íbúðir*. Grunnskóli kostar rúma 4 milljarða**. Þá þarf tvo leikskóla sem kosta milljarð hvor. Loks þarf skólasundlaug og skólaíþróttahús sem kosta samtals milljarð. Skólainnviðir hverfisins kosta því sjö milljarða án þess að nokkuð annað hafi verið byggt. Það er einn grunnskóli á hverja 3.100 íbúa í Reykjavík. Skólainnviðir fyrir nýtt hverfi kosta 5,4 milljónir á hverja íbúð ef byggðar eru 1.300 íbúðir. Meira ef hverfið er minna. Þá vantar veitukostnað auk íþróttaaðstöðu fyrir íþróttafélög, menningarhús, almenningsgarðar, torg og margt fleira. Gatnakerfið ræður miklu Næst stærsti kostnaðarliðurinn er gatna- og veitukerfið. Það er breytilegt eftir byggðamunstri hverfis hversu dýrt það er. Í einbýlishúsahverfum á Íslandi þá getur gatnakerfið verið 17 metrar á hvert hús. Gatnagerðin nemur því 18,5 milljónum á hverja íbúð. Slíkt hverfi kallar því á samtals 23,9 milljón króna fjárfestingu fyrir hverja íbúð einungis vegna skólainnviða og gatnagerðar. Berum þetta saman við Úlfarsárdalinn sem er nokkuð þétt úthverfi með blöndu af fjölbýlishúsum, raðhúsum og einbýlishúsum. Þar er gatnakerfið tæplega 6 kílómetrar sem kostar 6,6 milljarða og skólinn (Dalskóli) kostar 5,5 milljarða. Þar til viðbótar var byggð glæsileg íþróttaaðstaða, bókasafn og leikskóli. Kostnaður slíks hverfis væri nær því að vera 15 milljónir á hverja íbúð. Hvernig koma þéttingarreitir út í samanburði? Tökum loks dæmi af Hlíðarendanum sem verður fljótlega 1.300 íbúða hverfi. Þar er gatnakerfið tæpir 2 kílómetrar (2 milljarðar), borgarlínugata kostar 1 milljarð og ýmsar framkvæmdir við skólahúsnæði í hverfinu gætu numið 3,5 milljörðum. Það er samtals 6,5 milljarðar eða 5 milljónir á hverja íbúð. Þá nýtur hverfið þess að það eru margir almenningsgarðar í nágrenninu (Klambratún, Hljómskálagarður og Öskjuhlíð) auk þess að vera mjög nálægt miklu úrvali þjónustu. Það er hægt að þróa borg á marga vegu og flestar þróast með blönduðum hætti þar sem bæði er unnið að þéttingu byggðar um leið og ný hverfi eru byggð upp í útjöðrum. Það er þó mikilvægt að hafa í huga bæði beinan og óbeinan kostnað við mismunandi valkosti. Ódýr lóð er annaðhvort lóð í hverfi með óburðuga innviði eða innviði sem eru niðurgreiddir af sveitafélaginu með aukningu skulda. Hvorugt er ódýrt fyrir sveitafélagið né samfélagið sjálft til lengri tíma. Á föstudag heldur Reykjavíkurborg sína árlegu húsnæðismessu þar sem farið verður yfir stöðu húsnæðisuppbyggingar í borginni og ljósi varpað á mismunandi þætti málaflokksins eins og innviðauppbyggingu. Dagskrá má sjá inn á reykjavik.is/ibudir Fundurinn verður haldinn á Hótel Parliament við Austurvöll og hefst kl. 9 og eru öll velkomin. Höfundur er teymisstjóri Athafnaborgarinnar hjá Reykjavíkurborg. * Það er einn skóli í Reykjavík á hverja 3.100 íbúa. Það búa 2,4 í hverri íbúð í borginni að meðaltali þannig að þessir 3.100 íbúar búa í 1.300 íbúðum. ** Kostnaðartölur í greininni eru gróflega áætlaðar út frá nýlegum verkefnum á höfuðborgarsvæðinu Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Reykjavík Húsnæðismál Mest lesið Verri framkoma en hjá Trump Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Ísrael – brostnir draumar og lygar Ingibjörg Þóra Haraldsdóttir Skoðun Ætla þau að halda áfram að grafa sína eigin gröf? Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir Skoðun Þú ert búin að eyðileggja líf mitt!!! Sandra Ósk Jóhannsdóttir Skoðun Þegar hið smáa verður risastórt Sigurjón Þórðarson Skoðun Halldór 26.07.2025 Halldór Landið talar Davíð Arnar Oddgeirsson Skoðun Vertu drusla! Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir Skoðun Tekur sér stöðu með Evrópusambandinu Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Ein af hverjum fjórum Silja Höllu Egilsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Verri framkoma en hjá Trump Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Landið talar Davíð Arnar Oddgeirsson skrifar Skoðun Ætla þau að halda áfram að grafa sína eigin gröf? Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Ísrael – brostnir draumar og lygar Ingibjörg Þóra Haraldsdóttir skrifar Skoðun Ein af hverjum fjórum Silja Höllu Egilsdóttir skrifar Skoðun Vertu drusla! Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Þegar hið smáa verður risastórt Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Þú ert búin að eyðileggja líf mitt!!! Sandra Ósk Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Tekur sér stöðu með Evrópusambandinu Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Feluleikur ríkisstjórnarinnar? Lárus Guðmundsson skrifar Skoðun Ég heiti Elísa og ég er Drusla Elísa Rún Svansdóttir skrifar Skoðun Grindavík má enn bíða Gísli Stefánsson skrifar Skoðun Aðventukerti og aðgangshindranir Kristín María Birgisdóttir skrifar Skoðun Lífið í tjaldi á Gaza Viðar Hreinsson,Israa Saed skrifar Skoðun Gaza og sjálfbærni mennskunnar Elva Rakel Jónsdóttir skrifar Skoðun Börnin og hungursneyðin í Gaza Sverrir Ólafsson skrifar Skoðun Kynbundið ofbeldi Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Aðdragandi aðildar þarf umboð Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Yfirlýsing frá Kára Stefánssyni um hrakfarir hans í samskiptum við íhaldssaman blaðamann Kári Stefánsson skrifar Skoðun Þétting byggðar er ekki vandamálið Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Þrengt að þjóðarleikvanginum Þorvaldur Örlygsson skrifar Skoðun Ert þú drusla? Katrín Sigríður J. Steingrímsdóttir,Elísa Rún Svansdóttir,Lilja Íris Long Birnudóttir,Lísa Margrét Gunnarsdóttir,Margrét Baldursdóttir,Silja Höllu Egilsdóttir skrifar Skoðun Sameiginleg yfirlýsing 28 ríkja um málefni Palestínu, hvers virði er hún? Einar Ólafsson skrifar Skoðun Alltof mörg sveitarfélög á Íslandi! Gunnar Alexander Ólafsson skrifar Skoðun Öryggi betur tryggt – fangelsismál færð til nútímans Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Lýðheilsan að veði? Willum Þór Þórsson skrifar Skoðun Evrópusambandsaðild - valdefling íslensks almennings Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Köllum Skjöld Íslands réttu nafni: Rasískt götugengi Ian McDonald skrifar Skoðun Hverjir eru komnir með nóg? Nichole Leigh Mosty skrifar Skoðun Að leigja okkar eigin innviði Halldóra Mogensen skrifar Sjá meira
Á síðustu fimmtíu árum hefur byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar fimm sinnum talið yfir 1.000 fullgerðar íbúðir í lok árs en meðaltalið er rúmlega 600 íbúðir. Eitt skiptið var 1986. Hin fjögur skiptin eru síðustu fjögur ár. Á sama tíma hefur íbúum borgarinnar fjölgað um meira en 20 þúsund. Þessi mikli áhugi fólks á því að búa í borginni hefur þannig skapað húsnæðisskort á tímum metuppbyggingar. Síðasta áratug hefur áherslan í uppbyggingu verið á þróun á vannýttum reitum. Aukinn þéttleiki hefur skapað ný tækifæri fyrir nærþjónustu og sjálfbærari samgöngur en þó heyrast reglulega raddir sem vilja samhliða þessu einnig úthluta lóðum í jaðri byggðar. Það er eðlilegt að skoða mismunandi leiðir til þróunar borga og spurningin um hvort sé betra að þétta eða þynna út byggðina er mikilvæg. Hvað kostar að byggja nýtt úthverfi? Dýrasti hluti nýs hverfis er skólahúsnæði. Eitt skólahverfi í Reykjavík telur 1.300 íbúðir*. Grunnskóli kostar rúma 4 milljarða**. Þá þarf tvo leikskóla sem kosta milljarð hvor. Loks þarf skólasundlaug og skólaíþróttahús sem kosta samtals milljarð. Skólainnviðir hverfisins kosta því sjö milljarða án þess að nokkuð annað hafi verið byggt. Það er einn grunnskóli á hverja 3.100 íbúa í Reykjavík. Skólainnviðir fyrir nýtt hverfi kosta 5,4 milljónir á hverja íbúð ef byggðar eru 1.300 íbúðir. Meira ef hverfið er minna. Þá vantar veitukostnað auk íþróttaaðstöðu fyrir íþróttafélög, menningarhús, almenningsgarðar, torg og margt fleira. Gatnakerfið ræður miklu Næst stærsti kostnaðarliðurinn er gatna- og veitukerfið. Það er breytilegt eftir byggðamunstri hverfis hversu dýrt það er. Í einbýlishúsahverfum á Íslandi þá getur gatnakerfið verið 17 metrar á hvert hús. Gatnagerðin nemur því 18,5 milljónum á hverja íbúð. Slíkt hverfi kallar því á samtals 23,9 milljón króna fjárfestingu fyrir hverja íbúð einungis vegna skólainnviða og gatnagerðar. Berum þetta saman við Úlfarsárdalinn sem er nokkuð þétt úthverfi með blöndu af fjölbýlishúsum, raðhúsum og einbýlishúsum. Þar er gatnakerfið tæplega 6 kílómetrar sem kostar 6,6 milljarða og skólinn (Dalskóli) kostar 5,5 milljarða. Þar til viðbótar var byggð glæsileg íþróttaaðstaða, bókasafn og leikskóli. Kostnaður slíks hverfis væri nær því að vera 15 milljónir á hverja íbúð. Hvernig koma þéttingarreitir út í samanburði? Tökum loks dæmi af Hlíðarendanum sem verður fljótlega 1.300 íbúða hverfi. Þar er gatnakerfið tæpir 2 kílómetrar (2 milljarðar), borgarlínugata kostar 1 milljarð og ýmsar framkvæmdir við skólahúsnæði í hverfinu gætu numið 3,5 milljörðum. Það er samtals 6,5 milljarðar eða 5 milljónir á hverja íbúð. Þá nýtur hverfið þess að það eru margir almenningsgarðar í nágrenninu (Klambratún, Hljómskálagarður og Öskjuhlíð) auk þess að vera mjög nálægt miklu úrvali þjónustu. Það er hægt að þróa borg á marga vegu og flestar þróast með blönduðum hætti þar sem bæði er unnið að þéttingu byggðar um leið og ný hverfi eru byggð upp í útjöðrum. Það er þó mikilvægt að hafa í huga bæði beinan og óbeinan kostnað við mismunandi valkosti. Ódýr lóð er annaðhvort lóð í hverfi með óburðuga innviði eða innviði sem eru niðurgreiddir af sveitafélaginu með aukningu skulda. Hvorugt er ódýrt fyrir sveitafélagið né samfélagið sjálft til lengri tíma. Á föstudag heldur Reykjavíkurborg sína árlegu húsnæðismessu þar sem farið verður yfir stöðu húsnæðisuppbyggingar í borginni og ljósi varpað á mismunandi þætti málaflokksins eins og innviðauppbyggingu. Dagskrá má sjá inn á reykjavik.is/ibudir Fundurinn verður haldinn á Hótel Parliament við Austurvöll og hefst kl. 9 og eru öll velkomin. Höfundur er teymisstjóri Athafnaborgarinnar hjá Reykjavíkurborg. * Það er einn skóli í Reykjavík á hverja 3.100 íbúa. Það búa 2,4 í hverri íbúð í borginni að meðaltali þannig að þessir 3.100 íbúar búa í 1.300 íbúðum. ** Kostnaðartölur í greininni eru gróflega áætlaðar út frá nýlegum verkefnum á höfuðborgarsvæðinu
Skoðun Yfirlýsing frá Kára Stefánssyni um hrakfarir hans í samskiptum við íhaldssaman blaðamann Kári Stefánsson skrifar
Skoðun Ert þú drusla? Katrín Sigríður J. Steingrímsdóttir,Elísa Rún Svansdóttir,Lilja Íris Long Birnudóttir,Lísa Margrét Gunnarsdóttir,Margrét Baldursdóttir,Silja Höllu Egilsdóttir skrifar
Skoðun Sameiginleg yfirlýsing 28 ríkja um málefni Palestínu, hvers virði er hún? Einar Ólafsson skrifar
Skoðun Öryggi betur tryggt – fangelsismál færð til nútímans Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar